Divisione ereditaria: che cosa serve al notaio. Scheda di prassi per commercialisti, avvocati, agenti immobiliari e geometri

Scheda di prassi · aggiornata al 22/09/2026 · versione 1Per commercialisti, avvocati, agenti immobiliari e geometri

In breve: una divisione ereditaria salta quasi sempre per gli stessi motivi, e quasi mai per motivi di diritto. Salta perché manca una planimetria aggiornata, perché l’accettazione dell’eredità non è trascritta, perché la dichiarazione di successione non è stata volturata, oppure perché nessuno ha letto la provenienza. Questa scheda elenca, in ordine di lavoro, tutto ciò che allo Studio serve ricevere.

Da dove si parte: la divisione si può sempre chiedere

La comunione ereditaria non è un vincolo perpetuo: per l’art. 713 del codice civile i coeredi possono sempre domandare la divisione. Questo cambia il modo di impostare la trattativa: chi consiglia il cliente non deve convincere gli altri a dividere, deve mettere il fascicolo nelle condizioni di arrivare all’atto. Il resto è aritmetica e documenti.

La divisione può essere amichevole (atto notarile, tutti d’accordo) oppure giudiziale. Questa scheda riguarda la prima: è più rapida, costa meno e lascia ai condividenti il controllo sulle assegnazioni.

1. Le persone: chi firma davvero

• Albero successorio completo, non l’elenco a memoria: estratto per riassunto dell’atto di morte, stato di famiglia storico alla data del decesso, certificati di nascita dei chiamati.
• Testamento, se c’è: verbale di pubblicazione e registrazione. Se nessuno lo ha cercato, va chiesta la ricerca al Registro generale dei testamenti.
• Accettazione dell’eredità: espressa, tacita o con beneficio d’inventario. È il punto che blocca più atti di tutti gli altri messi insieme.
• Regime patrimoniale di ciascun condividente coniugato ed eventuali convenzioni matrimoniali annotate.
• Minori, interdetti, beneficiari di amministrazione di sostegno: vanno segnalati al primo contatto, perché cambiano i tempi, non solo le carte.
• Rinunce già fatte, con estremi della registrazione presso la cancelleria.
• Documenti di identità e codici fiscali in corso di validità di tutti, compresi i coniugi che devono solo intervenire.

2. I beni: titolo di provenienza per ciascuno

Per ogni immobile serve l’atto con cui è entrato nel patrimonio del defunto: compravendita, donazione, divisione precedente, successione, usucapione accertata. Non basta il numero di repertorio: serve la copia. La provenienza decide tre cose: se il bene si può assegnare senza problemi, se c’è una donazione da mettere in conto, se serve una verifica ventennale più lunga del solito.

Se il titolo non si trova, non è perduto: si recupera. Abbiamo spiegato come nella guida su come rintracciare un atto di provenienza che non si trova più.

3. Le verifiche catastali

La divisione è uno scioglimento di comunione: rientra a pieno titolo tra gli atti per i quali l’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 impone, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto. Non è una formalità: è una causa di nullità.

• Visura storica per immobile e visura per soggetto del defunto, su tutto il territorio nazionale: quasi sempre salta fuori un bene che nessuno ricordava.
• Planimetria catastale aggiornata di ogni unità, confrontata con lo stato reale stanza per stanza.
• Elaborato planimetrico e elenco subalterni per i fabbricati con più unità e per le pertinenze.
• Intestazione catastale allineata con i registri immobiliari: se la voltura non è stata fatta, l’intestatario catastale è ancora il defunto o, peggio, un dante causa di trent’anni fa.
• Per i terreni: estratto di mappa e, se si frazionano, il tipo di frazionamento approvato.
• Superficie catastale e rendita: nell’ordine, prima la superficie, poi la rendita.

Se la planimetria non corrisponde, la strada è una sola: aggiornamento catastale prima dell’atto, con attestazione del tecnico abilitato. Farlo dopo significa rifare l’atto.

4. Le verifiche urbanistiche

• Titolo edilizio originario (licenza, concessione, permesso di costruire) o dichiarazione di anteriorità al 1 settembre 1967, e tutti i titoli successivi.
• Pratiche di condono: domanda, versamenti, e soprattutto se il procedimento è concluso o è ancora aperto. Un condono non definito non è un dettaglio.
• Agibilità, dove esiste.
• Per i terreni: certificato di destinazione urbanistica in corso di validità. Serve anche quando il terreno è pertinenza di un fabbricato.
• Vincoli: paesaggistico, storico-artistico, idrogeologico, zone a rischio vulcanico. A Napoli e in provincia è la regola, non l’eccezione.
• Bonus edilizi in corso: chi ha detratto, quante rate restano, chi se le prende dopo la divisione.

Una precisazione che fa risparmiare telefonate: la divisione non è un trasferimento in senso tecnico, ma la prudenza dello Studio è di raccogliere sempre le menzioni urbanistiche complete, perché il bene assegnato dovrà poi essere venduto o ipotecato da qualcuno, e quel giorno il problema si presenta comunque.

