Caso concreto: la casa donata trent’anni fa al figlio maggiore, scoperta alla morte del padre

Aggiornato al 22/09/2026 · versione 1Caso tipo: nomi, importi e date sono inventati

In breve: una casa donata a un figlio trent’anni fa non sparisce alla morte del genitore. In una divisione tra fratelli quella casa torna nei conti per effetto della collazione, e se il valore supera la quota disponibile si arriva alla riduzione. Nel caso che raccontiamo il conto si è chiuso con un versamento di 47.778 euro e un atto notarile, senza un giorno di tribunale.

La situazione di partenza

Napoli, quartiere Stella. Renato muore nel gennaio 2026 senza testamento. Lascia tre figli: Alessandro, il maggiore, Lucia e Domenico. Il patrimonio che tutti conoscono è semplice: l’appartamento di famiglia alla Stella, ottanta metri quadrati, e un conto corrente.

I tre si presentano insieme in Studio per fare la divisione. Nessuno è arrabbiato con nessuno: vogliono solo chiudere.

Il problema che si è presentato

La visura ipotecaria per soggetto sul nome di Renato, che lo Studio fa sempre prima di impostare una divisione, restituisce una formalità del 1996: una donazione di un appartamento al Vomero, novantacinque metri quadrati, a favore di Alessandro.

Lucia e Domenico non ne sapevano nulla. Alessandro, per parte sua, non l’aveva nascosta: se n’era semplicemente dimenticato, perché in quella casa ci vive da trent’anni e la considera sua da sempre. È la situazione più comune di tutte, e quasi mai nasce da malafede.

Il punto giuridico è netto. Per l’art. 737 del codice civile i figli che concorrono alla successione devono conferire ai coeredi tutto ciò che hanno ricevuto dal defunto per donazione, salvo dispensa: e la dispensa, qui, non c’era. Quella casa entra nei conti.

Che cosa ha fatto il Notaio

1. Ha messo i valori sul tavolo, per iscritto. Appartamento del Vomero: 420.000 euro. Casa della Stella: 190.000 euro. Conto corrente: 60.000 euro. I valori degli immobili sono stati stimati da un tecnico e confrontati con le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che per il Vomero e per la Stella danno ordini di grandezza compatibili.
2. Ha spiegato che la collazione qui si fa per imputazione. Alessandro tiene la casa e ne mette a conto il valore. L’art. 747 del codice civile stabilisce che il valore si prende al tempo dell’apertura della successione: non il prezzo del 1996, ma quello di oggi. È il punto che nessuno si aspetta.
3. Ha rifatto i conti con la donazione dentro. Massa: 190.000 più 60.000 più 420.000 uguale 670.000 euro. Quota di ciascuno: 223.333 euro.
4. Ha calcolato la legittima. Con tre figli e senza coniuge la legittima è due terzi: 446.667 euro in tutto, cioè 148.889 euro a testa. La disponibile è 223.333 euro.
5. Ha misurato la lesione. Alessandro poteva ricevere al massimo la sua legittima più l’intera disponibile: 372.222 euro. Ne ha ricevuti 420.000. L’eccedenza da reintegrare è 47.778 euro.
6. Ha proposto una divisione che chiudesse tutto in un atto solo. Alessandro tiene l’appartamento del Vomero e versa 47.778 euro a Domenico. Lucia prende la casa della Stella e versa 41.111 euro a Domenico. Domenico prende il conto corrente e i due conguagli.
7. Ha detto prima quanto costava. La divisione sconta l’1 per cento sulla massa comune, ma i conguagli che superano il cinque per cento della quota di diritto cambiano aliquota: lo prevede l’art. 34 del testo unico dell’imposta di registro. Qui succede, e i tre lo hanno saputo alla prima riunione, non davanti all’atto.

Come è andata a finire

Alla fine ciascuno dei tre ha ricevuto esattamente 148.889 euro, il valore della propria legittima, e la disponibile è rimasta ad Alessandro come il padre aveva voluto. Controllo: Alessandro 420.000 meno 47.778; Lucia 190.000 meno 41.111; Domenico 60.000 più 41.111 più 47.778. Tre numeri identici.

Dal primo incontro all’atto sono passati tre mesi: il tempo delle visure, della stima e di una dichiarazione di successione integrativa. Nessuna causa, nessun avvocato, nessun Natale rovinato.

Che cosa impariamo

• La donazione non si prescrive con la memoria. Resta scritta nei registri immobiliari e salta fuori sempre. Meglio che salti fuori in Studio che in tribunale.
• Il valore che conta è quello di oggi. Chi ha ricevuto una casa nel 1996 pensa di avere ricevuto il valore del 1996. Non è così, e questa è la sorpresa più frequente.
• Collazione e riduzione non sono la stessa cosa. La collazione rimette i beni nei conti, la riduzione interviene solo se la legittima è lesa. Si calcolano in quest’ordine.
• Una divisione ben calcolata costa meno di una causa. Ma va calcolata prima, con i numeri scritti, non discussa a voce intorno a un tavolo.

Domande frequenti

Mio padre può evitare che la casa donata entri nei conti?
Può inserire nella donazione la dispensa da collazione, ma la dispensa produce effetto solo nei limiti della quota disponibile. Non toglie a nessuno la legittima.

Devo restituire la casa che mi è stata donata?
Nella collazione per imputazione no: si tiene la casa e se ne mette a conto il valore. Solo se la legittima altrui resta lesa si reintegra, di regola in denaro nell’ambito di un accordo.

Come faccio a sapere se ci sono donazioni che non conosco?
Con un’ispezione ipotecaria per soggetto sul nome del defunto. È la prima cosa che facciamo, prima ancora di parlare di quote.

Fonti

• Art. 737 del codice civile (Normattiva)
• Art. 747 del codice civile (Normattiva)
• Art. 34 del testo unico dell’imposta di registro (Normattiva)
• Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate)

Per approfondire: la scheda di prassi con tutti i documenti che servono per una divisione, il caso di due donazioni fatte in vita e la divisione con conguaglio all’Arenella, la guida su come sistemare i figli in vita senza liti dopo e il conto delle franchigie e agevolazioni su successioni e donazioni.

Caso tipo con nomi, importi e date di fantasia, a scopo informativo. Informa in generale: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto da parte del Notaio. Capire prima di firmare.