In breve
- Le categorie catastali F (F1 aree urbane, F2 collabenti, F3 in corso di costruzione, F4 in corso di definizione, F5 lastrici solari) sono unità senza rendita: niente prezzo-valore, le imposte si calcolano sul prezzo dichiarato.
- Se vende un’impresa, il bivio è IVA o registro: per le aree F1 decide la destinazione urbanistica, non il catasto; per cantieri (F3) e immobili in corso di definizione (F4) lo Studio CNN n. 36-2026/T ritiene l’operazione imponibile IVA; sui collabenti (F2) le posizioni di Notariato e Agenzia delle Entrate non coincidono.
- L’agevolazione prima casa su un immobile al grezzo si può chiedere, secondo la prassi, se l’edificio ha le caratteristiche dell’abitazione non di lusso e ci si impegna a completarlo: va verificato caso per caso prima del preliminare.
«Compro al grezzo, così risparmio.» Capita spesso, soprattutto quando il cantiere è fermo o il costruttore ha bisogno di liquidità. Poi si arriva al momento di calcolare le imposte e nessuno sa dire con certezza quanto si paga. Non è una stranezza napoletana: è una questione aperta, tanto che il Consiglio Nazionale del Notariato le ha dedicato uno studio tributario (Studio n. 36-2026/T, approvato dalla Commissione Studi Tributari il 9 aprile 2026) che arriva a conclusioni non del tutto condivise dall’Amministrazione finanziaria. Vale la pena capire perché.
Che cosa sono le categorie catastali F?
Sono le categorie dei fabbricati che non sono ancora, o non sono più, un’unità immobiliare ordinaria. Il catasto le registra ma non attribuisce loro una rendita:
| Categoria | Che cos’è | Esempio tipico a Napoli |
|---|---|---|
| F1 area urbana | Terreno in ambito urbano non edificato | Corte, posto auto scoperto, area di sedime |
| F2 unità collabente | Rudere o fabbricato inagibile, non produttivo di reddito | Masseria diroccata a Pianura o Chiaiano, rustico da recuperare |
| F3 in corso di costruzione | Il cantiere non ultimato | Palazzina al grezzo con lavori fermi |
| F4 in corso di definizione | Esistente ma non ancora classificabile | Appartamento in ristrutturazione con cambio di destinazione |
| F5 lastrico solare | Il piano di copertura | Terrazzo di copertura venduto per sopraelevare |
La prima conseguenza pratica riguarda i conti: non avendo una rendita, questi immobili non consentono il prezzo-valore (art. 1, comma 497, L. 266/2005), che sulla rendita si basa. Le imposte si calcolano sul corrispettivo pattuito. La seconda: per queste unità non scatta l’obbligo di conformità catastale dell’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, perché non c’è planimetria né rendita da confrontare; in atto lo si dichiara espressamente.
IVA o registro: da che cosa dipende davvero?
Quando a vendere è un’impresa, il bivio è sempre lo stesso. Se l’operazione è imponibile IVA, si paga l’IVA (4%, 10% o 22% a seconda dei casi) e registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna, oggi D.Lgs. 123/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026, che ha riordinato il D.P.R. 131/1986). Se invece l’operazione è esente o fuori campo, si applica l’imposta di registro proporzionale (9%, o 2% con la prima casa), con ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Tra le due strade possono ballare parecchie migliaia di euro.
Le aree urbane (F1): non basta la categoria
Per le F1 la conclusione dello studio è netta: la sola classificazione catastale non basta a stabilire il regime. Conta la destinazione prevista dagli strumenti urbanistici (art. 2, comma 3, lett. c, D.P.R. 633/1972): se l’area è edificabile e vende un soggetto IVA, l’operazione è imponibile; se non è edificabile, si applica il registro proporzionale. Tradotto per chi compra: prima di firmare serve il certificato di destinazione urbanistica, non la visura.
Cantieri e immobili in corso di definizione (F3, F4)
Qui, secondo lo studio, l’operazione è nel campo IVA e, finché il fabbricato non è ultimato, la cessione è imponibile: il bene è ancora nel ciclo produttivo dell’impresa, a prescindere da chi compra. È una lettura che semplifica molte pratiche (la palazzina al grezzo si vende con IVA e imposte fisse), ma va coordinata con la prassi dell’Agenzia delle Entrate, che sull’individuazione del momento di «ultimazione» ha posizioni proprie (fra le altre, circolare 12/E/2007).
I collabenti (F2): dove Notariato e Fisco non sono d’accordo
Sui ruderi la questione è aperta. Lo studio propende per l’esenzione come regola (art. 10, n. 8-bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972), salvo opzione per l’imponibilità nei casi ammessi; l’Amministrazione finanziaria ha invece espresso in più occasioni una lettura diversa. È la cosa più onesta da dire a chi legge: oggi, su una cessione di collabente da parte di un’impresa, esiste un margine di rischio da valutare caso per caso, e la scelta va scritta in atto con le dichiarazioni giuste.
