In breve: nella divisione la massa non è semplicemente il mucchio delle cose da spartire. È l’insieme dei beni che sono comuni fra le stesse persone perché provengono dallo stesso titolo: una successione, un acquisto fatto insieme, una donazione. Se i titoli sono due, le masse sono due e vanno divise una per una. Sommarle senza averne il diritto è l’errore che trasforma una divisione tassata all’1% in una vendita tassata al 9%.
La massa è un metro, non solo un mucchio
Quando tre fratelli ereditano una casa e un conto in banca, dicono «dividiamoci la roba di papà». Il notaio, per poter fare l’atto, deve tradurre quella frase in due numeri: quanto vale l’insieme e quanto spetta a ciascuno. Il primo numero è la massa. Il secondo è la quota di diritto, cioè la frazione di quel valore che la legge assegna a ogni condividente.
La quota di diritto è il metro di tutto ciò che viene dopo. Serve a capire se quello che ciascuno riceve davvero – la quota di fatto – è in equilibrio con quello che gli spettava. Se l’equilibrio c’è, l’atto resta una divisione. Se non c’è, una parte dell’atto diventa, per il fisco, una vendita.
La divisione costa poco proprio perché non è un trasferimento: è un atto che accerta una titolarità già esistente e le dà un contorno concreto. Il codice civile lo dice in un articolo breve e decisivo.
art. 757 c.c. – Diritto dell’erede sulla propria quota
In parole semplici: dopo la divisione ogni erede è considerato proprietario dei beni della sua porzione fin dal giorno della morte, come se gli altri beni non fossero mai stati suoi. La divisione non trasferisce nulla: fotografa e sistema.
«Ogni coerede è reputato solo e immediato successore in tutti i beni componenti la sua quota o a lui pervenuti dalla successione, anche per acquisto all’incanto, e si considera come se non avesse mai avuto la proprietà degli altri beni ereditari.»
Perché a volte le masse sono più di una
Il punto che sfugge quasi sempre è questo: ciò che crea la massa non è il fatto che i beni siano comuni, ma la ragione per cui lo sono. Due sorelle possono essere comproprietarie al 50% di due appartamenti e avere davanti, sul piano giuridico, due patrimoni separati.
Succede ogni volta che i beni arrivano da titoli diversi. I casi che si incontrano davvero nello Studio sono quattro:
- Due successioni. Prima muore il padre, anni dopo la madre. Gli stessi figli ereditano da entrambi: sono due comunioni, non una.
- Una successione e un acquisto in comune. I fratelli ereditano la casa di famiglia e più tardi comprano insieme un box o un terreno.
- Una successione e una donazione. Il padre dona ai figli un appartamento e alla sua morte i figli ereditano il resto.
- Due donazioni. Un bene donato dal nonno, un altro donato dalla zia, agli stessi nipoti.
In tutti questi casi la regola generale è che a ogni titolo corrisponde una massa autonoma. È un principio consolidato in giurisprudenza almeno dalla pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di cassazione del 18 ottobre 1961, n. 2224, e ripreso da molte decisioni successive: quando i beni in comunione provengono da fonti diverse, si formano tante comunioni quanti sono i titoli, e ciascuna resta un’entità patrimoniale a sé.
L’unica eccezione: quando le masse si contano come una sola
La legge fiscale prevede una sola apertura, ed è stretta. Il testo unico dell’imposta di registro stabilisce che le comunioni fra gli stessi soggetti, nate da più titoli, si considerano una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte.
art. 34, comma 4, D.P.R. 131/1986 – masse plurime
In parole semplici: se tutte le persone sono le stesse e l’ultimo titolo che ha fatto nascere la comunione è una successione, ai fini dell’imposta di registro le masse si sommano e si divide come se fosse una sola. Se l’ultimo titolo è un atto fra vivi – un acquisto, una donazione – l’eccezione non vale.
«Agli effetti del presente articolo le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano origine in più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte.»
Tre condizioni, tutte necessarie: stessi soggetti in tutte le comunioni, più titoli, e ultimo acquisto per causa di morte. Ne manca una e l’eccezione non si applica. La Corte di cassazione ha più volte qualificato questa disposizione come norma eccezionale, non estensibile per analogia: si vedano, fra le altre, le sentenze della sezione tributaria n. 6398 del 2006 e n. 13009 del 2007.
Un esempio con i numeri
Esempio inventato, con nomi e importi di fantasia. Tre fratelli, Luca, Lucia e Renato.
Nel 2019 muore il padre e lascia un appartamento al Vomero di 120 metri quadrati. Nel 2024 muore la madre e lascia un appartamento a Chiaia di 70 metri quadrati. Usando i valori medi di mercato di agosto 2026 pubblicati da immobiliare.it – 4.452 euro al metro quadrato al Vomero e 4.629 a Chiaia – i due immobili valgono, in cifra tonda, 534.000 e 324.000 euro.
Versione A. Le comunioni sono due, ma i condividenti sono gli stessi tre fratelli e l’ultimo titolo è la successione della madre: si applica l’eccezione. Massa unica di 858.000 euro, quota di diritto di 286.000 euro a testa. I fratelli possono assegnare un immobile a uno, l’altro a un altro e riequilibrare con il denaro, tassando tutto come divisione.
