Pubblicato il 27 luglio 2025Aggiornato il 22 ottobre 20263 minuti di lettura
In 30 secondi
- Uffici e studi (categoria A/10) sono immobili strumentali: le imposte cambiano rispetto alla casa.
- Conta soprattutto chi vende: un privato o un’impresa.
- Per gli strumentali non c’è il prezzo-valore.
L’acquisto di un ufficio o di uno studio professionale segue regole fiscali diverse da quelle della casa di abitazione. Si tratta infatti di un immobile strumentale, e la tassazione cambia soprattutto in base a chi vende. Vediamo i casi principali, seguendo la Circolare n. 18/E del 2013 dell’Agenzia delle Entrate.
Ufficio = categoria catastale A/10
Gli uffici e gli studi privati rientrano nella categoria catastale A/10 e sono considerati immobili strumentali per natura: immobili che, per le loro caratteristiche, non sono destinati ad abitazione. Questa qualifica determina un regime fiscale specifico.
Se vende un’impresa (soggetto IVA)
La cessione di un immobile strumentale da parte di un’impresa è, di regola, esente da IVA, ma il venditore può optare per l’imponibilità IVA direttamente in atto (tra imprese si applica spesso il meccanismo del reverse charge). In entrambi i casi – IVA o esenzione – le imposte d’atto sono:
- imposta di registro in misura fissa (200 euro);
- imposta ipotecaria 3%;
- imposta catastale 1%.
È una particolarità degli immobili strumentali: le imposte ipotecaria e catastale restano proporzionali (3% + 1%) anche quando l’operazione è soggetta a IVA.
Se vende un privato
Se il venditore è un privato (non soggetto IVA), si applica il regime ordinario dei trasferimenti tra privati: imposta di registro 9% (minimo 1.000 euro) e imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.
Attenzione al valore
Per gli immobili strumentali non si applica il sistema del “prezzo-valore” (riservato alle abitazioni acquistate da privati): la base imponibile è il corrispettivo pattuito. Se acquista come professionista o impresa, valuti con il Suo consulente anche gli aspetti IVA e di detraibilità.
Per un quadro generale delle imposte sugli atti, legga la guida all’imposta di registro.
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Fonti per verificare
- D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 10, n. 8-ter (cessioni di fabbricati strumentali: esenzione e opzione IVA) e art. 17, comma 6, lett. a-bis (reverse charge) – normattiva.it
- D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, Testo unico delle imposte ipotecaria e catastale (art. 1-bis Tariffa e art. 10, comma 1: 3% e 1% sugli strumentali) – normattiva.it
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Testo unico dell’imposta di registro (art. 1 e art. 40 sull’alternatività IVA/registro) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, “La tassazione degli atti notarili” (PDF) – agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, visura catastale online (verifica della categoria A/10) – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, studi e Guide per il cittadino – notariato.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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