Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Nessun caso reale, nessun cliente: il notaio è tenuto al segreto professionale. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. Tema: Terzo settore · Fondazioni · Patrimonio destinato. La guida completa sull’argomento è Enti no profit e Terzo settore: il ruolo del notaio.
Il nodo: una casa che nessuno vuole vendere e un’idea da far durare
Alla morte della madre, Paolo e Chiara (nomi di fantasia) ereditano l’appartamento di famiglia al Vomero, valore catastale 180.000 euro. Non vogliono venderlo né affittarlo: la madre, insegnante, aveva sempre parlato di un doposcuola gratuito per i ragazzi del quartiere. I due fratelli vogliono che l’idea sopravviva a loro, che non dipenda dalle liti future dei nipoti e che chi la gestisce risponda a regole scritte. Un’associazione dipende dai soci; un trust non era nelle loro corde. La forma giusta è la fondazione: un patrimonio destinato a uno scopo, con amministratori vincolati dallo statuto, che nel Terzo settore acquista personalità giuridica con l’iscrizione al RUNTS.
Cosa abbiamo verificato prima dell’atto
- Il patrimonio minimo. Per le fondazioni del Terzo settore servono almeno 30.000 euro (art. 22, comma 4, D.Lgs. 117/2017). Paolo e Chiara hanno previsto un fondo di dotazione in denaro di 50.000 euro, oltre all’appartamento, valutato con perizia giurata come richiede la norma per i beni diversi dal denaro.
- La dotazione dell’immobile. L’appartamento è stato assegnato alla fondazione con un negozio di dotazione sottoposto alla condizione sospensiva dell’iscrizione al RUNTS entro un termine: se l’ente non nasce, il bene resta ai fratelli. Per trasferirlo serviva prima la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità materna (art. 2648 c.c.) e le menzioni urbanistiche, catastali ed energetiche come in ogni atto immobiliare.
- Gli organi. Consiglio di amministrazione di tre membri nominati dai fondatori, con meccanismo di cooptazione per il dopo; e, nelle fondazioni del Terzo settore, l’organo di controllo è sempre obbligatorio (art. 30, comma 1, CTS): un revisore legale. Statuto con scopo, attività di interesse generale (educazione e istruzione, art. 5), divieto di distribuzione, devoluzione del residuo ad altri ETS.
- Il fisco. I trasferimenti a titolo gratuito agli ETS, usati per le attività di interesse generale, non scontano l’imposta di donazione né ipotecaria e catastale (art. 82, comma 2, CTS); l’atto costitutivo paga registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (commi 3 e 4) ed è esente da bollo (comma 5). Le regole sull’imposta di donazione sono oggi nel D.Lgs. 123/2025 (art. 89, comma 1, per gli enti con finalità di pubblica utilità).
La soluzione, un pezzo alla volta
L’atto di fondazione. Un unico atto pubblico: istituzione della «Fondazione Aula Aperta ETS» (nome di fantasia), statuto allegato, versamento del fondo di 50.000 euro su conto vincolato, dotazione dell’appartamento sotto condizione, nomina dei primi amministratori e del revisore, autorizzazione al notaio a compiere le attività per l’iscrizione al RUNTS. Nell’atto i fratelli hanno dichiarato che l’immobile sarà usato direttamente per l’attività istituzionale.
L’iscrizione. Deposito del notaio entro venti giorni; l’ufficio RUNTS ha iscritto la fondazione nella sezione «altri ETS» dopo quarantacinque giorni. Avverata la condizione, il notaio ha annotato l’avveramento e la trascrizione dell’immobile è divenuta definitiva; voltura catastale a nome della fondazione.
Dopo. Codice fiscale e conto della fondazione, polizza sull’immobile, regolamento del doposcuola, bilancio con il modello ministeriale, primo rendiconto al revisore. I fratelli sono nel consiglio, ma la casa non è più loro: è del progetto.