Versione B. Stessa famiglia, ma il secondo appartamento non è ereditato: i tre fratelli lo hanno comprato insieme nel 2025. L’ultimo titolo è un atto fra vivi. L’eccezione non si applica: restano due masse, una da 534.000 e una da 324.000 euro. Se Luca prende tutto il primo appartamento e Lucia e Renato tutto il secondo, per il fisco non stanno dividendo due masse: ne stanno scambiando pezzi, e su quegli scambi l’imposta si calcola con le aliquote dei trasferimenti.
La differenza fra le due versioni, sugli stessi beni e fra le stesse persone, si misura in decine di migliaia di euro. Sono importi di esempio: il conto vero si fa sull’atto concreto, in un preventivo scritto voce per voce.
Che cosa dice l’Agenzia delle Entrate
Il documento di riferimento è la circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, la guida dell’Agenzia sulla tassazione degli atti notarili. Nella parte dedicata alla divisione l’Agenzia spiega che l’atto è dichiarativo perché i contitolari non si cedono nulla: trasformano soltanto un diritto su una quota ideale in un diritto su un bene determinato. Per questo si applica l’aliquota dell’1% prevista per gli atti di natura dichiarativa. Nello stesso documento l’Agenzia avverte che, quando in un unico atto si dividono più comunioni, l’effetto dichiarativo si conserva solo se le assegnazioni rispettano le quote spettanti su ciascuna massa. Il testo integrale è consultabile nella circolare 18/E del 2013 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate.
Sulla massa c’è poi una novità recente che conviene conoscere. Il decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139 ha riscritto il primo comma dell’art. 34: oggi, nelle comunioni ereditarie, per determinare la massa comune e le quote di diritto si tiene conto anche dei beni donati in vita dal defunto ai soggetti tenuti alla collazione, e quei beni non scontano l’imposta di registro in sede di divisione. È un allineamento fra regola civilistica e regola fiscale che elimina una doppia imposizione.
Cosa fare in pratica
- Fai l’elenco dei titoli, non dei beni. Per ogni bene comune scrivi da dove viene: quale successione, quale atto, quale data.
- Raggruppa i beni per titolo. Quello che ottieni sono le masse. Se ne esce più di una, il progetto di divisione cambia.
- Controlla che i soggetti siano identici in tutte le comunioni: basta un nipote subentrato per rimettere tutto in discussione.
- Guarda qual è l’ultimo titolo in ordine di tempo. È la domanda che decide se le masse si sommano o no.
- Valorizza ogni massa al valore di mercato, non al catastale, e calcola la quota di diritto dentro ciascuna.
- Parlane prima di firmare il preliminare o di prendere impegni fra fratelli: dopo, il margine per sistemare le cose si restringe.
I documenti che servono
- Atti di provenienza di ogni bene. Si chiedono al notaio che li ha ricevuti o all’Archivio notarile distrettuale; se l’atto è trascritto, copia dal Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
- Dichiarazioni di successione di tutte le successioni coinvolte, con ricevuta di presentazione e prospetto dell’attivo: si presentano e si richiedono all’Agenzia delle Entrate, scheda sulla dichiarazione di successione.
- Visure catastali storiche e planimetrie di ogni immobile: si chiedono all’Agenzia delle Entrate, servizi catastali, anche tramite lo Studio.
- Visure ipotecarie per nome e per immobile: mostrano ipoteche, pignoramenti e trascrizioni che pesano su una sola delle masse.
- Copia di tutte le donazioni fatte in vita dal defunto: entrano nel calcolo della massa se sono collazionabili.
- Titoli edilizi e certificato di agibilità: si chiedono allo sportello unico per l’edilizia del Comune dove si trova l’immobile, per Napoli il Comune di Napoli.
- Documenti, codici fiscali, stato civile e regime patrimoniale di tutti i condividenti.
Domande frequenti
Se abbiamo due case in comune, abbiamo per forza due masse?
No. Conta da dove vengono. Due case ereditate dalla stessa persona formano una sola massa; due case arrivate da due titoli diversi formano due masse.
Possiamo decidere noi di fare una sola divisione?
Sul piano civilistico sì: i condividenti possono accordarsi per dividere insieme più comunioni. Ma l’accordo non cambia la regola fiscale, che guarda ai titoli e all’ultimo acquisto.
Il valore si prende dalla successione o dal mercato?
Dal mercato. Nella divisione la massa si misura sul valore venale dei beni alla data dell’atto, non sui valori catastali usati nella dichiarazione di successione.
Se uno degli eredi è morto e al suo posto ci sono i figli?
I soggetti non sono più gli stessi in tutte le comunioni e la questione va esaminata caso per caso, perché la giurisprudenza distingue fra semplici variazioni soggettive e nascita di nuove comunioni.
Nella stessa serie: chi può chiedere la divisione e come si fa, le donazioni fatte in vita che rientrano nel conto e la vendita a un figlio che era in realtà una donazione. Sono utili anche i calcolatori di imposte dello Studio.
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Questo articolo ha finalità informativa e riguarda la disciplina generale. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto, che va sottoposto al Notaio con i documenti alla mano. Capire prima di firmare.
Marco Fiorentino, notaio in Napoli dal 2011, iscritto al Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola. Studio in Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli (Mergellina). Chi è il Notaio e come lavora.
Testo redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dal Notaio Marco Fiorentino. Aggiornato il 22 settembre 2026.
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