Caso frequente: l’appartamento d’epoca a Chiaia con meno metri quadri del previsto

Pubblicato il 17 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 3 minuti di lettura

Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.

1. Lettura dell’atto: si verifica se la vendita è a corpo o a misura e quale superficie è scritta.
2. Calcolo della differenza: 9 metri su 140, circa il 6 per cento: oltre il ventesimo.
3. Richiesta entro l’anno: riduzione del prezzo proporzionata, entro un anno dalla consegna.

In breve: Lucia compra un appartamento d’epoca a Chiaia. Dopo il rogito scopre che i metri quadri sono meno di quelli dell’annuncio. Se può chiedere una riduzione del prezzo dipende da una parola scritta nell’atto: vendita «a corpo» o «a misura».

La situazione

Lucia vive a Milano e vuole tornare a Napoli. Trova un appartamento in un palazzo di inizio Novecento, a pochi passi dalla Riviera di Chiaia. L’annuncio dice 140 metri quadri. Il prezzo concordato è di 700.000 euro.

Dopo il rogito Lucia fa misurare la casa da un architetto, per i lavori. Le misure dicono 131 metri quadri. Mancano 9 metri, circa il 6 per cento.

Che cosa conta davvero: a corpo o a misura

Il codice civile distingue due modi di vendere.

Nella vendita a misura il prezzo è fissato a metro quadro. Se la superficie vera è minore, il compratore ha diritto a una riduzione del prezzo. Se è maggiore, paga un supplemento (art. 1537 del codice civile).

Nella vendita a corpo il prezzo è fissato per l’immobile intero, così com’è. La differenza di superficie conta solo se supera un ventesimo, cioè il 5 per cento, di quella indicata nell’atto (art. 1538 del codice civile).

Quasi tutte le compravendite di case si fanno a corpo. Anche quella di Lucia.

Che cosa succede nel caso di Lucia

Nell’atto di Lucia la superficie è scritta: 140 metri quadri. La differenza è di circa il 6 per cento, quindi supera il ventesimo. Lucia può chiedere una riduzione del prezzo proporzionata ai metri che mancano.

Attenzione ai tempi. L’azione si prescrive in un anno dalla consegna dell’immobile (art. 1541 del codice civile). Lucia ha scoperto la differenza dopo tre mesi: è ancora in tempo.

Se nell’atto la superficie non fosse stata scritta, il discorso sarebbe stato più difficile. Per questo il notaio controlla che i dati dell’atto corrispondano alla planimetria catastale.

Che cosa vale la pena sapere prima di comprare

La superficie dell’annuncio è spesso «commerciale»: comprende muri, balconi e quote di parti comuni. La superficie calpestabile è sempre minore. Chiedere quale superficie è indicata evita molte sorprese.

Cosa fare in pratica

Prima della proposta, chieda la planimetria catastale e una misura fatta da un tecnico. Nel preliminare e nell’atto, faccia indicare quale superficie si sta scrivendo. Se scopre una differenza dopo il rogito, si muova entro un anno dalla consegna.

Vedi anche: Planimetria catastale e rogito · I documenti per il rogito.

Fonti

• Art. 1537 del codice civile (Normattiva)
• Art. 1538 del codice civile (Normattiva)
• Art. 1541 del codice civile (Normattiva)

Quali documenti servono se ha un caso simile

• Atto di compravendita o preliminare
• Planimetria catastale
• Misura della superficie fatta da un tecnico
• Annuncio con la superficie indicata

Elenco completo: documenti da portare in Studio.

Se preferisce, può consultare la pagina del preventivo o prenotare una consulenza online.

Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.