Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Serve a farti vedere in anticipo cosa succede in una pratica come la tua. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. La guida completa sull’argomento è Comprare casa con IVA o da privato: cosa cambia.
Il nodo: «mio cugino dice che le imprese pagano l’1 per cento se rivendono entro tre anni»
Antonio ha una SRL che vende impianti idraulici e ha bisogno di un negozio con deposito. Lo trova a Casoria, al piano terra di una palazzina finita nel 2019 da un’impresa di costruzioni: sette appartamenti e due locali commerciali, prezzo 150.000 euro più IVA. Sua sorella Teresa, che vive in affitto, vuole comprare nello stesso palazzo un appartamento per 180.000 euro come prima casa. Il costruttore ha in vendita entrambi. Antonio arriva in Studio con tre convinzioni, sentite in giro: che il negozio si può comprare con l’imposta di registro all’1 per cento «perché è un’impresa e rivende entro tre anni»; che con il reverse charge «l’IVA non si paga»; e che alla sorella conviene lo stesso meccanismo. Erano sbagliate tutte e tre, per motivi diversi.
Cosa abbiamo trovato nei controlli
Abbiamo letto i titoli edilizi del palazzo, la data di fine lavori, la posizione IVA del venditore e quella della SRL di Antonio. Da lì escono le regole.
- Il palazzo è «Tupini»: costruito con i requisiti dell’art. 13 L. 408/1949 (più della metà della superficie sopra terra ad abitazioni, negozi e uffici sotto il 25 per cento). Oggi la qualifica serve a una cosa sola: l’IVA sulla cessione dei locali non abitativi di quel fabbricato, fatta dal costruttore, è al 10 per cento invece del 22 (n. 127-undecies della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972).
- Il negozio è un fabbricato strumentale (C/1) venduto dall’impresa che lo ha costruito più di cinque anni prima: la cessione è esente da IVA salvo opzione del venditore per l’imponibilità (art. 10, comma 1, n. 8-ter, D.P.R. 633/1972). Il costruttore opta, per non perdere la detrazione sull’IVA dei lavori. E quando l’opzione è esercitata verso un compratore che è soggetto IVA, l’imposta si applica con l’inversione contabile: art. 17, comma 6, lett. a-bis, D.P.R. 633/1972.
- Il reverse charge non è un’esenzione: il costruttore emette fattura senza IVA con la dicitura «inversione contabile», la SRL di Antonio la integra con l’aliquota del 10 per cento (15.000 euro) e la registra a debito e a credito nello stesso mese. Se la SRL ha piena detrazione, l’effetto finanziario è zero; se avesse pro-rata, l’IVA indetraibile resterebbe un costo. Non si versa nulla al notaio, ma l’IVA «esiste» e va contabilizzata.
- Per Teresa il reverse charge non si applica: è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, e l’inversione contabile funziona solo tra soggetti passivi IVA. L’appartamento è venduto dal costruttore dopo cinque anni dalla fine lavori del 2019: anche qui vendita esente salvo opzione, e il costruttore opta. Con i requisiti prima casa l’IVA è al 4 per cento (n. 21 della Tabella A, parte II), pagata al venditore in fattura; senza requisiti sarebbe il 10 per cento.
- L’1 per cento con rivendita entro tre anni non esiste più. Era nell’art. 1 della Tariffa del registro per le imprese che avevano per oggetto esclusivo o principale la rivendita di immobili, ed è stato soppresso dal 1° gennaio 2014, quando l’art. 10, comma 4, D.Lgs. 23/2011 ha cancellato tutte le agevolazioni sui trasferimenti immobiliari a titolo oneroso. Anche il regime a imposte fisse per le imprese che comprano interi fabbricati da demolire e ricostruire (art. 7 D.L. 34/2019) è scaduto il 31 dicembre 2021. Nel testo unico del 2026 (D.Lgs. 123/2025) l’1 per cento non c’è: chi lo cita ricorda una norma di dodici anni fa.
