Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Nessun caso reale, nessun cliente: il notaio è tenuto al segreto professionale. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. Tema: Casa · Mutuo · Successioni · Provenienza donativa. La guida sull’argomento è provenienza donativa e riforma degli artt. 561-563 c.c..
La situazione
All’Arenella, una giovane coppia (li chiamiamo Lucia e Alessandro, nomi di fantasia) trova finalmente la casa giusta: circa 70 metri quadrati, prezzo di esempio 310.000 euro. Il venditore l’ha ricevuta in donazione dalla madre, ancora vivente, sei anni fa. La banca, sentita la parola «donazione», frena.
Il nodo giuridico
Per anni la provenienza donativa ha spaventato banche e compratori: finché non erano passati vent’anni dalla donazione, i legittimari lesi potevano in teoria aggredire il bene anche nelle mani del terzo acquirente. Da qui prezzi più bassi, polizze costose e mutui negati.
Come si è risolto
Il notaio ha ricostruito la famiglia del donante: chi sono i legittimari, quanti anni sono passati, se ci sono state altre donazioni. Poi ha messo nero su bianco, in una relazione consegnata alla banca, che dal 18 dicembre 2025 la riforma degli artt. 561 e 563 c.c. ha tolto ai terzi acquirenti e ai creditori ipotecari l’esposizione all’azione di restituzione: il legittimario leso ha solo l’azione di riduzione verso il donatario, e per un valore. La banca ha deliberato il mutuo senza chiedere polizze aggiuntive. Nell’atto sono state comunque inserite la storia completa della provenienza e le dichiarazioni del venditore, perché la trasparenza vale più di qualsiasi assicurazione.
Esito, tempi e costi
Esito. Vedi il paragrafo «Come si è risolto»: la soluzione descritta è quella che lo Studio applica in situazioni analoghe, verificata sui nuovi materiali di studio del 18 settembre 2026.
Tempi. Circa 1,5-3 mesi, con il mutuo e le verifiche sulla provenienza donativa (stima dello Studio con lo strumento «Quanto tempo ci vuole»).
Costi. Onorario di massima dello Studio per la compravendita da 310.000 euro con prezzo-valore (il mutuo è un atto a parte): circa 1.410 euro, oltre IVA, contributi e imposte, che vanno a parte e si calcolano sulle norme (oggi D.Lgs. 123/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026). Visure, copie e adempimenti accessori sono voci separate del preventivo scritto. Il prezzo della casa è un esempio, scelto dentro i prezzi medi di vendita della zona Vomero-Arenella (4.452 euro al metro quadro, rilevazione immobiliare.it di agosto 2026): non è una valutazione dello Studio su un immobile vero.
Hai una situazione simile? Chiedi un preventivo scritto e gratuito, oppure prenota una consulenza online (agenda: calendar.app.google/9HHLD48jcFYP8ReK8) o scrivici su WhatsApp al +39 352 2737467. Per approfondire: provenienza donativa e riforma degli artt. 561-563 c.c.; lo strumento utile: imposta sostitutiva sul mutuo; i conti negli Strumenti notarili (in particolare il Preventivo automatico), le parole nel Glossario, gli altri Casi concreti.
Fonti per verificare
- Art. 44 L. 182/2025 che riscrive gli artt. 561 e 563 c.c. (dal 18 dicembre 2025) – normattiva.it
- Codice civile (testo vigente) – normattiva.it
- D.Lgs. 123/2025 (testo unico dei tributi indiretti, in vigore dal 1° gennaio 2026) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate (schede, circolari e risposte a interpello) – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino – notariato.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.