Pubblicato il 2 luglio 2026 · Aggiornato il settembre 2026
Le agevolazioni fiscali non arrivano da sole. Nessun ufficio te le manda a casa: vanno chieste in atto, con una dichiarazione precisa, davanti al notaio. Se quella riga non c’è, l’imposta si paga piena — e recuperarla dopo è difficile, a volte impossibile.
Su un appartamento da 200.000 euro a Napoli, tra chiedere tutto quello che spetta e non chiedere niente ballano più di sedicimila euro. Non è una promessa pubblicitaria: è aritmetica, e qui sotto trova i conti.
In breve
- Prima casa: registro al 2% invece del 9%, ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna (nota II-bis, Tariffa d.P.R. 131/1986). Dal 2025 ha due anni, non più uno, per vendere la casa che avevi già comprato con l’agevolazione (art. 1, comma 116, legge 207/2024).
- Prezzo-valore: se compra da un privato, le imposte si calcolano sul valore catastale e non sul prezzo, e l’onorario del notaio si riduce del 30% per legge (art. 1, comma 497, legge 266/2005).
- Under 36: l’esenzione totale è finita con gli atti del 31 dicembre 2024 e non è stata prorogata. Resta il Fondo di garanzia per il mutuo, prorogato al 31 dicembre 2027.
Quanto vale, in euro, l’agevolazione prima casa?
Prendiamo un appartamento al Vomero: prezzo 200.000 euro, rendita catastale 700 euro, venditore privato. Ecco le quattro strade possibili.
| Situazione | Base imponibile | Imposte dovute |
|---|---|---|
| Nessuna agevolazione, imposte sul prezzo | 200.000 € | 18.100 € (9% + 50 + 50) |
| Seconda casa con prezzo-valore | 88.200 € (700 × 1,05 × 120) | 8.038 € (9% + 50 + 50) |
| Prima casa con prezzo-valore | 80.850 € (700 × 1,05 × 110) | 1.717 € (2% + 50 + 50) |
| Prima casa da impresa con IVA | 200.000 € (il prezzo) | 8.600 € (IVA 4% + 200 + 200 + 200) |
La differenza tra la prima riga e la terza è di 16.383 euro. Può rifare il conto con i suoi numeri nello strumento Utilità fiscale: quanto risparmi con le agevolazioni.
Quali requisiti servono e quali documenti deve portare?
Per la prima casa servono tre condizioni, tutte da dichiarare in atto: l’immobile non deve essere di categoria A/1, A/8 o A/9; deve avere la residenza nel Comune o trasferirla entro diciotto mesi (oppure lavorarci); non deve possedere un’altra abitazione nello stesso Comune né, in tutta Italia, un’altra casa comprata con la stessa agevolazione — salvo venderla entro due anni.
Per il prezzo-valore bastano due cose: che lei sia una persona fisica che non compra nell’esercizio di un’impresa, e che l’immobile sia un’abitazione con le sue pertinenze. La richiesta va fatta al notaio nell’atto: non si può aggiungere dopo.
Il credito d’imposta per il riacquisto (art. 7, legge 448/1998) spetta se ha venduto la vecchia prima casa e ne ricompri un’altra entro un anno: vale quanto l’imposta pagata sul primo acquisto, e non può superare quella dovuta sul secondo.
Cosa portare in Studio: visura catastale con la rendita, atto di provenienza, documenti d’identità e codici fiscali, l’atto del primo acquisto agevolato se chiede il credito, la proposta o il preliminare firmati, l’APE. L’elenco completo, atto per atto, è nella pagina Documenti da portare in Studio.
Quando si perde l’agevolazione (e cosa si paga)?
Si decade se la dichiarazione resa in atto era falsa, se non trasferisci la residenza entro diciotto mesi, se rivendi entro cinque anni senza ricomprare un’altra prima casa entro un anno, o se non vende entro due anni la casa che avevi promesso di vendere. Il conto: differenza d’imposta, sanzione del 30% e interessi. Se ti accorgi per tempo che non ce la farai, si può presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate prima che scada il termine e pagare la sola differenza con la sanzione ridotta: è il ravvedimento operoso.
Il caso: Rosaria e il rogito rimandato di tre settimane
Rosaria vende il monolocale che aveva comprato con la prima casa nel 2019 e ne compra uno più grande a Chiaia. Il credito d’imposta valeva 1.480 euro, quanto aveva pagato allora. In agenzia le avevano detto che «tanto lo recupera il commercialista».
Non è così semplice: il credito si porta in diminuzione dell’imposta di registro del nuovo atto, e per farlo deve essere chiesto lì, con gli estremi dell’atto vecchio. L’abbiamo scritto in atto, l’imposta dovuta è scesa da 1.617 a 137 euro, e i 50 + 50 delle ipocatastali sono rimasti. Se l’avesse scoperto dopo il rogito, avrebbe potuto usarlo solo in dichiarazione o in compensazione: recuperabile, ma con tempi e un commercialista in mezzo.
(Caso di Studio, nomi e dettagli di fantasia.)
Cosa fa il notaio
- Verifica con te i requisiti prima della firma, non dopo: categoria catastale, residenza, altri immobili posseduti, atti agevolati precedenti.
- Calcola le due strade — prezzo e valore catastale — e ti dice quale conviene: il prezzo-valore quasi sempre, ma non sempre.
- Scrive la richiesta di agevolazione e la dichiarazione di legge nel corpo dell’atto, con la formula che regge un controllo.
- Applica il credito d’imposta per il riacquisto nell’atto stesso, riducendo subito l’imposta da versare.
- Liquida e versa le imposte con la registrazione telematica: è responsabile d’imposta insieme a te (art. 57 d.P.R. 131/1986).
Domande frequenti
L’agevolazione under 36 esiste ancora nel 2026?
No. L’esenzione da registro, ipotecaria e catastale e il credito sull’IVA per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro (art. 64 d.l. 73/2021) si sono applicati agli atti stipulati fino al 31 dicembre 2024 e non sono stati prorogati. Resta il Fondo di garanzia per i mutui prima casa, con la copertura potenziata per le categorie prioritarie, prorogato al 31 dicembre 2027.
Il prezzo-valore si può chiedere anche per la seconda casa?
Sì. Il prezzo-valore non dipende dalla prima casa: dipende da chi compra (una persona fisica fuori dall’esercizio d’impresa) e da cosa compra (un’abitazione con le pertinenze), e vale solo se il venditore non applica l’IVA. Cambia solo il coefficiente: 110 con la prima casa, 120 negli altri casi.
Se compro da un’impresa con IVA posso usare il prezzo-valore?
No: con l’IVA la base imponibile è sempre il prezzo. Con i requisiti prima casa l’IVA scende dal 10% al 4% e si aggiungono registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna. Su 200.000 euro sono 8.600 euro contro 20.600.
Ho dimenticato di chiedere l’agevolazione in atto: posso rimediare?
Per la prima casa, in casi limitati, si può presentare un atto integrativo con le dichiarazioni mancanti, se i requisiti c’erano già al momento del rogito. Per il prezzo-valore invece la richiesta deve essere contestuale all’atto e non è recuperabile. È la ragione per cui questi punti si decidono prima, non davanti al foglio da firmare.
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Contenuto divulgativo: non sostituisce l’esame del caso concreto.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
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