Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Serve a farti vedere in anticipo cosa succede in una pratica come la tua. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. La guida completa sull’argomento è Prezzo-valore: pagare le imposte sul valore catastale, non sul prezzo.
Il nodo: un prezzo di 210.000 euro e la paura delle imposte «sul prezzo»
Chiara e Marco, trentacinque anni in due case in affitto, trovano all’Arenella, tra via Domenico Fontana e il Cardarelli, un appartamento di quattro vani con un box al piano interrato e una cantina. Il venditore è un privato, il prezzo è di 210.000 euro: 195.000 per la casa e 15.000 per box e cantina. L’agenzia ha fatto un conto rapido sul prezzo: «imposta di registro al 2 per cento, 4.200 euro». Marco ci scrive perché sua sorella, che ha comprato tre anni prima, gli ha detto che lei aveva pagato molto meno. Ha ragione lei.
Cosa abbiamo trovato nei controlli
Prima di parlare di cifre abbiamo controllato le carte, perché il prezzo-valore e le agevolazioni prima casa si reggono su requisiti precisi, e ogni requisito va verificato prima dell’atto, non dopo.
- Il venditore è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa: il prezzo-valore dell’art. 1, comma 497, L. 266/2005 si applica solo alle vendite a privati di abitazioni e pertinenze, con imposta di registro (non con IVA).
- Le rendite catastali: 650 euro per l’appartamento (A/3), 90 euro per il box (C/6), 25 euro per la cantina (C/2). Con il coefficiente prima casa (115,5) la base imponibile diventa 88.357,50 euro, invece dei 210.000 del prezzo.
- Le pertinenze rientrano nell’agevolazione una per categoria (C/2, C/6, C/7): qui una cantina e un box, quindi tutte e due, come chiede la nota II-bis all’art. 1 della Tariffa (oggi D.Lgs. 123/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026). Un secondo box sarebbe rimasto al 9 per cento, con il prezzo-valore ma senza l’agevolazione.
- Chiara e Marco non hanno altre case nel Comune né altre case comprate con l’agevolazione in Italia, e Marco è già residente a Napoli; Chiara si impegna a trasferire la residenza entro diciotto mesi. Abbiamo verificato anche che nessuno dei due avesse una prima casa da rivendere: se ci fosse stata, dal 2025 il termine per rivenderla è di due anni (art. 1, comma 116, L. 207/2024).
- Provenienza, catasto, edilizia: atto di acquisto del venditore del 2004, planimetrie conformi, nessuna ipoteca, licenza edilizia del 1971 e abitabilità del 1974. Il box era stato accatastato come pertinenza già nel 2004: bene, perché la pertinenzialità va dichiarata in atto e deve essere reale.
La soluzione, un pezzo alla volta
La richiesta in atto. Il prezzo-valore non scatta da solo: gli acquirenti devono chiederlo espressamente al notaio nell’atto, e il prezzo va dichiarato per intero. Nell’atto Chiara e Marco hanno chiesto che la base imponibile fosse il valore catastale dell’abitazione e delle pertinenze, hanno dichiarato il prezzo effettivo di 210.000 euro e i mezzi di pagamento (due bonifici e un assegno circolare, con gli estremi), come impone la stessa norma. Se il prezzo fosse stato occultato anche in parte, l’agevolazione sarebbe saltata con sanzione dal 50 al 100 per cento della differenza.
Le dichiarazioni prima casa. Nell’atto sono entrate le dichiarazioni della nota II-bis: residenza a Napoli (Marco) e impegno a trasferirla entro diciotto mesi (Chiara), nessun’altra abitazione nel Comune, nessun altro immobile comprato con l’agevolazione, categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9. Per il box e la cantina è stata dichiarata la destinazione a servizio durevole dell’abitazione.
I conti, spiegati. Base imponibile: (650 + 90 + 25) × 115,5 = 88.357,50 euro. Imposta di registro al 2 per cento: 1.767,15 euro. Imposte ipotecaria e catastale: 50 euro ciascuna. Niente bollo e niente tasse ipotecarie, perché l’art. 10, comma 3, D.Lgs. 23/2011 le esclude per gli atti soggetti a registro proporzionale. Totale imposte: 1.867,15 euro, contro i 4.300 euro che sarebbero usciti calcolando sul prezzo. Senza l’agevolazione prima casa, con il coefficiente 126, il registro al 9 per cento sarebbe stato 8.675,10 euro.
