Separazione e casa familiare: accordi, trascrizione e tempi

Pubblicato il 27 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

In breve: nella separazione la casa familiare si può sistemare in due modi diversi, che spesso vengono confusi. L’assegnazione è un diritto di abitarla, deciso tenendo conto soprattutto dell’interesse dei figli: non trasferisce la proprietà. Il trasferimento della casa, o di una quota, da un coniuge all’altro è un’altra cosa e si può inserire negli accordi. Gli atti relativi alla separazione e al divorzio sono esenti da imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa. E tutto questo vale allo stesso modo a Milano e a Napoli.

L’assegnazione della casa: un diritto di abitare, non di proprietà

Il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli. Del diritto di godimento si tiene conto nella regolazione dei rapporti economici tra i genitori, considerato l’eventuale titolo di proprietà. Il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili ai terzi (art. 337-sexies c.c.).

Che cosa significa in pratica: se la casa è intestata al marito ma assegnata alla moglie con i figli, il marito resta proprietario, ma non può rientrarci e chi comprasse quella casa se la troverebbe occupata, se l’assegnazione è trascritta. Per questo, quando si vende una casa già assegnata, la trascrizione va sempre verificata.

Far passare la casa da un coniuge all’altro

Molte coppie preferiscono chiudere davvero: la casa va a uno dei due, magari a fronte della rinuncia a una parte dell’assegno o del conguaglio su altri beni. Le clausole di trasferimento immobiliare inserite negli accordi di separazione sono valide e possono essere trascritte, purché il titolo rispetti le regole della trascrizione e contenga le menzioni urbanistiche e la dichiarazione di conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985).

Nella negoziazione assistita la legge è esplicita: se l’accordo raggiunto dalle parti deve essere trascritto, la sottoscrizione deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato (art. 5, comma 3, D.L. 132/2014). In pratica: l’accordo tra avvocati si porta dal notaio, che autentica le firme dopo i controlli e cura la trascrizione. Molte coppie scelgono questa strada anche quando non sarebbe obbligatoria, perché i controlli sull’immobile vanno fatti comunque e conviene farli prima, non dopo.

Un esempio

Caso inventato, nomi e numeri di fantasia. Federica e Andrea vivono a Milano, a Porta Romana, con due figli di 9 e 13 anni. La casa è intestata a metà a ciascuno, vale 420.000 euro, con un mutuo residuo di 90.000 euro. Si separano consensualmente.

Decidono così: la casa resta ai figli e a Federica, che ci abita; Andrea le cede la sua quota; in cambio Federica si accolla il mutuo residuo, con il consenso della banca, e rinuncia a una parte dell’assegno che le sarebbe spettato. L’accordo viene sottoscritto dagli avvocati e portato dal notaio per l’autentica e la trascrizione.

I genitori di Andrea vivono in Campania e la famiglia si è sempre appoggiata allo Studio di Napoli: l’atto viene firmato lì. Si può, perché la legge limita il luogo in cui il notaio riceve l’atto, non il luogo in cui si trova l’immobile (art. 27 legge 89/1913). Federica, che non può lasciare Milano nei giorni di scuola, firma per procura speciale.

Cosa fare in pratica

1. Metti per iscritto, con precisione, se la casa viene solo assegnata o se cambia proprietà: sono due cose diverse.
2. Recupera prima visura, planimetria, atto di provenienza e titoli edilizi: senza conformità catastale e menzioni urbanistiche il trasferimento non si può fare.
3. Se c’è un mutuo, parla con la banca prima di firmare: l’accollo va autorizzato, altrimenti chi esce resta obbligato.
4. Fai trascrivere l’assegnazione: senza trascrizione il diritto rischia di non valere verso chi compra.
5. Porta dal notaio l’accordo prima che sia definitivo: correggere una clausola dopo è molto più complicato.
6. Chiedi un preventivo scritto: anche in regime di esenzione ci sono voci da conoscere in anticipo.

Domande frequenti

Se la casa è assegnata a me, ne divento proprietaria?
No. L’assegnazione dà il diritto di abitare la casa; la proprietà resta a chi ne è titolare, salvo un trasferimento espresso.

Si possono trasferire immobili negli accordi di separazione?
Sì. Le clausole di trasferimento sono valide; per la trascrizione serve un titolo idoneo, con le menzioni urbanistiche e la conformità catastale.

Quanto si paga di imposte?
Gli atti relativi alla separazione e al divorzio sono esenti da bollo, registro e ogni altra tassa nei limiti previsti dalla legge.

La casa è a Milano: posso firmare a Napoli?
Sì. Il limite riguarda il luogo in cui il notaio riceve l’atto, non il luogo dell’immobile; l’atto si trascrive poi a Milano.

Fonti

• Art. 337-sexies c.c., assegnazione della casa familiare (Normattiva)
• Art. 5 D.L. 132/2014, negoziazione assistita e autentica per la trascrizione (Normattiva)
• Art. 19 legge 74/1987, esenzione fiscale (Normattiva)
• Corte costituzionale, sentenza n. 154 del 1999

Vedi anche: un accordo che vale come un atto, con l’autentica del notaio, la planimetria che non corrisponde alla casa, atto pubblico o scrittura privata autenticata e il Glossario dello Studio.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.