«Posso vendere la mia metà?» La domanda arriva quasi sempre da chi ha ereditato un immobile insieme a fratelli o cugini, e non riesce a mettersi d’accordo con loro.
La risposta breve è sì. La risposta utile è che dipende da come quella comproprietà si è formata, perché la disciplina cambia, e in un caso la vendita può essere riscattata dagli altri anni dopo il rogito.
La regola generale: la quota è tua e si vende
Nella comunione ordinaria ciascun comproprietario può disporre del proprio diritto. Lo stabilisce l’articolo 1103 del codice civile: ognuno è titolare di una posizione autonoma, e può cederla.
Da qui discendono due conseguenze pratiche.
Non serve il consenso degli altri comproprietari. Non devi chiederlo, e loro non possono impedirlo.
Non esiste, nella comunione ordinaria, un diritto di prelazione a loro favore. Puoi vendere a un estraneo senza offrire prima la quota a chi condivide con te la proprietà.
Attenzione a non confondere questo con la vendita dell’intero immobile: per quella serve il consenso di tutti, perché nessuno può disporre di ciò che non gli appartiene.
L’eccezione che cambia tutto: la comunione ereditaria
Se la comproprietà nasce da una successione e la divisione non è ancora stata fatta, si applica l’articolo 732 del codice civile.
Il coerede che vuole alienare a un estraneo la propria quota deve prima notificare agli altri coeredi la proposta di alienazione, indicandone il prezzo. Gli altri hanno diritto di essere preferiti, a parità di condizioni, e dispongono di due mesi dalla notifica per esercitarlo.
Se la notifica non viene fatta, o viene fatta male, la vendita non è nulla: è esposta al retratto successorio. I coeredi pretermessi possono riscattare la quota dalle mani dell’acquirente, e possono farlo finché dura lo stato di comunione ereditaria.
Per chi compra, è il rischio da conoscere prima di firmare. Non si acquista un bene contestabile per un vizio formale: si acquista una posizione che un terzo può togliere.
Il caso dell’unico bene in eredità
Qui si concentra l’equivoco più diffuso.
L’orientamento consolidato è che la prelazione dell’articolo 732 riguardi l’alienazione della quota ereditaria, cioè della porzione ideale dell’intero patrimonio del defunto, e non la vendita della quota su un singolo bene determinato quando l’eredità ne comprende diversi.
Ma se l’eredità è composta da un solo immobile, la distinzione evapora. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 8692 del 3 maggio 2016, ha affermato che in quel caso si presume che l’alienazione della quota su quel bene equivalga all’alienazione della quota dell’intera eredità. La prelazione opera, e con essa il retratto, salvo che il venditore dimostri che le parti intendevano trasferire proprio quel bene e non la posizione di coerede.
Poiché la stragrande maggioranza delle successioni in cui sorge questa domanda riguarda esattamente un appartamento e nient’altro, è l’ipotesi che si incontra più spesso.
Dopo la divisione il problema non c’è più
La prelazione ereditaria esiste perché esiste la comunione ereditaria. Una volta sciolta quella comunione con la divisione, ciascuno è proprietario esclusivo della propria porzione, oppure comproprietario in regime ordinario, e il vincolo dell’articolo 732 non opera più.
È la ragione per cui, quando i rapporti fra coeredi sono tesi ma non compromessi, conviene quasi sempre dividere prima e vendere poi.
Il caso in cui la quota non si vende affatto
Esiste una situazione in cui la domanda iniziale non ha risposta positiva: i beni in comunione legale fra coniugi.
La comunione legale è una comunione senza quote. Il singolo coniuge non è titolare di una metà di cui possa disporre: non esiste una quota da vendere. In rapporto ai terzi ciascun coniuge può disporre del bene comune, ma se si tratta di un immobile l’atto compiuto senza il consenso dell’altro è annullabile.
L’articolo 184 del codice civile concede al coniuge pretermesso un anno di tempo per domandare l’annullamento, che decorre dalla conoscenza dell’atto o, se anteriore, dalla trascrizione. Se l’atto non è stato trascritto e il coniuge non ne ha avuto notizia, il termine decorre dallo scioglimento della comunione.
Detto in modo diretto: «vendo la mia metà» è una frase che, fra coniugi in comunione legale, non descrive un’operazione possibile.
Altre prelazioni da verificare
Prima di impostare la vendita di una quota vanno controllate anche le prelazioni legate alla natura del bene o alla sua situazione.
La più ricorrente è la prelazione agraria, che riguarda i fondi rustici e spetta al coltivatore diretto confinante o affittuario. Su terreni e su fabbricati rurali è una verifica che non si salta.
La verità di mercato
Fin qui il diritto. Poi c’è il mercato, e va detto con chiarezza.
Una quota indivisa ha pochi compratori. Chi la acquista non ottiene il godimento esclusivo di nulla: entra in una comproprietà con persone che non ha scelto, e spesso in un rapporto già conflittuale.
Le banche, salvo casi particolari, non finanziano l’acquisto di una quota indivisa, perché la garanzia è di difficile realizzo. Questo restringe ulteriormente la platea a chi paga con mezzi propri.
Il risultato è che il prezzo di una quota è quasi sempre inferiore alla corrispondente frazione del valore dell’intero. Chi compra quote indivise lo fa per due ragioni: perché è già comproprietario e vuole consolidare, oppure perché conta sullo sconto e sulla successiva divisione.
Le strade alternative, in ordine di convenienza
Vendere l’intero, tutti insieme. È quasi sempre la soluzione che porta più denaro a ciascuno. Richiede però un accordo che, se ci fosse, probabilmente non avrebbe fatto nascere la domanda.
Vendere la quota agli altri comproprietari. Nessun problema di prelazione, nessun estraneo che entra, e per chi compra il vantaggio del consolidamento giustifica spesso un prezzo migliore di quello di mercato per una quota.
Sciogliere la comunione. Nessuno è tenuto a restare in comunione: ciascun partecipante può domandarne lo scioglimento. Se l’accordo c’è, si fa una divisione davanti al notaio. Se non c’è, resta la divisione giudiziale, con i tempi che questo comporta.
Vendere la quota a un terzo. È l’ultima opzione, non la prima. Va percorsa sapendo che il prezzo sarà più basso e che, se la provenienza è ereditaria, la procedura dell’articolo 732 va rispettata alla lettera.
Che cosa verificare prima di muoversi
- Da dove nasce la comproprietà: successione non ancora divisa, divisione già fatta, acquisto congiunto, comunione legale fra coniugi.
- Se è ereditaria, se l’eredità comprenda un solo bene o più beni.
- Se esistano prelazioni legate alla natura del bene.
- Chi sono esattamente gli altri comproprietari oggi, che spesso non coincidono con gli eredi originari perché nel frattempo qualcuno è mancato a sua volta.
Sono verifiche che si fanno sui titoli e sulle visure, e che vanno fatte prima di dare un prezzo e prima di firmare un preliminare, non alla stipula.
Lo Studio Notarile Marco Fiorentino, in Napoli, esamina le provenienze e cura gli atti di vendita di quota e di divisione.
Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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