Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Serve a farti vedere in anticipo cosa succede in una pratica come la tua. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. La guida completa sull’argomento è Dividere una casa ereditata: come si tassa la divisione.
Il nodo: «facciamo una permuta, ognuno si prende la sua»
Gennaro e Rosa hanno perso il padre nel 2024. La successione è stata presentata, le volture fatte, e i due fratelli sono comproprietari al 50 per cento di due appartamenti a Portici: uno in via Libertà, più grande, che vale 200.000 euro, e uno vicino alla stazione, che vale 160.000. Gennaro vive già nel primo, Rosa vorrebbe il secondo per andarci ad abitare. Un amico geometra ha suggerito «una permuta delle quote: tu mi dai la tua metà di uno, io ti do la mia metà dell’altro». Rosa, prima di firmare qualunque cosa, chiede un preventivo: e i numeri della permuta la fanno saltare sulla sedia.
Cosa abbiamo trovato nei controlli
La domanda vera non era «permuta o divisione», ma quanto costa ciascuna strada e quale rispecchia davvero quello che i fratelli vogliono fare. Abbiamo messo i due conti uno accanto all’altro.
- La permuta è uno scambio di quote tra due proprietari: fiscalmente è un trasferimento a titolo oneroso e l’imposta di registro si applica sul bene che dà luogo all’imposta maggiore (art. 43, comma 1, lett. b, D.P.R. 131/1986, oggi art. 47 D.Lgs. 123/2025): 9 per cento sulla metà dell’appartamento più caro (100.000 euro), cioè 9.000 euro, o il 2 per cento se chi riceve ha i requisiti prima casa. In più due imposte fisse. Per due vendite incrociate di quota sarebbe stato anche peggio: 9 per cento su 100.000 più 9 per cento su 80.000.
- La divisione è l’atto con cui si scioglie una comunione, ereditaria o no: l’imposta di registro è dell’1 per cento sul valore della massa (art. 3 della Tariffa, parte I), con imposte ipotecaria e catastale fisse di 200 euro, perché la divisione non è un trasferimento ma l’attribuzione a ciascuno della sua parte.
- Il conguaglio: la massa vale 360.000 euro, la quota di diritto di ciascuno è 180.000. A Gennaro va un lotto da 200.000, a Rosa uno da 160.000: Gennaro deve a Rosa 20.000 euro. Per l’art. 34, comma 2, D.P.R. 131/1986 la parte del lotto che supera la quota di diritto è considerata vendita, e la tolleranza è del 5 per cento: 20.000 su 180.000 è l’11 per cento, quindi il conguaglio è tassato come vendita. Se la differenza fosse rimasta sotto i 9.000 euro, si sarebbe pagato solo l’1 per cento su tutto.
- Il prezzo-valore sul conguaglio: siccome il conguaglio riguarda un’abitazione assegnata a una persona fisica, l’Agenzia delle Entrate ammette che la base imponibile della «vendita» sia calcolata sul valore catastale, in proporzione (circolare 18/E del 29 maggio 2013, che richiama la risoluzione 136/E/2007). E Gennaro, che vive già nella casa, ha i requisiti prima casa: il 2 per cento, non il 9.
- Le carte: accettazione dell’eredità trascritta con la dichiarazione di successione del 2024 (non lo era: l’abbiamo fatta risultare e trascritta nell’atto di divisione), planimetrie conformi, nessuna ipoteca, attestati di prestazione energetica, che nella divisione con conguaglio è prudente allegare.
La soluzione, un pezzo alla volta
La scelta. Divisione con conguaglio, con richiesta del prezzo-valore sulla parte di conguaglio e agevolazione prima casa per Gennaro. Nell’atto i due lotti sono stati stimati con i valori concordati, è stata indicata la quota di diritto di ciascuno, il conguaglio di 20.000 euro a carico di Gennaro e a favore di Rosa, pagato con bonifico il giorno dell’atto e quietanzato.
Il conto della divisione. Imposta di registro 1 per cento su 340.000 euro (massa meno conguaglio) = 3.400 euro; imposte ipotecaria e catastale 200 + 200 euro; bollo 230 euro e tasse ipotecarie 90 euro. Per la parte «vendita»: il conguaglio di 20.000 euro rapportato al valore dell’appartamento di Gennaro (200.000) è il 10 per cento; il 10 per cento del valore catastale prima casa della casa (rendita 720 × 115,5 = 83.160) fa 8.316 euro; registro al 2 per cento = 166,32 euro, che sale al minimo di legge di 1.000 euro; imposte ipotecaria e catastale 50 + 50 euro. Totale imposte: 5.220 euro circa.
