I nomi, i luoghi precisi, gli importi e i dettagli sono di fantasia: il caso è ricostruito per spiegare le regole, non riguarda persone reali. Le cifre sono scelte dentro i valori di mercato della zona (Anacapri, prezzo medio di vendita 7.777 euro al metro quadro, rilevazione immobiliare.it di luglio 2026) e non sono una valutazione dello Studio su un immobile vero.
Ludovica e Alessandro vivono a Roma e cercano da anni una piccola casa a Capri. Ad Anacapri trovano un rustico di due stanze con terrazzo, circa 80 metri quadrati: prezzo 620.000 euro. C’è un solo problema, che nessuno aveva messo per iscritto: per arrivare alla porta si attraversa il giardino del vicino, il signor Domenico. Il vecchio proprietario passava da lì «da sempre», per cortesia fra vicini.
Il primo nodo: un passaggio che sulla carta non esiste
Una tolleranza fra vicini non passa al compratore: se domani Domenico chiudesse il cancello, o vendesse la sua casa, Ludovica e Alessandro resterebbero senza accesso. Serve una servitù di passaggio, cioè un peso sul giardino di Domenico a vantaggio del rustico (art. 1027 c.c.), costituita per contratto (art. 1058 c.c.). Il contratto deve essere scritto a pena di nullità (art. 1350, n. 4, c.c.) e va trascritto, perché valga anche verso chi comprerà in futuro la casa di Domenico (art. 2643, n. 4, c.c.).
Domenico era d’accordo, a due condizioni: un compenso di 25.000 euro e un passaggio solo pedonale, lungo il vialetto già esistente.
Il secondo nodo: i vincoli dell’isola
A Capri gran parte del territorio è tutelata per il paesaggio. Lo Studio ha controllato due cose diverse. La prima: che sul rustico non ci fosse un vincolo culturale con diritto di prelazione dello Stato, che avrebbe cambiato i tempi dell’acquisto; non c’era. La seconda: il vincolo paesaggistico, che non impedisce di comprare, ma condiziona i lavori futuri. Ludovica e Alessandro volevano rifare il terrazzo: prima dell’acquisto hanno sentito un tecnico sulle autorizzazioni necessarie, e lo Studio ha verificato la regolarità urbanistica dell’esistente.
Come è stato scritto l’atto
- Un unico atto con tre parti: il venditore, i compratori e Domenico, proprietario del giardino.
- Prima la compravendita del rustico; subito dopo la costituzione della servitù a favore del rustico e a carico del giardino.
- Il tracciato descritto con precisione: larghezza del vialetto, planimetria allegata firmata da tutti, orari liberi, divieto di sostare e di passare con mezzi a motore.
- Chi paga la manutenzione del vialetto e dell’illuminazione, in quali proporzioni.
- Il compenso a Domenico, pagato con bonifico indicato nell’atto.
- La trascrizione della vendita e della servitù, presentate dallo Studio.
Il risultato
Ludovica e Alessandro hanno comprato una casa con un accesso sicuro e scritto, che resta anche se Domenico vende o se un giorno i rapporti fra vicini cambiano. Domenico ha avuto un compenso e regole chiare su chi passa, come e quando. Le imposte sulla servitù si sono aggiunte a quelle della compravendita e sono state indicate nel preventivo prima della firma.
Cosa possiamo imparare
- «Si è sempre passati da lì» non basta: il passaggio va costituito per iscritto e trascritto.
- Conviene farlo nello stesso atto dell’acquisto, quando tutti hanno interesse a chiudere.
- Vincolo culturale e vincolo paesaggistico sono cose diverse: si controllano entrambi prima di firmare.
Per le regole generali leggi Servitù di passaggio: come si costituisce dal notaio e Casa vincolata in Campania: quali vincoli fermano davvero una compravendita.
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Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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