I nomi, i luoghi precisi e i dettagli sono di fantasia: il caso è ricostruito per spiegare le regole, non riguarda persone reali.
Salvatore, Lucia ed Elena ereditano dai genitori una casa a Forio d’Ischia, con un piccolo giardino. Salvatore vive sull’isola e vuole tenerla; Lucia abita a Torino, Elena a Milano. La casa vale, per tutti e tre, 240.000 euro: a ciascuno spetta un terzo, cioè 80.000 euro. L’accordo in famiglia c’è già: la casa va a Salvatore, che versa a ciascuna sorella 80.000 euro di conguaglio. Il problema è un altro: le sorelle non possono venire a Ischia per firmare.
Il primo nodo: firmare senza viaggiare
La soluzione è la procura speciale: Lucia ed Elena incaricano Salvatore (o un’altra persona di fiducia) di firmare la divisione anche per loro. Ma la procura deve avere la stessa forma dell’atto da firmare (art. 1392 c.c.): la divisione di una casa richiede la forma scritta (art. 1350 c.c.) e va trascritta nei registri immobiliari, quindi la procura si firma davanti a un notaio. Ciascuna sorella l’ha firmata dal notaio della propria città, su un testo preparato dallo Studio: dati catastali, valore, importo del conguaglio, modalità di pagamento. Le due procure sono arrivate in originale e sono state allegate all’atto.
Il secondo nodo: le carte in ordine prima di dividere
- Continuità delle trascrizioni. Nei registri la casa risultava ancora dei genitori. Prima di dividere serve che l’eredità risulti accettata e trascritta (art. 2648 c.c.), altrimenti la catena dei passaggi resta interrotta (art. 2650 c.c.). Nella stessa procura le sorelle hanno autorizzato anche l’accettazione espressa dell’eredità.
- Dichiarazione di successione già presentata dai tre fratelli, con le volture catastali.
- Conformità urbanistica. Sulle isole il controllo è decisivo. Una stanza al piano terra era stata aggiunta negli anni Ottanta: per quella stanza esisteva una domanda di condono già definita con il rilascio della concessione in sanatoria. Lo Studio ha controllato il titolo presso il Comune e confrontato la planimetria catastale con lo stato dei luoghi. Se il condono non fosse stato concluso, la divisione andava rinviata e la pratica chiusa prima.
Come è stato scritto l’atto
- Un unico atto a Ischia: accettazione espressa dell’eredità e divisione, con Salvatore presente anche come procuratore delle sorelle.
- Assegnazione della casa a Salvatore e conguaglio di 80.000 euro a ciascuna sorella, con bonifici indicati nell’atto (numero di operazione e data).
- Dichiarazioni sulla regolarità urbanistica, con gli estremi della concessione in sanatoria, e sulla conformità catastale.
- Trascrizione dell’accettazione e della divisione nei registri immobiliari, presentate dallo Studio.
Il risultato
Le sorelle non hanno preso né un aereo né un traghetto: un appuntamento di mezz’ora dal notaio sotto casa. Salvatore è diventato unico proprietario e la casa, con le trascrizioni in ordine e il condono chiuso, potrà un domani essere venduta o data in garanzia senza sorprese. Le imposte della divisione dipendono dai valori e dal conguaglio: sono state calcolate e indicate nel preventivo prima dell’atto.
Cosa possiamo imparare
- Chi vive lontano non deve viaggiare: basta una procura speciale firmata dal notaio della propria città, con la forma giusta.
- Prima di dividere si mettono in ordine le carte: accettazione dell’eredità, successione, volture.
- Sulle isole la regolarità urbanistica si controlla per prima: un condono aperto blocca tutto.
Per le regole generali leggi Dividere una casa ereditata: come si tassa la divisione e Accettazione espressa dell’eredità: quando conviene farla dal notaio. Un altro caso di firma da lontano: il venditore che vive a Bruxelles.
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Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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