Esito, tempi e costi
Esito. Fondazione ETS iscritta al RUNTS con personalità giuridica, appartamento e 50.000 euro destinati al doposcuola; nessuna imposta di donazione, imposte d’atto fisse; organi e controlli previsti dallo statuto.
Tempi. Circa tre mesi: quattro settimane per statuto, perizia e trascrizione dell’accettazione tacita, una per l’atto, venti giorni per il deposito, quarantacinque per l’iscrizione, una settimana per l’annotazione dell’avveramento e la voltura.
Costi. Onorario di massima dello Studio per l’atto di fondazione con dotazione complessiva di 230.000 euro (50.000 in denaro e immobile da 180.000): circa 1.750 euro, oltre IVA, contributi e imposte, che vanno a parte e si calcolano sulle norme: registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna, tasse ipotecarie, nessun bollo, nessuna imposta di donazione (art. 82 CTS; oggi D.Lgs. 123/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026). La perizia dell’immobile, la trascrizione dell’accettazione tacita e l’annotazione dell’avveramento sono voci separate del preventivo scritto.
Cosa puoi imparare da questo caso
- Una fondazione è un patrimonio con uno scopo: serve quando si vuole che un progetto duri oltre le persone e le liti di famiglia.
- Nel Terzo settore servono 30.000 euro minimi e l’organo di controllo è sempre obbligatorio.
- L’immobile si dà sotto condizione dell’iscrizione al RUNTS: se l’ente non nasce, torna ai fondatori.
- Dare un immobile a un ETS non costa imposta di donazione né ipocatastali proporzionali, se serve alle attività di interesse generale.
- Prima di dotare una casa ereditata, va trascritta l’accettazione dell’eredità: è un passaggio che si dimentica spesso.
Per i professionisti (commercialisti, avvocati): fondazione ex art. 22 CTS con dotazione ex comma 4 e perizia per i beni in natura; negozio di dotazione condizionato al riconoscimento (annotazione ex art. 2668 c.c.); organo di controllo obbligatorio ex art. 30, comma 1; esenzione ex art. 82, comma 2, con vincolo d’uso e decadenza in caso di dichiarazione mendace; per le fondazioni non ETS resta il D.P.R. 361/2000 e la tassazione ordinaria (art. 89, comma 1, D.Lgs. 123/2025 solo per enti con finalità di pubblica utilità). Vedi trasformare la società semplice di famiglia in fondazione ETS e immobili agli ETS e trust Dopo di noi.
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Domande frequenti
Quanto serve per costituire una fondazione del Terzo settore?
Un patrimonio di almeno 30.000 euro, in denaro o in beni stimati con perizia giurata, oltre allo statuto in atto pubblico e agli organi previsti dal Codice, compreso l’organo di controllo.
Dare una casa alla fondazione fa pagare l’imposta di donazione?
No, se la fondazione è un ETS e usa il bene per le attività di interesse generale: sono esclusi anche ipotecaria e catastale proporzionali; l’atto sconta imposte fisse ed è esente da bollo (art. 82 CTS).
I fondatori possono restare nel consiglio?
Sì, lo statuto può riservare ai fondatori la nomina o la presenza nel consiglio; ma il patrimonio è della fondazione e non può tornare a loro né essere distribuito.
Fonti per verificare
- Art. 22 D.Lgs. 117/2017 (personalità giuridica e patrimonio minimo), art. 30 (organo di controllo), art. 5, art. 82 (imposte indirette) – normattiva.it
- Codice civile, artt. 14 e seguenti (fondazioni), art. 2648 c.c. (trascrizione dell’accettazione), art. 2668 c.c. (annotazione dell’avveramento della condizione) – normattiva.it
- D.Lgs. 123/2025, art. 89, comma 1 (trasferimenti a enti con finalità di pubblica utilità) e imposte fisse, in vigore dal 1° gennaio 2026 – normattiva.it
- Registro Unico Nazionale del Terzo Settore – lavoro.gov.it
- Agenzia delle Entrate (risposte a interpello sugli ETS e sulle fondazioni) – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, guide e studi sul Terzo settore – notariato.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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