Pubblicato il 4 ottobre 2026Aggiornato il 12 ottobre 20263 minuti di lettura
In breve. Nessuno è obbligato a restare in comproprietà per sempre: ogni erede può chiedere la divisione (art. 713 c.c.). Chi abita la casa non può impedire agli altri di usarla (art. 1102 c.c.). Prima di andare in tribunale serve la mediazione, obbligatoria per divisioni e successioni (art. 5 D.Lgs. 28/2010). Se l’accordo arriva, si chiude con un atto: chi resta nella casa liquida gli altri, oppure si vende tutti insieme.
La situazione
Alla morte della madre, tre fratelli ereditano in parti uguali un appartamento al Rione Alto. Andrea ci vive da sempre e non vuole lasciarlo. Lucia e Luca vivono fuori Napoli e vorrebbero vendere o almeno ricevere la loro parte. Andrea dice che «la casa è anche sua» e che «nessuno può mandarlo via». Sono passati due anni e nessuno ha fatto niente, a parte la dichiarazione di successione.
È una delle domande più frequenti nei forum dedicati a eredità e casa, in Campania e in tutta Italia.
Il nodo
- Andrea ha ragione a metà. La casa è anche sua, ma solo per un terzo. Può usarla, purché non impedisca agli altri di farne lo stesso uso (art. 1102 c.c.).
- Lucia e Luca non devono aspettare per sempre. Ogni coerede può sempre chiedere la divisione (art. 713 c.c.).
- Se la casa non si può dividere in parti comode, la legge prevede che sia assegnata a chi ha la quota maggiore o a chi la chiede, con un conguaglio in denaro agli altri; altrimenti si vende (art. 720 c.c.).
- La successione è stata dichiarata, ma l’eredità accettata? Per vendere o dividere bisogna che l’accettazione risulti nei registri: lo si verifica subito.
Come si imposta
- I numeri, prima di tutto. Una stima del valore della casa fatta da un tecnico, accettata da tutti. Senza un numero condiviso, ogni discussione resta sul «quanto vale».
- Le tre strade, messe sul tavolo. Andrea liquida le quote dei fratelli (anche con un mutuo); si vende a terzi e si divide il ricavato; Andrea resta in casa pagando un canone, per un tempo concordato e scritto.
- La mediazione. Se non c’è accordo, prima della causa di divisione si va in mediazione: è condizione per poter andare dal giudice. Spesso è lì che l’accordo si trova, perché il mediatore fa vedere a tutti quanto costerebbe una causa.
- L’atto. Raggiunto l’accordo, il notaio riceve l’atto di divisione: la casa ad Andrea, il conguaglio a Lucia e Luca, pagato con mezzi tracciabili e indicato nell’atto. Se l’accordo è stato raggiunto in mediazione, il verbale può essere autenticato dal notaio e trascritto.
L’esito tipico
In situazioni come questa, la soluzione più frequente è l’assegnazione della casa a chi ci vive, con un conguaglio agli altri pagato alla firma, spesso grazie a un mutuo. Le imposte della divisione e del conguaglio, l’onorario e i tempi si leggono nel preventivo scritto, dopo aver visto i documenti.
Se si trova nella stessa situazione
- Verifichi che l’eredità sia stata accettata e trascritta, e che la casa sia in regola con catasto e Comune.
- Chieda una stima del valore condivisa da tutti.
- Proponga per iscritto le strade possibili; se non c’è risposta, si rivolga a un avvocato per la mediazione.
Link utili
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Fonti
- Codice civile, art. 713, art. 720 e art. 1102 – normattiva.it
- D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 5 (mediazione obbligatoria) – normattiva.it
Caso esemplificativo a fini informativi: la vicenda non si riferisce a pratiche dello Studio né a persone esistenti; nomi e luoghi sono immaginari. Il contenuto non costituisce parere: ogni situazione richiede l’esame dei documenti.
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