La soluzione, un pezzo alla volta
L’atto del negozio. Vendita dal costruttore alla SRL con opzione IVA e inversione contabile dichiarata in atto: fattura senza addebito d’imposta, obbligo della SRL di integrarla e registrarla. Le imposte d’atto sui fabbricati strumentali con IVA sono queste: registro fisso 200 euro (art. 40 D.P.R. 131/1986, oggi art. 44 D.Lgs. 123/2025), imposta ipotecaria 3 per cento (4.500 euro) e catastale 1 per cento (1.500 euro) sul prezzo, bollo 230 euro, tasse ipotecarie 90 euro. Totale 6.520 euro, oltre all’IVA in reverse charge (15.000 euro, neutrale se detraibile). Nell’atto anche le menzioni urbanistiche del permesso di costruire del 2016 e dell’agibilità del 2019, la conformità catastale e l’attestato di prestazione energetica.
L’atto dell’appartamento. Vendita dal costruttore a Teresa con opzione IVA al 4 per cento (7.200 euro, versati al venditore con la fattura) e dichiarazioni prima casa della nota II-bis; imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna (600 euro), bollo 230 euro, tasse ipotecarie 90 euro. Totale a carico di Teresa 8.120 euro, IVA compresa. Qui il prezzo-valore non esiste, perché la vendita è con IVA e la base è il prezzo.
Le tutele in più che il costruttore deve dare. Poiché l’immobile era già finito e agibile, non serviva la fideiussione del D.Lgs. 122/2005, che riguarda gli immobili da costruire; abbiamo però verificato l’assenza di ipoteche del cantiere non ancora frazionate e cancellate (una c’era: la banca del costruttore ha rilasciato l’assenso alla cancellazione per le due unità prima dell’atto) e la polizza decennale postuma.
Il preventivo. Per la SRL abbiamo anche fatto il confronto: se avesse comprato lo stesso negozio da un privato, avrebbe pagato il registro al 9 per cento (13.500 euro) e imposte fisse di 50 euro, senza IVA. Con l’IVA in reverse charge e le ipocatastali al 4 per cento complessivo, il conto era migliore, ma solo perché la SRL detrae: per un professionista in regime forfettario sarebbe stato il contrario.
Esito, tempi e costi
Esito. Due atti nello stesso giorno: il negozio alla SRL con IVA al 10 per cento in inversione contabile e ipocatastali al 4 per cento; l’appartamento a Teresa con IVA al 4 per cento prima casa e imposte fisse. Nessuna agevolazione «all’1 per cento», perché non esiste più; nessuna sorpresa in contabilità.
Tempi. Dalla prima telefonata ai rogiti: sette settimane. Due per i controlli sui titoli edilizi e sull’ipoteca del cantiere, tre per l’assenso della banca alla cancellazione parziale, il resto per bozze e agenda.
Costi. Onorario di massima dello Studio: per l’atto del negozio (150.000 euro, senza prezzo-valore perché con IVA) circa 1.630 euro; per l’atto dell’appartamento (180.000 euro) circa 1.630 euro; entrambi oltre IVA, contributi e imposte, che vanno a parte e si calcolano sulle norme (negozio: registro 200, ipotecaria 4.500, catastale 1.500, bollo 230, tasse ipotecarie 90; appartamento: IVA 4 per cento 7.200 al venditore, registro, ipotecaria e catastale 200 ciascuna, bollo 230, tasse ipotecarie 90). Visure e copie sono voci separate del preventivo scritto.
Cosa puoi imparare da questo caso
- Il reverse charge sugli immobili vale solo nelle vendite con IVA per opzione fatte a un compratore soggetto IVA: mai a un privato. Non è un’esenzione: l’IVA si integra e si registra, ed è neutrale solo se è detraibile.
- La qualifica «Tupini» del palazzo oggi serve all’IVA: i locali non abitativi venduti dal costruttore hanno il 10 per cento invece del 22.