Il conto della permuta, che non si è fatta: 9 per cento su 100.000 euro = 9.000 euro (2.000 se prima casa per Gennaro, ma Rosa non aveva i requisiti sul suo lotto: 9 per cento su 80.000 = 7.200) più imposte fisse: tra 9.200 e 16.200 euro secondo i casi, con il prezzo-valore che avrebbe ridotto le basi ma non l’aliquota.
Cosa si è scritto per il futuro. Rosa andrà ad abitare nel secondo appartamento: nell’atto ha dichiarato la sua situazione, ma senza chiedere agevolazioni, perché nella divisione senza conguaglio a suo favore non c’è un «acquisto» da agevolare. Se un giorno vorrà comprare un’altra casa con le agevolazioni prima casa, dovrà prima vendere questa: le regole della nota II-bis valgono anche per le case ricevute in eredità, e gliel’abbiamo messo per iscritto.
Esito, tempi e costi
Esito. Atto di divisione con conguaglio stipulato, accettazione tacita dell’eredità trascritta nello stesso atto, imposte per circa 5.220 euro invece dei 9.200-16.200 della permuta o delle vendite incrociate. Ognuno con la sua casa, intestata solo a lui.
Tempi. Dal primo incontro all’atto: cinque settimane. Due per visure, planimetrie e valori concordati, una per le due attestazioni energetiche, il resto per la bozza letta insieme e l’agenda.
Costi. Onorario di massima dello Studio per l’atto di divisione, su una massa di 360.000 euro: circa 2.020 euro, oltre IVA, contributi e imposte, che vanno a parte e si calcolano sulle norme (registro 1 per cento sulla massa al netto del conguaglio, 3.400 euro; ipotecaria e catastale 200 + 200 euro; bollo 230 euro; tasse ipotecarie 90 euro; sul conguaglio registro con il minimo di 1.000 euro e imposte fisse 50 + 50 euro). La trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità e le visure sono voci separate del preventivo scritto.
Cosa puoi imparare da questo caso
- Per «darsi una casa ciascuno» tra coeredi lo strumento è la divisione, non la permuta: registro all’1 per cento sulla massa contro il 9 (o il 2) per cento della permuta.
- Se i lotti non sono uguali, il conguaglio oltre il 5 per cento della quota di diritto si tassa come vendita: conviene stimare bene i lotti e, dove è possibile, ridurre la differenza con altri beni della massa.
- Sul conguaglio relativo a un’abitazione si può chiedere il prezzo-valore e, se ci sono i requisiti, la prima casa.
- Prima di dividere va chiusa la catena: accettazione dell’eredità trascritta, planimetrie conformi, ipoteche verificate.
- Il conto si fa prima: una divisione ben stimata costa meno di una permuta «facile».
Studio Notarile Marco Fiorentino
Vuole sapere quale atto costa meno nel Suo caso?
Questo caso informa in generale. Per il Suo scelga la strada che Le serve: rispondiamo entro un giorno lavorativo.
Il preventivo è gratuito. Il parere scritto comporta un onorario, che Le indichiamo prima di iniziare.
Domande frequenti su questo caso
Se il conguaglio è piccolo si paga comunque come vendita?
No. Se la differenza tra il lotto assegnato e la quota di diritto non supera il 5 per cento, l’intero atto sconta solo l’1 per cento della divisione. Oltre il 5 per cento, la parte eccedente si tassa come vendita.
Nella divisione posso chiedere le agevolazioni prima casa?
Sì, ma solo sulla parte di conguaglio che si tassa come vendita e se il condividente ha i requisiti della nota II-bis. Sulla parte divisionale non c’è un acquisto da agevolare.
Serve l’attestato di prestazione energetica per dividere?
Nella divisione senza conguagli di regola no; con conguagli la prassi lo considera opportuno, perché per la parte eccedente l’atto ha effetti di vendita. Noi lo chiediamo.
Fonti per verificare
- Art. 34 D.P.R. 131/1986 (divisione, conguagli, tolleranza del 5 per cento) e art. 43, lett. b (permuta), oggi D.Lgs. 123/2025 (art. 47 per la permuta), in vigore dal 1° gennaio 2026 – normattiva.it
- Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, art. 1 (trasferimenti, 9 e 2 per cento) e art. 3 (divisioni, 1 per cento), oggi Allegato 1 al D.Lgs. 123/2025 – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, circolare 18/E del 29 maggio 2013, par. 2.2 (divisioni, conguagli, prezzo-valore sul conguaglio) e risoluzione 136/E/2007 – agenziaentrate.gov.it
- Art. 757 c.c. (effetto dichiarativo della divisione), art. 1552 c.c. (permuta), art. 476 e art. 2648 c.c. (accettazione tacita e trascrizione) – normattiva.it
- Art. 1, comma 497, L. 266/2005 (prezzo-valore) – normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino («Successioni») – notariato.it
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