Caso concreto: il box di Mergellina che non si poteva vendere a chi abita a Pozzuoli

Aggiornato al 24/09/2026 – versione 1

In breve: un box costruito con la legge Tognoli nel sottosuolo di un palazzo si può vendere da solo, ma soltanto a chi lo lega, nello stesso atto, a un’altra casa che si trova nello stesso Comune. Chi non ha una casa in quel Comune non può comprarlo. Per questo, prima di accettare una proposta, bisogna sapere con quale titolo è stato costruito il box e dove abita davvero chi lo compra.

La situazione

Caso inventato, con numeri di esempio. Renato vive in un palazzo di Mergellina, a Napoli. Negli anni Novanta il condominio ha ricavato dei box nel sottosuolo e ogni box è stato legato a un appartamento: il suo è legato alla casa di Renato. Oggi Renato ha venduto la seconda auto e il box resta vuoto.

Un posto auto a Mergellina è merce rara. In due settimane arriva una proposta: Domenico offre 45.000 euro. Lavora in zona, ma abita a Pozzuoli. Le parti si stringono la mano e chiamano lo Studio per fissare il rogito.

Il problema che nessuno aveva visto

Il primo documento che lo Studio chiede, per un box, è il titolo edilizio con cui è stato costruito. Qui la licenza del condominio citava l’art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122 (legge Tognoli sui parcheggi): i proprietari possono costruire parcheggi nel sottosuolo o al piano terra del fabbricato, da destinare a pertinenza delle singole unità. Pertinenza vuol dire una cosa che serve in modo stabile a un’altra cosa, come il box alla casa (art. 817 del codice civile).

Fino al 2012 questi box non si potevano vendere senza la casa. Il decreto-legge 9 febbraio 2012, n. 5 (decreto semplificazioni) ha cambiato la regola, ma con due limiti precisi, scritti oggi nel comma 5 dell’art. 9:

• il box resta un parcheggio: la destinazione non si può cambiare;
• chi compra deve legarlo subito, nello stesso atto, a un’altra unità immobiliare dello stesso Comune.

E la pertinenza la può creare solo chi è proprietario della casa principale, o ha su di essa un diritto reale come l’usufrutto (art. 817, secondo comma). Domenico a Napoli non possiede nulla: la sua casa è a Pozzuoli, che è un altro Comune. Quella vendita, così com’era pensata, non si poteva fare.

Lo Studio ha controllato anche un secondo punto. I box costruiti su aree del Comune, in diritto di superficie (comma 4 dello stesso articolo), seguono una regola ancora più rigida: non si vendono separati dalla casa, e l’atto è nullo, salvo che lo preveda la convenzione con il Comune o che il Comune lo autorizzi. Qui il sottosuolo era del condominio, quindi valeva la regola del comma 1.

Come si è risolto

A Domenico lo Studio lo ha detto subito e per iscritto, prima di qualunque spesa: senza una casa a Napoli, il box non poteva essere suo. Nessun compromesso firmato, nessuna caparra da restituire.

Un mese dopo si è fatta avanti Lucia, che abita nel palazzo accanto ed è proprietaria del suo appartamento. Nell’atto di vendita il box è stato indicato con i suoi dati catastali e, nello stesso atto, Lucia lo ha destinato a pertinenza del suo appartamento, anch’esso indicato con i dati catastali. L’atto riporta il titolo edilizio del box e il vincolo di destinazione a parcheggio, che passa a Lucia e a chi comprerà dopo di lei. Lo Studio ha verificato prima la provenienza e la conformità catastale del box, e l’assenza di ipoteche.

Se ti trovi nella stessa situazione

1. Cerca il titolo edilizio del box prima di mettere l’annuncio. Se è un box Tognoli su area condominiale o su area comunale, le regole sono diverse. Lo trovi nel tuo atto di acquisto o in Comune.
2. Chiedi a chi compra dove ha casa, prima della proposta. Deve essere proprietario, o titolare di un diritto reale, di un’unità immobiliare nello stesso Comune del box.
3. Manda i documenti al notaio prima del compromesso. Un controllo di pochi giorni evita una caparra da restituire e una trattativa da rifare.

Fonti

• Art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122 (legge Tognoli sui parcheggi), commi 1, 4 e 5 (Normattiva)
• Art. 10 del decreto-legge 9 febbraio 2012, n. 5 (decreto semplificazioni), che ha riscritto il comma 5 (Normattiva)
• Art. 817 del codice civile, pertinenze (Normattiva)
• Consiglio Nazionale del Notariato, sito istituzionale

Vedi anche: il garage o la cantina trasformati in stanza: si può vendere?, il caso dell’accollo del mutuo a Fuorigrotta e tutti i casi spiegati dallo Studio.

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I nomi, gli importi e le date di questo caso sono inventati e servono solo da esempio. Il presente articolo ha finalità informativa: non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.