In breve: quando le stesse persone sono comproprietarie di beni arrivati da titoli diversi, ci sono più masse. Se nella divisione si prendono beni da una massa per pagare qualcuno con beni di un’altra, per il fisco non è una divisione: è una permuta, tassata come una vendita. L’unica via d’uscita è l’art. 34, comma 4 del testo unico del registro, che però vale solo se i soggetti sono identici e l’ultimo acquisto di quote deriva da una successione.
Il problema in una frase
Dividere significa sciogliere una comunione. Ma se le comunioni sono due, gli atti da fare sono due, anche se si scrivono nello stesso documento. Finché ciascuno riceve, dentro ogni singola massa, beni pari alla sua quota, l’atto resta dichiarativo e si paga l’imposta di registro dell’1%. Nel momento in cui Luca rinuncia alla sua parte nella massa A per prendersi di più nella massa B, sta facendo un scambio, e gli scambi si tassano con le aliquote dei trasferimenti: di regola il 9% sugli immobili, il 2% se chi riceve ha i requisiti prima casa.
La sproporzione è questa: su un appartamento da 300.000 euro, l’1% sono 3.000 euro, il 9% sono 27.000. E l’errore non si vede al momento della firma. Si vede due o tre anni dopo, quando arriva l’avviso di liquidazione.
Le quattro ipotesi tipiche
1. Due successioni. È il caso più frequente: muore il padre, poi la madre, e i figli si ritrovano comproprietari di beni che vengono da due eredità distinte. Qui l’eccezione dell’art. 34, comma 4 funziona: i soggetti sono gli stessi e l’ultimo acquisto è una successione.
2. Successione più acquisto in comune. I fratelli ereditano la casa e più tardi comprano insieme un locale commerciale. L’ultimo titolo è una compravendita, cioè un atto fra vivi: l’eccezione non si applica e le masse restano due.
3. Successione più donazione. Il padre dona in vita un appartamento ai tre figli e alla morte lascia il resto. Attenzione: se la donazione è posteriore alla successione, l’ultimo acquisto è fra vivi e l’eccezione salta. Se invece è anteriore e l’ultimo titolo è la successione, l’eccezione può operare. L’ordine cronologico non è un dettaglio: è il perno.
4. Comunione ereditaria più cessione di quota fra coeredi. Uno dei fratelli compra la quota di un altro. La Corte di cassazione, sezione tributaria, con la sentenza n. 27075 del 19 dicembre 2014 ha affrontato proprio il rapporto fra variazioni soggettive e masse plurime, concludendo che un mutamento nelle persone dei comproprietari non fa nascere di per sé una nuova comunione accanto a quella ereditaria. Sono però situazioni da valutare una per una, perché il confine è sottile.
L’art. 34, comma 4 e i suoi limiti precisi
L’eccezione è scritta in una riga sola, ed è la riga più citata e più fraintesa di tutta la materia.
art. 34 D.P.R. 131/1986 – Divisioni (testo completo)
In parole semplici: chi riceve più della sua quota paga come se avesse comprato la differenza. La massa nelle successioni è l’asse ereditario netto al valore di oggi, e vi rientrano anche i beni donati in vita ai soggetti tenuti alla collazione, che però non si tassano. I conguagli oltre il 5% della quota di diritto si tassano come trasferimenti. E le comunioni da più titoli contano come una sola solo se l’ultimo acquisto è per causa di morte.
«La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente. La massa comune è costituita nelle comunioni ereditarie dal valore, riferito alla data della divisione, dell’asse ereditario netto determinato a norma dell’imposta di successione. Ai soli fini della determinazione della massa comune e delle quote di diritto, nelle comunioni ereditarie si tiene conto anche dei beni donati in vita dal defunto ai soggetti tenuti alla collazione ai sensi degli articoli 737 e seguenti del codice civile; tali beni non sono soggetti all’imposta di registro in sede di divisione. Nelle altre comunioni, la massa comune è costituita dai beni risultanti da precedente atto che abbia scontato l’imposta propria dei trasferimenti.
