Come è andata a finire: due fratelli volevano sciogliere in un unico atto di divisione tutto ciò che avevano in comune. Non si poteva, perché l’ultimo titolo era un acquisto fatto insieme, non una successione. La divisione unica sarebbe stata tassata come uno scambio. Riconoscendo la natura vera dell’operazione e chiedendo l’agevolazione prima casa dove spettava, l’imposta è scesa da circa 20.300 a circa 10.800 euro.
La situazione
Domenico e Maria Luisa, fratello e sorella. Due beni in comune, metà per ciascuno, arrivati da due strade diverse:
- 2021, successione del padre: un appartamento a Napoli di 90 metri quadrati. Ai valori medi di agosto 2026 rilevati da immobiliare.it per la città, 3.021 euro al metro quadrato, circa 272.000 euro.
- 2024, compravendita: i due fratelli comprano insieme un piccolo locale commerciale in provincia, valore 180.000 euro.
Il progetto era semplice e, a occhio, equo: Domenico si teneva l’appartamento per andarci ad abitare, Maria Luisa prendeva il locale più un conguaglio in denaro di 46.000 euro. Così ciascuno usciva con 226.000 euro. Erano venuti in Studio convinti di pagare l’1%.
Perché il progetto non reggeva
La prima verifica è sempre la stessa: da dove vengono i beni e in che ordine. Qui i titoli erano due e l’ultimo acquisto di quote era la compravendita del 2024, cioè un atto fra vivi. L’eccezione che consente di contare più comunioni come una sola non era applicabile.
art. 34, comma 4, D.P.R. 131/1986 – masse plurime
In parole semplici: più comunioni fra le stesse persone si contano come una sola solo se l’ultimo acquisto di quote deriva da una successione. Se l’ultimo titolo è una compravendita o una donazione, le masse restano distinte e ognuna si divide per sé.
«Agli effetti del presente articolo le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano origine in più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte.»
Restavano quindi due masse: quella ereditaria da 272.000 euro, con quota di diritto di 136.000 a testa, e quella dell’acquisto in comune da 180.000 euro, con quota di 90.000 a testa.
Nel progetto iniziale, dentro la massa ereditaria Domenico prendeva il 100% avendo diritto al 50%: 136.000 euro di eccedenza. Dentro la seconda massa Maria Luisa prendeva il 100% avendo diritto al 50%: 90.000 euro di eccedenza. In tutto 226.000 euro di assegnazioni eccedenti, da tassare come trasferimenti. Con l’aliquota ordinaria del 9%, circa 20.340 euro di imposta di registro, più ipotecaria e catastale. Il conto che avevano in testa, l’1% su 452.000 euro, cioè 4.520 euro, non c’entrava nulla con la realtà.
Le tre strade messe a confronto
Strada A – la divisione unica che volevano loro. Fattibile sul piano civilistico, ma tassata come si è visto: circa 20.300 euro. Peggio ancora, se l’atto fosse stato scritto come una semplice divisione con l’1%, l’imposta sarebbe stata riliquidata dall’ufficio anni dopo, con sanzioni e interessi.
Strada B – lasciare tutto com’è. Nessuna imposta oggi, ma comproprietari restano comproprietari: niente mutuo sull’appartamento per Domenico, nessuna libertà di vendere per Maria Luisa. Scartata da entrambi.
Strada C – chiamare le cose col loro nome. Due operazioni distinte: nella massa ereditaria Maria Luisa cede al fratello la sua quota dell’appartamento; nella seconda massa Domenico cede alla sorella la sua quota del locale, con conguaglio in denaro a pareggiare. Poiché Domenico aveva i requisiti prima casa – nessun altro immobile a Napoli, intenzione di trasferirvi la residenza – sulla sua acquisizione si è applicato il 2% invece del 9%.
I conti della soluzione scelta
- Quota dell’appartamento acquisita da Domenico: 136.000 euro, con prima casa al 2% = 2.720 euro di registro, più ipotecaria e catastale in misura fissa.
- Quota del locale acquisita da Maria Luisa: 90.000 euro, aliquota ordinaria al 9% = 8.100 euro, più ipotecaria e catastale in misura fissa.
- Totale di registro: circa 10.820 euro, contro i circa 20.340 della strada A. Risparmio di circa 9.500 euro, e soprattutto nessun rischio di riliquidazione.
Va detto con chiarezza: qui non si è trasformata una divisione in qualcos’altro per pagare meno. Si è riconosciuto che, in presenza di masse distinte, quell’operazione era già un trasferimento incrociato, e la si è documentata correttamente, potendo così chiedere l’agevolazione che spettava. Sono importi di esempio: il conto esatto si fa sull’atto concreto, in un preventivo scritto voce per voce.
Che cosa impara chi legge
- Comprare insieme dopo una successione cambia il quadro fiscale della divisione futura. È una conseguenza che nessuno spiega al momento dell’acquisto.
- La parola «divisione» scritta in atto non vale come scudo. Il fisco guarda alla sostanza: quote di diritto, quote di fatto, massa per massa.
- La prima casa spettava comunque e ha fatto la differenza. Va chiesta nell’atto, con le dichiarazioni di rito: non si recupera dopo.
- L’ordine cronologico degli atti è una leva legittima. Chi sa che una comunione ereditaria andrà sciolta valuta prima se conviene comprare insieme adesso o dopo.
I documenti che servono
- Atto di provenienza del bene comprato insieme e dichiarazione di successione con ricevuta di presentazione: quest’ultima si presenta e si richiede all’Agenzia delle Entrate, scheda sulla dichiarazione di successione.
- Volture catastali eseguite per i beni ereditati e visure catastali storiche di tutti gli immobili.
- Visure ipotecarie per nome e per immobile, distinte per ciascuna massa.
- Perizia di stima al valore di mercato di entrambi i beni.
- Per la prima casa: certificato di residenza o impegno al trasferimento entro diciotto mesi, e dichiarazioni sui precedenti acquisti agevolati. Condizioni e adempimenti nella scheda dell’Agenzia sulle agevolazioni prima casa.
- Titoli edilizi, agibilità e destinazione d’uso del locale commerciale: si chiedono allo sportello unico per l’edilizia del Comune competente.
- Attestato di prestazione energetica di ciascun immobile, a cura di un tecnico abilitato.
Per approfondire: le ipotesi tipiche di masse plurime e i limiti dell’eccezione, come si individua la massa e la quota di diritto, il caso in cui invece le masse si sono sommate e la raccolta dei casi risolti dallo Studio.
Prima di firmare una divisione, fate verificare da dove vengono i beni e in che ordine. Chiedi un preventivo scritto e gratuito, chiedi un parere scritto del Notaio sul vostro caso oppure prenota una Consulenza online. Rispondiamo entro un giorno lavorativo e comunque nel più breve tempo possibile.
Questo caso ha finalità informativa ed è costruito su dati inventati. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto, che va sottoposto al Notaio con i documenti alla mano. Capire prima di firmare.
Marco Fiorentino, notaio in Napoli dal 2011, iscritto al Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola. Studio in Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli (Mergellina). Chi è il Notaio e come lavora.
Testo redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dal Notaio Marco Fiorentino. Aggiornato il 23 settembre 2026.
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