Aggiornamento del 14 settembre 2026
Riletto e verificato: le regole raccontate qui (accettazione tacita, continuità delle trascrizioni, conformità catastale, procura dall’estero) sono ancora in vigore. Abbiamo aggiunto i link alle pagine servizio e alle Utilità del sito.
Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Serve a farti vedere in anticipo cosa succede in una pratica come la tua. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto.
Il nodo: tre fratelli, un appartamento del papà e un compromesso già firmato
Gennaro, Rita e Salvatore hanno ereditato dal padre, morto nel 2015, un appartamento a Fuorigrotta. La dichiarazione di successione l’ha fatta un CAF nel 2016, le volture sono arrivate, e per anni nessuno ha più pensato alle carte. Nel maggio 2023 i tre decidono di vendere, l’agenzia trova un compratore e fa firmare un compromesso con rogito “entro sessanta giorni”. Salvatore però vive a Stoccarda da vent’anni. E la veranda sul balcone, chiusa dal papà negli anni Novanta, in planimetria non c’è. Gennaro ci chiama: “Il compratore ha fretta, riusciamo?”
Cosa abbiamo trovato nei controlli
Sulla provenienza per successione la nostra istruttoria segue una lista precisa: dichiarazione di successione e ricevute, eventuale testamento, accettazione dell’eredità e sua trascrizione, ispezioni ipotecarie sul defunto e sugli eredi, planimetria catastale, titoli edilizi, attestato energetico. Sono venute fuori tre cose.
- Nessuna accettazione trascritta. La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale, non è l’accettazione dell’eredità; nei registri immobiliari la casa risultava ancora intestata al papà. Senza la trascrizione dell’accettazione manca la continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.) e chi compra non sarebbe pienamente protetto.
- La veranda. La planimetria depositata in Catasto mostrava il balcone aperto: per legge (art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985) l’atto deve dichiarare la conformità tra planimetria e stato di fatto, altrimenti è nullo. E la chiusura del balcone è anche una questione edilizia, non solo catastale.
- Salvatore in Germania. Per vendere devono firmare tutti e tre; un volo per una firma è possibile, ma non è l’unica strada.
La soluzione, un pezzo alla volta
Accettazione. Vendere un bene ereditato è di per sé un’accettazione tacita (art. 476 c.c.). Così nell’atto di vendita abbiamo fatto risultare l’accettazione tacita dei tre fratelli e l’abbiamo trascritta contestualmente al rogito (art. 2648 c.c.), a loro spese, come vuole la prassi: un adempimento in più, nessun atto separato, e la catena delle trascrizioni si è chiusa dal papà ai figli e dai figli al compratore.
Veranda. Abbiamo fermato l’orologio per una settimana e chiesto ai fratelli di incaricare un geometra. Il tecnico ha verificato il titolo edilizio del palazzo, ha valutato la chiusura del balcone e ha presentato la pratica edilizia necessaria al Comune e la variazione catastale (DOCFA) con la planimetria aggiornata. Nell’atto il venditore ha dichiarato la conformità catastale e la storia edilizia con i nuovi riferimenti, e il compratore ha comprato sapendo esattamente cosa comprava. Il compromesso, che metteva la “regolarità” a carico dei venditori, è stato rispettato: i sessanta giorni sono diventati settanta, d’accordo con tutti.
Salvatore. Gli abbiamo preparato una procura speciale a vendere, con la descrizione dell’immobile, il prezzo minimo e i poteri per l’accettazione dell’eredità. L’ha firmata davanti a un notaio tedesco con apostille, ce l’ha mandata per corriere, e Rita ha firmato anche per lui. In alternativa avrebbe potuto usare il consolato italiano: i tempi erano più lunghi.
Cosa puoi imparare da questo caso
- La dichiarazione di successione non è l’accettazione: se l’accettazione non è mai stata trascritta, va fatta (anche tacitamente, nel rogito) prima di vendere, a spese di chi vende.
- Scarica la planimetria catastale prima di mettere la casa in vendita: verande, tramezzi spostati e sottotetti “sistemati” escono sempre fuori, meglio che escano prima del compromesso.
- Un erede all’estero non blocca nulla: una procura con apostille preparata dallo Studio risolve, e la spedizione conta più del volo.
- Nel compromesso il termine per il rogito va scritto dopo aver fatto i controlli, non prima.
Devi vendere una casa ereditata? Chiedi un preventivo scritto e gratuito, oppure scrivici su WhatsApp al +39 328 6151578: rispondiamo entro 24 ore lavorative. Per approfondire: Notaio a Napoli per la successione, conformità catastale e firmare dall’estero con la procura.
Fonti
- Codice civile, artt. 476 (accettazione tacita), 2648 (trascrizione dell’accettazione) e 2650 (continuità delle trascrizioni) – normattiva.it
- Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (conformità catastale negli atti) – normattiva.it
- Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 sull’apostille – hcch.net
- Agenzia delle Entrate, ispezione ipotecaria online – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guida per il cittadino “Successioni” – notariato.it
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