Il posto auto scoperto e il lastrico: le pertinenze
È il caso più frequente nella pratica: il posto auto accatastato come area urbana, o il lastrico, venduti insieme all’appartamento. La regola è lineare: la pertinenza segue il bene principale. Se accede a un’abitazione, si applica il regime del n. 8-bis; se accede a un immobile strumentale, quello del n. 8-ter. Il trattamento non dipende dalla categoria catastale della pertinenza, ma da che cosa serve.
E l’agevolazione prima casa su un immobile al grezzo?
È la domanda che tutti fanno. L’agevolazione presuppone un’abitazione, e un fabbricato in categoria F, per definizione, abitazione non è ancora. La prassi ha però aperto da tempo uno spiraglio per i fabbricati in corso di costruzione: l’Agenzia delle Entrate (circolari 19/E/2001 e 38/E/2005) ammette l’agevolazione se l’immobile, una volta ultimato, avrà le caratteristiche di un’abitazione non di lusso (oggi: categoria diversa da A/1, A/8 e A/9) e l’acquirente si impegna in atto a completarlo; la Cassazione richiede che il completamento avvenga entro il termine triennale di decadenza dell’accertamento. Per i collabenti la giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto l’agevolazione quando il rudere è recuperabile a uso abitativo; per lastrici e aree urbane, di regola, no: l’agevolazione sulle pertinenze è limitata a una unità per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7, e per le unità F il discorso va fatto caso per caso.
Non è una risposta che si possa dare in astratto né in un articolo: dipende dal titolo edilizio, dallo stato dei lavori e da ciò che si dichiara in atto. Se stai valutando un acquisto del genere contando sull’agevolazione, è esattamente il tipo di operazione da far verificare prima del compromesso. I requisiti generali sono in Prima casa: imposte e requisiti e in Agevolazioni fiscali.
Cosa fa il notaio
Per i tecnici (geometri, ingegneri, architetti): la scelta fra F3 e F4 nel Docfa, la data di fine lavori e la dichiarazione di ultimazione incidono direttamente sul regime IVA e sulla prima casa; conviene coordinare con il notaio prima dell’accatastamento definitivo. Approfondimenti: conformità urbanistica e stato legittimo · stato legittimo dopo il Salva Casa · prassi Agenzia Entrate e Conservatoria.
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Domande frequenti
Su un immobile in categoria F posso usare il prezzo-valore? +
No. Il prezzo-valore (art. 1, comma 497, L. 266/2005) si applica alle abitazioni con rendita catastale; le unità F non hanno rendita, quindi le imposte si calcolano sul prezzo dichiarato.
Compro un posto auto scoperto (F1) insieme alla casa: che imposte pago? +
Se è pertinenza dell’abitazione segue il regime dell’abitazione (art. 10, n. 8-bis, D.P.R. 633/1972 se vende un’impresa; registro se vende un privato), a prescindere dalla categoria catastale. Conta a che cosa serve, non come è accatastato.
Il cantiere al grezzo si compra con IVA o con registro? +
Se vende un’impresa, secondo lo Studio CNN 36-2026/T la cessione del fabbricato non ultimato (F3, F4) è imponibile IVA, con registro, ipotecaria e catastale fisse. Se vende un privato, si applica il registro proporzionale sul prezzo.
Posso chiedere la prima casa su un fabbricato in corso di costruzione? +
Secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate sì, se l’immobile ultimato avrà le caratteristiche di un’abitazione diversa da A/1, A/8 e A/9 e ci si impegna in atto a completarlo; la Cassazione richiede il completamento entro il termine triennale. Va verificato caso per caso prima del preliminare.
Fonti per verificare
- D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 2, comma 3, e art. 10, nn. 8-bis e 8-ter — normattiva.it
- D.Lgs. 1° agosto 2025, n. 123 (testo unico imposta di registro e altri tributi indiretti, dal 1° gennaio 2026) — normattiva.it; L. 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497 (prezzo-valore) — normattiva.it
- L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (conformità catastale) — normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 36-2026/T «La cessione dei beni classificati nella categoria catastale F tra IVA e registro» (Commissione Studi Tributari, 9 aprile 2026) — notariato.it
- Agenzia delle Entrate, circolari 19/E/2001 e 38/E/2005 (prima casa su immobili in corso di costruzione), circolare 12/E/2007 (IVA immobili), guida «L’acquisto della casa: le imposte» — agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, categorie catastali e Docfa (unità F) — agenziaentrate.gov.it/catasto
- Cassazione civile, giurisprudenza su prima casa e immobili in corso di costruzione o collabenti — italgiure.giustizia.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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