I nomi, i luoghi precisi e i dettagli sono di fantasia: il caso è ricostruito per spiegare le regole, non riguarda persone reali.
La situazione
Rita e Paolo vendono la loro villetta ad Agnano a una giovane coppia. Sul tetto c’è un impianto da 4,5 kW installato nel 2021, pagato in parte con un finanziamento e portato in detrazione al 50 per cento. L’impianto ha una convenzione con il GSE. Il preliminare dice soltanto: “la villetta, con annesso impianto fotovoltaico”. Alla prima riunione in Studio le domande sono quattro.
Le quattro domande
1. Il prezzo comprende l’impianto? Sì, ed è meglio scriverlo. L’impianto è una pertinenza e segue la casa; nell’atto lo abbiamo descritto con potenza, data di allaccio e numero della convenzione GSE, dichiarando che è compreso nel prezzo e funzionante.
2. Le rate della detrazione che restano a chi vanno? Per legge, se l’immobile viene venduto, le rate non ancora usate passano all’acquirente persona fisica, salvo diverso accordo fra le parti (art. 16-bis, comma 8 TUIR). Rita e Paolo volevano tenerle, e gli acquirenti erano d’accordo in cambio di un piccolo sconto sul prezzo. L’accordo lo abbiamo scritto nell’atto di vendita, che è il posto giusto perché l’Agenzia delle Entrate lo riconosca.
3. E il finanziamento? Restavano circa 3.000 euro. Con una parte del prezzo, pagata con assegno direttamente alla finanziaria il giorno del rogito, il debito è stato chiuso; la liberatoria è arrivata una settimana dopo. Così l’impianto è passato senza pesi.
4. Gli incentivi fino a quando sono dei venditori? Abbiamo stabilito che tutto ciò che matura fino al giorno del rogito resta ai venditori, e tutto quello che matura dopo agli acquirenti. La richiesta di cambio di titolarità al GSE, preparata prima con l’installatore, è stata presentata dagli acquirenti il giorno dopo la firma, allegando l’atto.
Cosa insegna
- nel preliminare conviene già decidere detrazione, finanziamento e incentivi, non solo il prezzo;
- l’accordo per tenere le rate della detrazione va scritto nell’atto di vendita;
- il cambio di titolarità al GSE si prepara prima del rogito e si presenta subito dopo;
- il titolo edilizio con cui l’impianto è stato installato va controllato come per il resto della casa.
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Fonti
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 16-bis, comma 8 – normattiva.it
- Detrazioni edilizie in caso di vendita dell’immobile – edilportale.com
- GSE, cambio di titolarità degli impianti incentivati – gse.it
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