Aggiornato al 21/09/2026 – versione 1
In breve: chi compra una casa può subentrare nel mutuo che il venditore ha già acceso, invece di chiederne uno nuovo. Si chiama accollo. Ma senza il consenso espresso della banca il venditore non è liberato: resta obbligato a pagare insieme a chi compra. È la parte che quasi nessuno sa, ed è quella che crea i guai.
La situazione
Caso inventato, con numeri di esempio. Renato vende il suo appartamento a Fuorigrotta. Sulla casa c’è ancora un mutuo di 180.000 euro, acceso nel 2019, con 120.000 euro da restituire. Andrea vuole comprarla per 210.000 euro e non ha voglia di affrontare una pratica di mutuo nuova: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, settimane di attesa.
L’agenzia gli dice: «Semplice, ti accolli il mutuo di Renato e gli paghi la differenza». Andrea fa il conto: 120.000 di mutuo che prosegue più 90.000 in contanti. Tutti contenti.
Il problema che nessuno dei due aveva visto
L’accollo è un accordo fra chi vende e chi compra (art. 1273 c.c.). La banca, però, in quell’accordo non c’è. E la legge dice una cosa precisa: il debitore originario non è liberato, salvo che il creditore dichiari espressamente di liberarlo.
Tradotto: se la banca non firma una dichiarazione in cui libera Renato, Renato resta obbligato. Ha venduto la casa, ha incassato, non ha più niente — e se fra tre anni Andrea smette di pagare, la banca bussa da lui. È l’accollo cumulativo: due debitori invece di uno.
L’accollo liberatorio — quello che Renato credeva di stare facendo — esiste solo se la banca lo dice per iscritto, e la banca lo dice solo dopo aver valutato Andrea come avrebbe valutato un cliente nuovo: reddito, lavoro, altri debiti.
Come si è risolto
Prima dell’atto lo Studio ha scritto alla banca chiedendo se fosse disposta a liberare Renato. La banca ha chiesto la documentazione reddituale di Andrea, ha fatto la sua istruttoria e in tre settimane ha dato il consenso alla liberazione.
Nel rogito è entrata la dichiarazione della banca che libera espressamente Renato. Andrea è diventato l’unico obbligato, l’ipoteca è rimasta dov’era — non si cancella e non si riscrive, e questo è il risparmio vero — e il prezzo è stato pagato per la differenza.
Se la banca avesse detto no, le strade erano due: Andrea accendeva un mutuo suo e con quello si estingueva il vecchio, oppure si faceva comunque l’accollo cumulativo, ma scrivendolo chiaro nell’atto, così che Renato sapesse di restare obbligato invece di scoprirlo anni dopo da una lettera.
Se ti trovi nella stessa situazione
- Chiedi alla banca prima del compromesso, non dopo. Il consenso alla liberazione richiede un’istruttoria vera e qualche settimana.
- Fatti dare il contratto di mutuo originale e guarda che tasso è, quanto manca e se ci sono penali. Un mutuo vecchio può avere condizioni ottime oppure pessime.
- Se vendi, non firmare finché non hai la liberazione per iscritto. «La banca è d’accordo» detto a voce non vale niente.
Fonti
Vedi anche: il notaio per il mutuo a Napoli, la guida per comprare e vendere casa e il Glossario dello Studio.
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I nomi, gli importi e le date di questo caso sono inventati e servono solo da esempio. Il presente articolo ha finalità informativa: non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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