5. La dichiarazione di successione

1. Copia della dichiarazione presentata, con ricevuta telematica e quadri completi: non la prima pagina, tutto.
2. Volture catastali eseguite: la dichiarazione presentata non basta, le volture devono risultare. Va verificato in visura, non chiesto al cliente.
3. Dichiarazione integrativa se, preparando la divisione, emerge un bene non dichiarato: succede spesso con box, cantine, quote di corti comuni e terreni.

6. Trascrizioni e ipoteche

Qui si concentra la metà dei rinvii. Serve un’ispezione ipotecaria completa, per soggetto e per immobile, sul ventennio e oltre quando la provenienza lo impone. Nel dettaglio abbiamo scritto perché il notaio risale vent’anni di registri e che cosa controlla.

• Accettazione tacita di eredità non trascritta: è il blocco numero uno. Va individuato l’atto da cui l’accettazione risulta e va trascritto prima o contestualmente.
• Ipoteche: bancarie, legali, giudiziali. Se il mutuo è estinto ma l’ipoteca non è cancellata, la cancellazione si avvia subito, non il giorno dell’atto.
• Pignoramenti e sequestri a carico anche di uno solo dei condividenti.
• Domande giudiziali trascritte: riduzione, petizione di eredità, simulazione, usucapione.
• Vincoli e oneri: servitù, diritti di abitazione del coniuge superstite, convenzioni urbanistiche, fondo patrimoniale.

7. Le imposte, in breve

La divisione senza conguagli sconta l’imposta di registro nella misura prevista per le divisioni dalla Tariffa, parte prima, allegata al testo unico dell’imposta di registro, cioè l’1 per cento sul valore della massa comune, oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

Attenzione al conguaglio. L’art. 34 del testo unico dell’imposta di registro stabilisce che la divisione con cui a un condividente sono assegnati beni per un valore eccedente quello a lui spettante sulla massa comune è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente, e che i conguagli superiori al cinque per cento del valore della quota di diritto sono tassati con l’aliquota dei trasferimenti. Tradotto: sulla parte eccedente si torna al 9 per cento, o al 2 per cento se spettano le agevolazioni prima casa. È la voce che fa saltare i preventivi fatti a mente.

Sul confronto tra le diverse strade abbiamo raccontato un caso reale nella sua struttura: due case a Portici, divisione con conguaglio o permuta.

8. I sette errori che fanno saltare l’atto

1. Accettazione tacita mai trascritta. Il bene risulta ancora del defunto nella continuità delle trascrizioni.
2. Volture non eseguite. La successione è stata presentata, ma in catasto non è cambiato nulla.
3. Planimetria diversa dallo stato dei luoghi. Nullità testuale: non si rimedia in udienza.
4. Donazione dimenticata. Una donazione fatta in vita cambia la massa e i conti: va cercata in visura per soggetto, non chiesta ai figli.
5. Conguaglio deciso senza il fisco. Sopra il cinque per cento si cambia aliquota: il cliente lo deve sapere prima, non davanti all’atto.
6. Minore o beneficiario di amministrazione di sostegno segnalato all’ultimo. L’autorizzazione ha tempi suoi e non si comprimono.
7. Valori concordati senza perizia quando un bene è indivisibile. Senza una stima scritta l’accordo regge finché non litigano.

9. Che cosa mandare allo Studio, e come

Un fascicolo unico in PDF, un file per categoria, nominato così: 01-persone, 02-provenienze, 03-catasto, 04-urbanistica, 05-successione, 06-ipotecarie. In una pagina di accompagnamento: chi sono i condividenti, che cosa vogliono ottenere, che cosa è già stato concordato e che cosa no. Rispondiamo entro un giorno lavorativo con l’elenco di ciò che manca e un onorario di massima.

Domande frequenti

Serve sempre la perizia di stima?
Non sempre, ma quando un bene non è comodamente divisibile o il conguaglio è rilevante la stima scritta di un tecnico è l’unica cosa che tiene in piedi l’accordo nel tempo.

Si può dividere solo una parte dei beni?
Sì, si può fare una divisione parziale, lasciando in comunione il resto. Va scritto con chiarezza nell’atto, altrimenti si discute su che cosa sia rimasto indiviso.

Se un coerede non si trova?
La divisione amichevole non si può fare senza di lui. Si valutano la nomina di un curatore dello scomparso e, in alternativa, la via giudiziale. Anche qui, i tempi vanno messi in conto all’inizio.

Fonti

• Art. 713 del codice civile (Normattiva)
• Art. 29 della legge 27 febbraio 1985 n. 52 (Normattiva)
• Art. 34 del testo unico dell’imposta di registro (Normattiva)
• Osservatorio del Mercato Immobiliare, quotazioni (Agenzia delle Entrate)
• Dichiarazione di successione (Agenzia delle Entrate)
• Consiglio Nazionale del Notariato

Da leggere accanto a questa scheda: le massime e gli orientamenti dei Consigli notarili, la guida su che cosa succede se si vende una quota indivisa e il caso della causa tra fratelli che non si è fatta, a Materdei. Sulle autorizzazioni, invece: che cosa può autorizzare il notaio al posto del giudice.

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Studio Notarile Marco Fiorentino

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