Informazioni per i professionisti che seguono un atto notarile

Cosa vi chiede di solito lo Studio. Siete i tecnici che vediamo più spesso, di regola dal lato del venditore.

• Relazione tecnica integrata (attestazione di conformità urbanistica e catastale): storia edilizia del fabbricato con gli estremi di tutti i titoli dal primo in poi (licenza, concessione, permesso di costruire, DIA, SCIA, CILA, varianti, condoni). Confronto fra stato dei luoghi, titoli e planimetria catastale. Indicazione delle difformità con la loro qualificazione (tolleranza art. 34-bis D.P.R. 380/2001, variazione da regolarizzare, abuso non sanabile). Non è obbligatoria per legge, ma è quello che ci permette di scrivere le menzioni in modo corretto e di dire alle parti la verità prima della firma.
• Stato legittimo dell’unità (art. 9-bis D.P.R. 380/2001, come riscritto dal D.L. 69/2024 (conv. L. 105/2024)): titolo originario o ultimo titolo che ha disciplinato l’intero immobile, più le tolleranze e le difformità regolarizzate.
• Catasto: visura storica, planimetria vigente, elaborato planimetrico; se la planimetria non corrisponde, serve l’aggiornamento con procedura DOCFA prima dell’atto. Il venditore deve dichiarare in atto la conformità della planimetria allo stato di fatto (art. 19, comma 14, D.L. 78/2010). Il notaio, a sua volta, deve verificare l’allineamento fra intestazione catastale e registri immobiliari.
• Attestato di prestazione energetica (APE) in corso di validità, con i dati del certificatore, da consegnare all’acquirente e allegare all’atto nei casi previsti (art. 6 D.Lgs. 192/2005).
• Certificato di destinazione urbanistica per i terreni e per le pertinenze scoperte oltre i 5.000 mq (art. 30 D.P.R. 380/2001): vale un anno, va richiesto al Comune con anticipo.
• Agibilità (certificato, o segnalazione certificata ex art. 24 D.P.R. 380/2001), quando esiste; se manca, ci serve saperlo per informare l’acquirente e regolare la cosa nel contratto.
• Condono: domanda, ricevute delle oblazioni e degli oneri, eventuale concessione in sanatoria; se il condono è ancora in itinere, lo stato della pratica al Comune (art. 35 L. 47/1985; art. 39 L. 724/1994; art. 32 D.L. 269/2003).

Tempi consigliati. Relazione e visure almeno 3-4 settimane prima del rogito; DOCFA e CILA tardiva o SCIA in sanatoria vanno protocollate prima della data fissata, con le ricevute in mano; il CDU va chiesto appena si sa che c’è un terreno.

Cosa vi chiede di solito lo Studio. Strutture, impianti, immobili d’impresa e le sanatorie più delicate.

• Accertamento di conformità e sanatoria semplificata (art. 36 e art. 36-bis D.P.R. 380/2001): ci serve sapere se la pratica è presentata, quale titolo la chiude (permesso in sanatoria, SCIA in sanatoria) e se è stata pagata l’oblazione; il silenzio del Comune ha effetti diversi nei due casi e cambia il modo in cui scriviamo l’atto.
• Fiscalizzazione dell’abuso (sanzione in luogo della demolizione, art. 34 D.P.R. 380/2001): perizia sull’impossibilità di demolire senza pregiudizio per la parte conforme, provvedimento del Comune e ricevuta della sanzione. La fiscalizzazione non rende l’opera regolare: lo diciamo all’acquirente per iscritto.
• Strutture e zona sismica: denuncia delle opere in conglomerato cementizio e in acciaio (art. 65 D.P.R. 380/2001). Serve anche il deposito o l’autorizzazione al Genio civile per le zone sismiche (art. 93 D.P.R. 380/2001). La legge regionale campana sulla sismica è sul sito della Regione Campania, collaudo statico: per un capannone o una sopraelevazione sono documenti che l’acquirente e la banca chiedono, anche se non condizionano la validità dell’atto.
• Impianti: dichiarazioni di conformità o di rispondenza (D.M. 37/2008), documentazione dell’impianto fotovoltaico e della connessione, che servono per il diritto di superficie e la voltura GSE.
• Immobili d’impresa e frazionamenti: DOCFA per unità divise o unite, categorie D con stima diretta, titoli dei cambi di destinazione; nelle cessioni d’azienda con immobili la relazione va coordinata con il commercialista.

Tempi consigliati. Le pratiche di sanatoria hanno tempi che non dipendono da noi: presentatele appena il cliente decide di vendere, perché il rogito si fissa quando c’è il titolo o la ricevuta di protocollo con i versamenti. Verifiche ordinarie: 3-4 settimane prima della data.

Cosa vi chiede di solito lo Studio. Progetti, cambi d’uso, vincoli e bonus che finiscono dentro l’atto.

• Titoli dell’intervento e fine lavori: SCIA o CILA con gli allegati, varianti, comunicazione di fine lavori, segnalazione di agibilità (art. 24 D.P.R. 380/2001) e planimetria catastale aggiornata: sono le carte che dimostrano che il cambio d’uso o il frazionamento è diventato “stato legittimo”.
• Vincoli paesaggistici e culturali: a Napoli e in provincia (Posillipo, costiera, isole, centro storico) la domanda è spesso se un’opera abusiva in area vincolata sia sanabile. L’accertamento di compatibilità paesaggistica (art. 167 D.Lgs. 42/2004) è possibile solo per lavori senza aumento di volumi e superfici utili, con il parere della Soprintendenza; i beni culturali vincolati hanno la prelazione dello Stato (art. 60 D.Lgs. 42/2004) e la denuncia del trasferimento entro 30 giorni. I vincoli si controllano su Vincoli in rete del Ministero della Cultura.
• Bonus edilizi: documentazione delle detrazioni usate (comunicazioni, bonifici, asseverazioni), perché in atto si scrive a chi restano le rate residue e, dopo il Superbonus, se scatta la plusvalenza; per i lavori senza titolo la detrazione si perde (art. 49 D.P.R. 380/2001).
• Interventi sulle parti comuni: delibere, tabelle e regolamento, perché un lastrico, un sottotetto o un cortile trasformati cambiano quello che si può vendere e a chi.
• APE dopo la ristrutturazione, aggiornato ai lavori fatti.

Tempi consigliati. Il parere paesaggistico e le sanatorie in area vincolata si misurano in mesi, non in settimane: vanno avviati prima di mettere in vendita. Per tutto il resto, 3-4 settimane prima del rogito.