Come è andata a finire: due fratelli hanno diviso in un solo atto tutto quello che avevano in comune – due appartamenti arrivati da due successioni diverse e un box comprato insieme – pagando l’imposta di registro dell’1% su una massa unica. La domanda che aveva bloccato tutto per settimane era una sola: quel box comprato insieme rompe l’unicità delle masse? La risposta, dopo la verifica delle date, è stata no.
La situazione
Alessandro e Annamaria, fratello e sorella, unici eredi. Tre titoli diversi, in tre momenti diversi:
- 2016, successione del padre: un appartamento al Vomero di 110 metri quadrati.
- 2020, acquisto: i due fratelli comprano insieme dalla zia un box nello stesso stabile, metà per ciascuno.
- 2025, successione della madre: un appartamento a Chiaia di 80 metri quadrati e un conto titoli.
Ai valori medi di agosto 2026 rilevati da immobiliare.it – 4.452 euro al metro quadrato al Vomero e 4.629 a Chiaia – e con una stima prudenziale del box, i valori messi a base della divisione sono stati: Vomero 490.000 euro, Chiaia 370.000, box 25.000, conto titoli 120.000.
Il dubbio che li aveva bloccati
Alessandro e Annamaria erano d’accordo su tutto: lui voleva restare al Vomero con il box, lei preferiva Chiaia e il conto. Il problema era il conto dell’imposta. Avevano letto che quando i beni arrivano da titoli diversi le masse restano separate, e che l’acquisto fra vivi fa saltare l’unificazione. Il box del 2020 sembrava aver rovinato tutto.
La preoccupazione era fondata, ma mal riposta. La norma non dice che un acquisto fra vivi impedisce l’unificazione: dice che l’ultimo acquisto di quote deve derivare da successione a causa di morte.
art. 34, comma 4, D.P.R. 131/1986 – masse plurime
In parole semplici: se i comproprietari sono sempre gli stessi e l’ultimo titolo in ordine di tempo è una successione, tutte le comunioni si contano come una sola. Che in mezzo ci sia stato un acquisto fra vivi non conta, purché non sia l’ultimo.
«Agli effetti del presente articolo le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano origine in più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte.»
Le verifiche fatte nello Studio
- Cronologia dei titoli. Ricostruita con gli atti alla mano: 2016 successione, 2020 compravendita, 2025 successione. L’ultimo acquisto di quote è quello del 2025, ed è mortis causa. La condizione è soddisfatta.
- Identità dei soggetti. Controllata comunione per comunione: in tutte e tre figurano soltanto Alessandro e Annamaria, metà ciascuno. Nessun coniuge in comunione legale sull’acquisto del 2020, verificato sull’atto e sugli estratti di matrimonio.
- Nessuna donazione da collazionare. Verificate le visure per nome dei genitori: nessun atto di donazione trascritto.
- Valori di mercato, non catastali. Perizia aggiornata su tutti i beni: nella divisione la massa si misura sul valore venale, ed è l’errore più comune partire dalla rendita.
- Regolarità urbanistica e catastale dei due appartamenti e del box, con verifica della conformità delle planimetrie.
I conti, con i numeri
Massa unica: 490.000 + 370.000 + 25.000 + 120.000 = 1.005.000 euro. Quota di diritto di ciascuno: 502.500 euro.
Le assegnazioni. Ad Alessandro l’appartamento del Vomero e il box: 515.000 euro. Ad Annamaria l’appartamento di Chiaia e il conto titoli: 490.000 euro. Alessandro riceve 12.500 euro in più della sua quota e li versa alla sorella come conguaglio in denaro.
Il conguaglio supera la soglia? 12.500 su una quota di diritto di 502.500 euro fa il 2,49%. La soglia di legge è il 5%: siamo sotto. Nessuna parte dell’atto viene considerata vendita.
Imposta pagata: registro all’1% su 1.005.000 euro, cioè 10.050 euro, più imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, bollo e tassa di archivio.
Che cosa sarebbe successo con tre masse separate
Se il comma 4 non fosse stato applicabile – per esempio se il box fosse stato comprato nel 2026, cioè dopo la morte della madre – le masse sarebbero rimaste tre, da dividere una per una.
Nella massa del padre Alessandro avrebbe preso il 100% dell’appartamento avendo diritto al 50%: eccedenza 245.000 euro, tassata come trasferimento. Nella massa della madre Annamaria avrebbe preso il 100% di appartamento e conto avendo diritto al 50%: eccedenza 245.000 euro, di cui 60.000 di beni mobili e 185.000 di immobili. Con le aliquote ordinarie, e senza requisiti prima casa, l’imposta complessiva avrebbe superato i 44.000 euro, contro i 10.050 effettivamente pagati.
La differenza, in questo esempio, è di circa 34.000 euro. Non l’ha fatta una trovata: l’ha fatta la data di un atto del 2020.
Che cosa impara chi legge
- Non è la presenza di un acquisto fra vivi a rompere l’unificazione, ma la sua posizione nel tempo. Solo l’ultimo titolo conta.
- Se state per comprare qualcosa insieme e in famiglia c’è una comunione ereditaria da sciogliere, parlatene prima: l’ordine degli atti può valere decine di migliaia di euro.
- Il conguaglio non è da evitare a ogni costo. Sotto il 5% della quota di diritto è uno strumento prezioso per far tornare i conti senza cambiare tassazione.
- La perizia non è una formalità. È lei che determina la massa, le quote e quindi la soglia del conguaglio.
I documenti che servono
- Atti di provenienza di tutti i beni, in ordine di data: si chiedono al notaio che li ha ricevuti o all’Archivio notarile distrettuale.
- Dichiarazioni di successione di entrambe le successioni, con ricevuta e prospetto dell’attivo: scheda dell’Agenzia delle Entrate sulla dichiarazione di successione.
- Visure ipotecarie per nome dei defunti e dei condividenti, per scoprire donazioni, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli.
- Visure catastali storiche e planimetrie di ogni immobile, con verifica di conformità.
- Perizia di stima al valore di mercato di tutti i beni, immobili e mobili.
- Estratti per riassunto dell’atto di matrimonio dei condividenti coniugati, per accertare il regime patrimoniale.
- Titoli edilizi e agibilità: si chiedono allo sportello unico per l’edilizia del Comune, per Napoli il Comune di Napoli.
Per capire meglio il ragionamento: che cosa sono le masse plurime e quando la divisione costa come una vendita, come si individua la massa e chi può chiedere la divisione. Gli altri casi risolti dallo Studio sono raccolti in un’unica pagina.
Avete più beni in comune arrivati in momenti diversi? Portateci le date e gli atti: il conto si fa prima, non dopo. Chiedi un preventivo scritto e gratuito, chiedi un parere scritto del Notaio oppure prenota una Consulenza online. Rispondiamo entro un giorno lavorativo e comunque nel più breve tempo possibile.
Questo caso ha finalità informativa ed è costruito su dati inventati. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto, che va sottoposto al Notaio con i documenti alla mano. Capire prima di firmare.
Marco Fiorentino, notaio in Napoli dal 2011, iscritto al Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola. Studio in Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli (Mergellina). Chi è il Notaio e come lavora.
Testo redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dal Notaio Marco Fiorentino. Aggiornato il 22 settembre 2026.
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