Un effetto in più. Con il prezzo-valore l’Agenzia delle Entrate non può rettificare il valore dichiarato (art. 52, commi 4 e 5, D.P.R. 131/1986, oggi D.Lgs. 123/2025): il conto fatto in Studio è quello definitivo. E l’onorario del notaio, per legge, si riduce del 30 per cento.
Esito, tempi e costi
Esito. Atto stipulato con prezzo-valore e agevolazioni prima casa sull’appartamento, sul box e sulla cantina. Imposte totali 1.867,15 euro invece di 4.300. Residenza di Chiara trasferita dopo quattro mesi, ben dentro i diciotto.
Tempi. Dalla proposta al rogito: sei settimane, senza mutuo. Una settimana per visure e controlli, due per il preliminare registrato con la caparra, il resto per l’istruttoria dell’atto e l’agenda delle parti.
Costi. Onorario di massima dello Studio per l’atto di vendita, su un prezzo di 210.000 euro con prezzo-valore: circa 1.220 euro, oltre IVA, contributi e imposte, che vanno a parte e si calcolano sulle norme: imposta di registro 2 per cento su 88.357,50 euro = 1.767,15 euro; imposte ipotecaria e catastale 50 + 50 euro. Il preliminare registrato (200 euro di registro fisso più lo 0,5 per cento sulla caparra, che si recupera al rogito) e le visure sono voci separate del preventivo scritto.
Cosa puoi imparare da questo caso
- Il prezzo-valore vale per le vendite di abitazioni e pertinenze da privato a privato: le imposte si calcolano sulla rendita catastale rivalutata, non sul prezzo, e l’Agenzia non può rettificare il valore.
- Va chiesto in atto, dichiarando il prezzo vero e come è stato pagato: un prezzo nascosto fa perdere il beneficio e costa sanzioni.
- Le pertinenze entrano nell’agevolazione prima casa una per categoria (C/2, C/6, C/7) e devono essere davvero al servizio della casa; il secondo box paga il 9 per cento.
- Con il prezzo-valore la legge riduce del 30 per cento anche l’onorario del notaio: un altro motivo per farsi fare il conto prima della proposta.
- Se hai già una prima casa, dal 2025 hai due anni per rivenderla senza perdere l’agevolazione sul nuovo acquisto.
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Domande frequenti su questo caso
Il prezzo-valore si applica anche se compro da un’impresa?
No. Vale solo per le vendite soggette a imposta di registro fatte da un privato a un privato, di abitazioni e pertinenze. Se il venditore è un’impresa e la vendita è con IVA, la base imponibile è il prezzo.
Posso avere l’agevolazione prima casa su due box?
No: l’agevolazione copre una sola pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. Il secondo box paga il 9 per cento, ma può comunque usare il prezzo-valore sulla sua rendita.
Cosa succede se dichiaro un prezzo più basso di quello vero?
Si perde il prezzo-valore, l’imposta si ricalcola sul prezzo effettivo e si applica una sanzione dal 50 al 100 per cento della differenza. Nell’atto vanno dichiarati il prezzo intero e i mezzi di pagamento.
Fonti per verificare
- Art. 1, commi 497-498, L. 266/2005 (prezzo-valore) – normattiva.it
- Art. 52, commi 4 e 5, D.P.R. 131/1986 e Tariffa, parte I, art. 1, nota II-bis (prima casa e pertinenze), oggi D.Lgs. 123/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026 – normattiva.it
- Art. 10 D.Lgs. 23/2011 (aliquote 2 e 9 per cento, imposte fisse di 50 euro, esenzione da bollo e tasse ipotecarie) – normattiva.it
- Art. 1, comma 116, L. 207/2024 (due anni per rivendere la vecchia prima casa) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, agevolazioni prima casa e guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino («Acquisto certificato», «Prima casa») – notariato.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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