I conguagli superiori al cinque per cento del valore della quota di diritto, ancorché attuati mediante accollo di debiti della comunione, sono soggetti all’imposta con l’aliquota stabilita per i trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore complessivo dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota e con l’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari per l’eccedenza.
Quando risulta che il valore dei beni assegnati ad uno dei condividenti determinato a norma dell’art. 52 è superiore a quello dichiarato, la differenza si considera conguaglio.
Agli effetti del presente articolo le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano origine in più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte.»
I limiti, uno per uno:
- I soggetti devono essere i medesimi. Non basta che si somiglino. Se in una comunione ci sono tre fratelli e nell’altra tre fratelli più il coniuge di uno, la condizione non è soddisfatta.
- L’ultimo acquisto di quote deve derivare da successione a causa di morte. È il cuore della norma. Non basta che una delle comunioni sia ereditaria: deve esserlo l’ultima in ordine di tempo.
- Un atto fra vivi chiude la porta, anche se ha una funzione di anticipazione della successione. La Corte di cassazione, sezione tributaria, con la sentenza n. 7243 del 13 aprile 2016 ha escluso l’applicazione del comma 4 quando l’ultimo titolo è un negozio fra vivi, pur se collegato a una sistemazione di tipo successorio.
- È una norma eccezionale. Le pronunce della sezione tributaria n. 6398 del 2006 e n. 13009 del 2007 ne hanno affermato il carattere derogatorio, con il divieto di applicarla oltre i casi previsti, per analogia o per interpretazione estensiva.
- Vale per la divisione, non per la permuta. Se le parti scrivono in atto che si scambiano beni, l’art. 34 non entra in gioco: si applica la disciplina propria della permuta.
Che cosa dice l’Agenzia delle Entrate
Due documenti contano più degli altri.
Il primo è la circolare n. 18/E del 29 maggio 2013. Nella parte sulle divisioni l’Agenzia mette in guardia dalle divisioni «simultanee» di più comunioni: quando in un solo atto si sciolgono masse diverse, le assegnazioni conservano natura dichiarativa solo se corrispondono esattamente alle quote spettanti su ciascuna massa; tutto ciò che esce da quel perimetro è trattato come trasferimento. La circolare è pubblicata sul sito dell’Agenzia, circolare 18/E del 2013 sulla tassazione degli atti notarili.
Il secondo è la risposta a interpello n. 60 del 31 gennaio 2022, intitolata proprio all’applicazione dell’art. 34, comma 4. In sintesi, l’Agenzia ha riconosciuto che l’unificazione delle masse può operare anche quando le quote dei condividenti nelle diverse comunioni non sono uguali fra loro, purché restino fermi i due requisiti di legge: identità dei soggetti e ultimo acquisto di quote per causa di morte. È un chiarimento utile, perché nella pratica è raro che le percentuali coincidano fra una successione e l’altra. Il documento è consultabile nella risposta n. 60 del 2022 sull’art. 34, comma 4, nell’elenco degli interpelli di gennaio 2022.
Un esempio con i numeri
Esempio inventato, con nomi e importi di fantasia. Andrea e Ludovica, fratello e sorella.
Dalla successione del padre hanno, al 50% ciascuno, un appartamento in provincia di Napoli di 100 metri quadrati: ai valori medi di agosto 2026 rilevati da immobiliare.it per la provincia, 2.485 euro al metro quadrato, vale 248.500 euro. Nel 2023 hanno comprato insieme, sempre al 50%, un appartamento in città di 80 metri quadrati: al valore medio di Napoli di 3.021 euro al metro quadrato, 241.700 euro.
Che cosa vorrebbero fare. Andrea prende tutto l’appartamento in provincia, Ludovica tutto quello in città. Sembra equo: i valori sono quasi identici.
Che cosa dice il fisco. L’ultimo titolo è la compravendita del 2023, cioè un atto fra vivi. L’art. 34, comma 4 non si applica. Le masse restano due. Nella prima Andrea prende il 100% avendo diritto al 50%: sul 50% in più, pari a 124.250 euro, l’atto è considerato trasferimento. Lo stesso, a specchio, per Ludovica nella seconda massa, su 120.850 euro. Con l’aliquota ordinaria del 9% si arriva a circa 11.180 e 10.876 euro di imposta, contro i circa 4.900 euro che si sarebbero pagati con l’1% su una massa unica.
