Versione 1 — 23 settembre 2026
Come è finita: l’atto non si è fatto quel giorno. Si è presentata la domanda di sanatoria, e sei mesi dopo la vendita è andata in porto con il prezzo ritoccato di comune accordo.
Il fatto
Domenico vende a Ludovica un piccolo fabbricato in periferia per 95.000 euro. Compromesso firmato in agenzia, rogito fissato a venti giorni. In istruttoria chiediamo al Comune gli estremi del titolo edilizio: non risulta nessun titolo, né permesso, né licenza, né condono, né una domanda mai presentata.
Il problema
Domenico chiede di scrivere in atto gli estremi di una vecchia pratica «che c’era di sicuro». Qui non c’è margine: un titolo che non esiste non si può dichiarare, e senza quella dichiarazione l’atto è nullo.
La regola, in due righe
Art. 46 del testo unico dell’edilizia: gli atti tra vivi che trasferiscono diritti reali su edifici sono nulli se non vi risultano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Cassazione, Sezioni Unite, 22 marzo 2019 n. 8230 — in sintesi, con parole nostre: la nullità è testuale. L’atto è valido se il titolo dichiarato esiste davvero ed è riferibile a quell’immobile, anche se la costruzione è difforme. È nullo, e non si può confermare, se il titolo indicato non esiste: la dichiarazione falsa vale come quella mancante.
Fonti: D.P.R. 380/2001 su Normattiva · Fondazione Notariato, la nullità urbanistica dopo le Sezioni Unite
E c’è un secondo piano, che riguarda il notaio: ricevere quell’atto sarebbe una violazione dell’articolo 28 della legge notarile, con la sospensione dello studio da sei mesi a un anno. Non è prudenza: è un divieto.
La soluzione
- Un tecnico ha verificato che l’abuso era sanabile e ha presentato la domanda in Comune.
- Le parti hanno firmato una proroga del preliminare legata all’esito della pratica, con la caparra depositata.
- Ottenuto il titolo in sanatoria, l’atto si è fatto indicando quegli estremi, veri.
Che cosa avrebbe evitato tutto
Una relazione sullo stato legittimo chiesta a un tecnico prima di firmare il compromesso. Costa poche centinaia di euro e sposta il problema da «vendita bloccata» a «condizione scritta nel preliminare».
La sua situazione assomiglia a questa? Ci scriva: rispondiamo entro un giorno lavorativo.
Chiedi un preventivoConsulenza onlineCaso di scuola: nomi, importi e date sono inventati. Un caso pratico informa in generale e non è un parere sul suo caso.
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