La vendita a un figlio che era in realtà una donazione

Aggiornato al 22 settembre 2026 – versione 1

In breve: se il padre ha «venduto» la casa a un figlio senza incassare un euro, quella non è una vendita: è una donazione mascherata. Il contratto apparente non produce effetti fra le parti (art. 1414 del codice civile) e gli altri figli, in quanto terzi, possono provarlo anche con testimoni e presunzioni. Se la simulazione viene accertata, quella casa rientra nei conti della famiglia: collazione nella divisione e, se la legittima è lesa, azione di riduzione.

Vendita simulata: che cosa vuol dire davvero

È uno dei casi più frequenti nelle famiglie italiane, e quasi sempre nasce da un’intenzione buona: il genitore vuole dare la casa a un figlio, ma teme che una donazione crei problemi con gli altri o renda l’immobile difficile da rivendere. Allora si firma una compravendita, si scrive un prezzo nell’atto, e quel prezzo non viene mai pagato.

Giuridicamente è una simulazione. Le parti dichiarano una cosa e ne vogliono un’altra. Il codice distingue due situazioni:

• Simulazione assoluta: le parti non volevano nessun contratto. La casa, in realtà, doveva restare al padre. Fra loro non succede nulla.
• Simulazione relativa: le parti volevano un contratto diverso da quello scritto. Qui la vendita nasconde una donazione. Fra le parti vale il contratto nascosto, ma solo se ha i requisiti di sostanza e di forma che la legge richiede.

E qui si apre il problema che molti non si aspettano: la donazione, per essere valida, deve farsi per atto pubblico, a pena di nullità (art. 782 del codice civile), con l’assistenza dei testimoni richiesta dalla legge notarile. Una donazione «nascosta» dentro una compravendita non ha quella forma. Il risultato pratico è spesso questo: la vendita non vale perché simulata, e la donazione non vale perché senza forma. La casa, allora, non è mai uscita dal patrimonio del padre e alla sua morte entra nell’eredità di tutti.

Chi può provare la simulazione, e come

È la domanda decisiva, perché la prova è tutto. Fra le parti che hanno simulato, la prova per testimoni è limitata: di solito serve la controdichiarazione, cioè lo scritto in cui padre e figlio riconoscono che la vendita era finta.

Per i terzi, invece, la porta è aperta: l’art. 1417 del codice civile ammette la prova per testimoni senza limiti quando la domanda è proposta da creditori o da terzi. E il legittimario che agisce per far valere la lesione della propria quota riservata è considerato terzo, non parte: può quindi usare testimoni e presunzioni.

Le presunzioni che in giudizio pesano di più sono quelle che tutti possiamo verificare guardando le carte:

• Nessuna traccia bancaria del pagamento: l’atto dichiara un prezzo incassato, ma sul conto del venditore non arriva nulla.
• Prezzo molto lontano dal valore di mercato dell’immobile in quella zona e in quell’anno.
• Il figlio non aveva la capacità economica per pagare quella somma, e la sua dichiarazione dei redditi lo mostra.
• Il venditore ha continuato ad abitare nella casa, a pagarne le spese, l’IMU, le utenze.
• La «vendita» avviene in un momento significativo: subito dopo una malattia, o dopo una lite in famiglia.

Attenzione a un limite importante: la simulazione non si può opporre al terzo di buona fede che abbia acquistato diritti dal titolare apparente, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di simulazione (art. 1415 del codice civile). Se il fratello ha rivenduto la casa a un estraneo ignaro, quella casa non torna indietro.

Il fisco ha una sua regola: la presunzione di liberalità

Anche l’Agenzia delle Entrate guarda con attenzione i trasferimenti in famiglia, ma con una logica tutta sua. In sintesi: quando un immobile passa fra coniugi o fra parenti in linea retta e l’imposta complessivamente pagata per la «vendita» risulta inferiore a quella che si sarebbe pagata con una donazione, il trasferimento si presume donazione e viene tassato come tale. Le parti devono dichiarare in atto se fra loro c’è un rapporto di coniugio o di parentela in linea retta; se non lo dichiarano, il trasferimento si considera a titolo gratuito. È l’art. 26 del testo unico dell’imposta di registro.

Due avvertenze. La prima: è una presunzione fiscale, che serve a stabilire quale imposta si paga, e non decide da sola la causa civile fra fratelli. La seconda: la presunzione non opera per i conguagli pattuiti in sede di divisione e per le vendite ai pubblici incanti.

Che cosa si ottiene, in concreto

Dipende dall’obiettivo, e gli obiettivi sono due, diversi fra loro.

Rimettere la casa nei conti della divisione. Se la donazione dissimulata regge, quel bene è soggetto a collazione fra i coeredi: si conferisce e il fratello che l’ha avuta prende di meno dal resto. Se invece la donazione è nulla per difetto di forma, la casa è rimasta del padre ed entra direttamente nell’asse ereditario.

Reintegrare la legittima. Se la quota riservata per legge è stata intaccata, il legittimario agisce in riduzione. Qui bisogna sapere una cosa nuova: dal 18 dicembre 2025 è cambiata la disciplina degli effetti della riduzione. Per l’art. 563 del codice civile, come modificato dalla legge 2 dicembre 2025, n. 182, la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati: resta invece l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari a integrare la quota riservata. Chi comprava una casa di provenienza donativa aveva davanti un rischio che oggi non c’è più nella stessa forma.