Che cosa si poteva fare. Due atti di divisione distinti, uno per massa, assegnando in ciascuno quote pari al diritto di ciascuno: per esempio una divisione in cui entrambi restano comproprietari, oppure l’uso di beni mobili o denaro per riequilibrare dentro ogni massa. Oppure aspettare, se una successione ulteriore è prevedibile, e valutare allora l’applicazione del comma 4. Sono cifre di esempio: il conto esatto dipende dai valori reali e dai requisiti prima casa, e si fa in un preventivo scritto.
Cosa fare in pratica
- Metti in fila i titoli con le date. Il primo foglio da preparare non è l’elenco dei beni: è la cronologia degli acquisti.
- Individua l’ultimo acquisto di quote. Se è una successione, l’eccezione è in gioco; se è un atto fra vivi, mettila da parte.
- Verifica che i condividenti siano identici in tutte le comunioni, nome per nome, quota per quota.
- Non scrivere mai «permuta» in un atto che vuole essere una divisione, e non costruire assegnazioni incrociate fra masse diverse senza aver fatto il conto dell’imposta.
- Valuta due strade e confrontale con i numeri: la divisione unica, se ammessa, e le divisioni separate massa per massa.
- Se il dubbio resta, chiedi un interpello. Su operazioni di valore rilevante è lo strumento che mette al riparo da una contestazione futura.
I documenti che servono
- Tutti gli atti di provenienza in ordine di data: compravendite, donazioni, verbali di assegnazione. Si chiedono al notaio rogante o all’Archivio notarile distrettuale.
- Dichiarazioni di successione di ogni successione coinvolta, con ricevuta e prospetto dei beni: si presentano all’Agenzia delle Entrate, scheda sulla dichiarazione di successione.
- Certificati di morte e atti notori o dichiarazioni sostitutive per ricostruire chi è erede di chi: si chiedono al Comune di residenza del defunto.
- Eventuali testamenti pubblicati: si verificano nel Registro generale dei testamenti, tramite lo Studio o il Consiglio Nazionale del Notariato.
- Visure catastali storiche, planimetrie e visure ipotecarie di ogni immobile, distinte per massa.
- Perizia di stima aggiornata di tutti i beni, massa per massa: senza valori attendibili non si può calcolare né la quota di diritto né il conguaglio.
- Dichiarazioni sui requisiti prima casa di chi riceve gli immobili, se una parte dell’atto sarà tassata come trasferimento: scheda dell’Agenzia sulle agevolazioni prima casa.
Domande frequenti
Basta che una delle comunioni sia ereditaria?
No. La legge chiede che sia ereditario l’ultimo acquisto di quote, non uno qualsiasi.
Se le quote sono diverse da una massa all’altra, l’eccezione salta?
Secondo la risposta a interpello n. 60 del 31 gennaio 2022 no: ciò che conta è l’identità dei soggetti e la natura ereditaria dell’ultimo acquisto.
Possiamo fare due atti separati lo stesso giorno?
Sì, ed è spesso la soluzione più pulita: ogni massa si divide per sé, con i suoi valori e le sue quote. Va però progettata prima, non improvvisata in studio.
Se sbagliamo, che cosa succede?
L’ufficio può riqualificare l’atto e liquidare l’imposta dei trasferimenti sulla parte eccedente, con sanzioni e interessi. Il termine di accertamento è di anni, non di mesi.
Da leggere anche: che cos’è la massa e quando è più di una, le regole base della divisione fra eredi, la collazione delle donazioni fatte in vita e la scheda con i documenti per i professionisti.
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Questo articolo ha finalità informativa e riguarda la disciplina generale. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto, che va sottoposto al Notaio con i documenti alla mano. Capire prima di firmare.
Marco Fiorentino, notaio in Napoli dal 2011, iscritto al Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola. Studio in Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli (Mergellina). Chi è il Notaio e come lavora.
Testo redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dal Notaio Marco Fiorentino. Aggiornato il 22 settembre 2026.
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