- Sui fabbricati strumentali con IVA le imposte ipotecaria e catastale sono proporzionali (3 e 1 per cento): vanno messe nel conto.
- L’1 per cento per le imprese di rivendita entro tre anni è stato soppresso dal 2014; anche le imposte fisse del D.L. 34/2019 sono scadute nel 2021. Nel D.Lgs. 123/2025 non ci sono.
- Chi compra da un costruttore un immobile finito da più di cinque anni deve sapere prima se il venditore opta per l’IVA: cambia il conto e, per le imprese, la contabilità.
Per i tecnici (geometri, ingegneri, architetti): in atto servono permesso di costruire, agibilità, attestazione dei requisiti Tupini (rapporto superfici) e conformità catastale; per le regole su stato legittimo e commerciabilità: stato legittimo e Salva Casa, conformità catastale e regolarità urbanistica.
Stai comprando dal costruttore, come impresa o come privato, e vuoi il conto giusto dell’IVA e delle imposte? Chiedi un preventivo scritto e gratuito, oppure prenota una consulenza online (agenda: calendar.app.google/9HHLD48jcFYP8ReK8) o scrivici su WhatsApp al +39 352 2737467. Per approfondire: comprare con IVA o da privato, comprare un ufficio o uno studio: IVA, registro e imposte, comprare al grezzo: categorie F, IVA o registro, comprare casa da costruire: le tutele del D.Lgs. 122/2005; i conti negli Strumenti notarili (in particolare il Preventivo automatico), le parole nel Glossario, gli altri Casi concreti.
Domande frequenti su questo caso
Il reverse charge si applica se compro casa da un costruttore?
No, se sei un privato. L’inversione contabile dell’art. 17, comma 6, lett. a-bis, D.P.R. 633/1972 riguarda solo le cessioni imponibili per opzione fatte a soggetti passivi IVA. Il privato paga l’IVA (4 o 10 per cento) al venditore in fattura.
Esiste ancora il registro all’1 per cento per chi compra e rivende entro tre anni?
No. Quella agevolazione, prevista per le imprese di rivendita, è stata soppressa dal 1° gennaio 2014 dall’art. 10, comma 4, D.Lgs. 23/2011. Il regime a imposte fisse del D.L. 34/2019 per demolizione e ricostruzione è scaduto il 31 dicembre 2021.
Perché sul negozio pago ipotecaria e catastale al 4 per cento e sull’appartamento no?
Perché per i fabbricati strumentali venduti con IVA la legge prevede l’ipotecaria al 3 per cento e la catastale all’1 per cento, mentre per le abitazioni con IVA le tre imposte sono fisse (200 euro ciascuna).
Fonti per verificare
- Art. 10, comma 1, nn. 8-bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972 (esenzione e opzione) e art. 17, comma 6, lett. a-bis (inversione contabile); Tabella A, parte II, n. 21 e parte III, n. 127-undecies (aliquote 4 e 10 per cento) – normattiva.it
- Art. 13 L. 408/1949 (requisiti dei fabbricati «Tupini») – normattiva.it
- Art. 10 D.Lgs. 23/2011 (comma 4: soppressione delle agevolazioni sui trasferimenti immobiliari dal 1° gennaio 2014) e art. 7 D.L. 34/2019 (imposte fisse per demolizione e ricostruzione, fino al 31 dicembre 2021) – normattiva.it
- Art. 40 D.P.R. 131/1986 (alternatività IVA-registro) e Tariffa D.Lgs. 347/1990, art. 1-bis (ipotecaria 3 per cento), art. 10 (catastale 1 per cento), oggi D.Lgs. 123/2025 (artt. 44 e 79), in vigore dal 1° gennaio 2026 – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, IVA su cessioni e locazioni di fabbricati e circolare 22/E del 28 giugno 2013 – agenziaentrate.gov.it
- D.Lgs. 122/2005 (tutele per chi compra immobili da costruire) – normattiva.it; Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino – notariato.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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