Caso concreto: a Napoli, ai Colli Aminei, la casa del figlio pagata dai genitori

Aggiornato al 22/09/2026 – versione 1 · caso tipo, nomi di fantasia

In breve: quando i genitori pagano il prezzo della casa che il figlio compra, non è un prestito e non è una donazione «classica»: è una donazione indiretta. Non si paga una seconda imposta, ma quella casa entrerà comunque nei conti con gli altri figli. Conviene deciderlo prima del rogito, non vent’anni dopo.

La situazione

Napoli, Colli Aminei. Domenico, 34 anni, ha trovato l’appartamento giusto: terzo piano, due camere, vicino alla metropolitana. Ha un lavoro stabile ma non il capitale. I genitori, Renato e Annamaria, hanno deciso di metterlo loro. La sorella Lucia lo sa e per ora è d’accordo.

In studio arrivano tutti e tre con una domanda pratica: «Facciamo un bonifico e basta, o serve un atto?».

Il problema giuridico

Se i genitori pagano il prezzo e la casa viene intestata al figlio, l’arricchimento c’è ma non passa da una donazione formale davanti al notaio: il codice la chiama liberalità risultante da un atto diverso dalla donazione. Non per questo è invisibile. Per l’art. 809 del codice civile queste liberalità seguono comunque le regole sulla riduzione a tutela dei legittimari. E per l’art. 737 del codice civile i figli che concorrono alla successione devono conferire ai coeredi tutto ciò che hanno ricevuto dal defunto per donazione, «direttamente o indirettamente», salvo dispensa; e la dispensa vale solo nei limiti della quota disponibile.

Sul fisco, invece, la notizia è buona. Per l’art. 1, comma 4-bis, del D.Lgs. 346/1990 l’imposta di donazione non si applica alle liberalità collegate ad atti che trasferiscono diritti immobiliari quando per quell’atto si paga l’imposta di registro in misura proporzionale oppure l’IVA. Si pagano le imposte del rogito e basta: nessuna seconda imposta sulla liberalità.

C’è poi un vantaggio che quasi nessuno considera: la provenienza. La casa di Domenico arriva da una compravendita, non da una donazione. Chi un domani gliela comprerà non si troverà davanti a una provenienza donativa, che è il motivo per cui molte banche fanno difficoltà sul mutuo.

Come si è risolto, passo per passo

1. Deciso prima del preliminare. Chi paga, quanto e con quale intenzione: messo in chiaro quando ancora si poteva scegliere, non davanti all’atto già stampato.
2. Pagamenti tracciati. Bonifici dai conti di Renato e Annamaria direttamente al venditore, con causale che richiama il preliminare. Niente contanti, niente giri strani.
3. Dichiarazione in atto. Nel rogito si dà conto delle modalità di pagamento, come la legge richiede, e si scrive che le somme provengono dai genitori a titolo di liberalità a favore del figlio. È la riga che vent’anni dopo evita una lite.
4. La scelta sulla dispensa da collazione. Spiegata a Renato e Annamaria: se vogliono che quella casa non entri nei conti della futura divisione, serve una dispensa; ma la dispensa non supera la legittima di Lucia.
5. L’equilibrio con l’altra figlia. Hanno preferito non chiedere la dispensa e riequilibrare con il testamento, così che il conto torni senza che nessuno debba fare causa.
6. Le imposte. Pagate quelle del rogito, con le agevolazioni prima casa spettanti a Domenico. Nessuna imposta di donazione.
7. L’archivio di famiglia. Copia dei bonifici, del preliminare e dell’atto in un unico fascicolo: la prova del collegamento tra il denaro e l’acquisto serve soprattutto a chi resta.

Cosa ne ricavi tu

• Un bonifico silenzioso è il modo più rapido per creare una lite tra fratelli fra vent’anni. La liberalità dichiarata in atto protegge tutti, a cominciare da chi riceve.
• Donazione indiretta e donazione di denaro non sono la stessa cosa. Cambiano le imposte e cambia la provenienza dell’immobile, cioè la facilità con cui un domani lo si potrà rivendere.
• La dispensa da collazione non serve a togliere la quota a nessuno. Si ferma davanti alla legittima: meglio saperlo prima di firmare.

Domande frequenti

I miei genitori pagano la casa: devo pagare l’imposta di donazione?
No, se il pagamento è collegato a un acquisto immobiliare per il quale si paga l’imposta di registro proporzionale o l’IVA. Si pagano le imposte del rogito.

Mia sorella può contestare qualcosa, un domani?
Può chiedere la riduzione se la sua legittima risulta lesa, e in una divisione tra eredi quella casa entra nella collazione. Non è un rischio da nascondere: è un conto da fare adesso, con i genitori ancora presenti.

Meglio che i genitori mi donino direttamente il denaro?
Sono due strade diverse. La donazione di denaro è un atto pubblico con due testimoni e sconta l’imposta di donazione oltre la franchigia di legge; la liberalità collegata all’acquisto no. Cambia anche la provenienza dell’immobile. Si sceglie guardando la famiglia, non solo la tassa.

Fonti

• Art. 809 del codice civile (Normattiva)
• Art. 737 del codice civile, collazione (Normattiva)
• Art. 1 del D.Lgs. 346/1990, imposta sulle successioni e donazioni (Normattiva)
• Agenzia delle Entrate, imposta sulle successioni e donazioni

Vedi anche: il caso della casa arrivata per donazione e della banca che diceva no, il caso di chi vuole sistemare i figli in vita senza litigi dopo e il caso dei 30.000 euro prestati al fratello, messi per iscritto.

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Caso tipo con nomi e dati di fantasia, a scopo informativo. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.