Un avvertimento che vale per tutti: il legittimario che vuole chiedere la riduzione deve rispettare le condizioni dell’art. 564 del codice civile, a cominciare dall’imputazione alla propria quota di ciò che ha già ricevuto in donazione o per legato.

Un esempio con i numeri

Esempio inventato, con importi e nomi di fantasia. Nel 2016 Renato «vende» al figlio Alessandro un appartamento a Chiaia dichiarando un prezzo di 95.000 euro, quando in quella strada un appartamento simile ne valeva circa 300.000. Sul conto di Renato non arriva nulla. Renato continua ad abitarci e a pagare le spese fino alla morte, nel 2026. Lascia due figli: Alessandro e Maria Luisa. Nell’eredità restano solo 40.000 euro di risparmi.

Maria Luisa, con due figli e senza coniuge del defunto, avrebbe diritto a una quota riservata pari a un terzo del patrimonio ricostruito. Se si accerta che la «vendita» era una donazione, la massa di calcolo diventa 40.000 + 300.000 (valore dell’appartamento) = 340.000 euro. La legittima complessiva dei due figli è due terzi, cioè 226.667 euro, 113.333 euro a testa. Maria Luisa ha ricevuto 20.000 euro (metà dei risparmi): le mancano 93.333 euro, che può chiedere ad Alessandro. Sono numeri di esempio: nel caso vero ogni voce va documentata e stimata.

Cosa fare in pratica

1. Procurati l’atto di «vendita» in copia autentica e leggilo riga per riga: prezzo dichiarato, modalità di pagamento, eventuale riserva di usufrutto o diritto di abitazione.
2. Ricostruisci i movimenti di denaro di quei giorni: estratti conto del venditore e dell’acquirente, assegni, bonifici. È qui che si vince o si perde.
3. Fai una stima dell’immobile all’epoca dell’atto e confrontala con il prezzo dichiarato.
4. Raccogli le prove del comportamento successivo: chi ha abitato la casa, chi ha pagato IMU, condominio e utenze, chi risultava residente.
5. Verifica le visure ipotecarie: la casa è ancora intestata al fratello o è già stata rivenduta o ipotecata? La risposta cambia completamente la strategia.
6. Non aspettare. Le azioni a tutela dei legittimari hanno termini di prescrizione: prima si guarda la situazione, più scelte restano.
7. Prima della causa, prova l’accordo. Una divisione amichevole che riconosca il valore della casa costa a tutti molto meno di dieci anni di giudizio.

I documenti che servono

• Copia autentica dell’atto di compravendita contestato e la relativa nota di trascrizione.
• Estratti conto del venditore e dell’acquirente nel periodo dell’atto; copia di assegni e contabili dei bonifici.
• Dichiarazioni dei redditi dell’acquirente negli anni dell’acquisto, per valutarne la capacità economica.
• Perizia di stima dell’immobile alla data dell’atto e alla data della morte.
• Prova del possesso: bollette, ricevute condominiali, avvisi IMU, certificato storico di residenza.
• Visure ipotecarie e catastali aggiornate sull’immobile e sulle persone coinvolte.
• Certificato di morte, testamento pubblicato se c’è, dichiarazione di successione con ricevuta.
• Copia di tutte le altre donazioni fatte dal defunto, anche a estranei.
• Atti di provenienza e, per i fabbricati, i titoli edilizi; in caso di condono, la pratica edilizia completa con domanda, prova del pagamento dell’oblazione e provvedimento finale.

Domande frequenti

Basta dire che il prezzo non è stato pagato?
No, va dimostrato. Ma chi agisce come terzo può usare testimoni e presunzioni, e l’assenza di qualunque traccia bancaria è una presunzione forte.

Mio fratello ha già rivenduto la casa: posso ancora fare qualcosa?
Non contro chi ha comprato in buona fede. Resta la strada del valore: chiedere al fratello il conguaglio in denaro corrispondente.

E se nell’atto c’è la riserva di usufrutto a favore di papà?
È un elemento che va letto insieme agli altri: da solo non prova nulla, ma in un quadro di indizi concordanti pesa.

Si può sistemare tutto senza causa?
Spesso sì, e conviene a tutti. Le famiglie che ci riescono partono dallo stesso punto: una stima condivisa e i conti messi per iscritto davanti a un notaio.

Fonti

• Art. 1414 del codice civile, effetti della simulazione fra le parti (Normattiva)
• Art. 1417 del codice civile, prova della simulazione (Normattiva)
• Art. 782 del codice civile, forma della donazione (Normattiva)
• Art. 26 del testo unico dell’imposta di registro, presunzione di liberalità (Normattiva)
• Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025)
• Agenzia delle Entrate, imposta sulle successioni e donazioni

Prosegui con: come funziona la divisione fra eredi, il servizio dello Studio per le successioni, il significato delle parole più tecniche e le domande che ci fanno più spesso.

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Questo articolo ha finalità informativa e riguarda la disciplina generale. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto, che va sottoposto al Notaio con i documenti alla mano. Capire prima di firmare.

Marco Fiorentino, notaio in Napoli dal 2011, iscritto al Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola. Studio in Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli (Mergellina). Chi è il Notaio e come lavora.

Testo redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dal Notaio Marco Fiorentino. Aggiornato il 22 settembre 2026.