Molte piccole società di famiglia hanno in bilancio un appartamento, un negozio affittato o un terreno che con l’attività non c’entrano più nulla, e che ogni anno costano imposte e il rischio della disciplina sulle società di comodo. Portarli nel patrimonio dei soci a regime ordinario è costosissimo: IRES e IRAP sulla plusvalenza, dividendo in natura per i soci, imposte piene sull’atto. Per questo il legislatore riapre a intervalli una finestra agevolata: l’ha fatto la legge di bilancio 2025 e l’ha rifatto quella per il 2026, con scadenza 30 settembre 2026. Ecco come funziona, cosa si paga e a chi conviene.
In breve
- Norma: art. 1, commi 35-41, legge 199/2025 (bilancio 2026). Atto di assegnazione o cessione ai soci, o trasformazione in società semplice, entro il 30 settembre 2026.
- Imposta sostitutiva di IRES/IRPEF e IRAP: 8% sulla differenza tra valore (normale o, a scelta, catastale) e costo fiscale del bene; 10,5% se la società è stata di comodo in almeno due dei tre periodi precedenti; 13% sulle riserve in sospensione d’imposta annullate.
- Versamento: 60% entro il 30 settembre 2026, 40% entro il 30 novembre 2026.
- Imposta di registro dimezzata (4,5% abitazioni, 1% prima casa, 2% strumentali, 7,5% terreni agricoli), ipotecaria e catastale fisse 200 + 200 euro. L’IVA, quando dovuta, resta piena.
- Soci iscritti al 30 settembre 2025; beni non strumentali per destinazione; per l’imprenditore individuale c’era l’estromissione entro il 31 maggio 2026.
Chi può usarla e per quali beni
Fa parte del percorso: Società e aziende: la guida del notaio per chi fa impresa
L’agevolazione spetta alle società commerciali di persone e di capitali (s.n.c., s.a.s., s.r.l., s.p.a.), anche in liquidazione; restano fuori cooperative e società semplici. I soci assegnatari, persone fisiche o società, devono risultare iscritti nel libro dei soci al 30 settembre 2025, o entro il 31 gennaio 2026 in forza di un titolo con data certa anteriore al 1° ottobre 2025.
Il perimetro dei beni è la parte più delicata. Si possono assegnare o cedere immobili non strumentali per destinazione, cioè non usati direttamente per l’attività: case, negozi e uffici affittati a terzi o sfitti, immobili merce delle imprese di costruzione, terreni agricoli ed edificabili, e anche capannoni o uffici purché locati o dati in comodato a terzi. Non rientrano il capannone dove la società lavora o l’ufficio in cui ha la sede. Si trasferisce la piena proprietà, non la sola nuda proprietà o l’usufrutto.
L’imposta sostitutiva a carico della società
A regime ordinario la fuoriuscita del bene genera una plusvalenza tassata con IRES al 24% più IRAP, o con l’IRPEF dei soci nelle società di persone. Con l’agevolazione la società paga invece un’imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza tra il valore del bene e il suo costo fiscalmente riconosciuto; l’aliquota sale al 10,5% se la società è risultata non operativa in almeno due dei tre periodi precedenti. Il punto chiave è il valore: la società può chiedere che, al posto del valore normale (quotazioni OMI), si usi il valore catastale, cioè la rendita rivalutata per i moltiplicatori dell’imposta di registro (126 per le abitazioni, 63 per uffici e capannoni, 42,84 per i negozi, 112,5 per i terreni agricoli; i terreni edificabili restano al valore di mercato). Se il valore scelto è inferiore al costo fiscale non c’è plusvalenza e la sostitutiva non è dovuta, ma le riduzioni sulle imposte indirette spettano comunque.
Se per assegnare vengono annullate riserve in sospensione d’imposta (per esempio da rivalutazioni), su di esse si paga un ulteriore 13%. La sostitutiva si versa con F24 in due rate: il 60% entro il 30 settembre 2026 e il 40% entro il 30 novembre 2026, ed è compensabile con crediti.
Le imposte sull’atto notarile
L’atto notarile di assegnazione trasferisce l’immobile al socio e sconta le imposte indirette, ridotte così: registro proporzionale con aliquota dimezzata; ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna, anche dove sarebbero proporzionali. La base imponibile è la stessa scelta per la sostitutiva, quindi il valore catastale se la società lo ha chiesto in atto.
| Bene assegnato | Registro ordinario | Registro agevolato | Ipotecaria + catastale |
|---|---|---|---|
| Abitazione (senza IVA) | 9% | 4,5% (min. 1.000 euro) | 200 + 200 euro |
| Abitazione con requisiti prima casa del socio | 2% | 1% (min. 1.000 euro) | 200 + 200 euro |
| Fabbricato strumentale (ufficio, negozio, capannone) senza IVA | 4% (art. 4 Tariffa, assegnazioni) | 2% (min. 200 euro) | 200 + 200 euro |
| Terreno agricolo | 15% | 7,5% | 200 + 200 euro |
| Bene soggetto a IVA (impresa costruttrice, opzione, ecc.) | 200 euro fissa + IVA | 200 euro fissa + IVA piena | 200 + 200 euro (anche per gli strumentali) |
L’IVA non è agevolata, per vincoli europei. Se la società ha acquistato o costruito l’immobile detraendo l’IVA, l’assegnazione è imponibile come “autoconsumo”, con base pari al costo di acquisto aumentato delle spese incrementative con IVA detratta e ridotto del deprezzamento. Se invece ha comprato da un privato, o con IVA non detratta, l’assegnazione va a registro con le aliquote dimezzate. È il primo controllo che facciamo sull’atto di provenienza, insieme al commercialista.
Il conto in capo al socio: la variabile che decide
La sostitutiva chiude la partita per la società ma non per il socio, perché l’assegnazione è una distribuzione in natura. Se la società usa riserve di utili, il socio incassa un dividendo pari al valore del bene (normale o catastale) meno l’importo già assoggettato alla sostitutiva, tassato al 26% se è una persona fisica. Se usa riserve di capitale, il valore del bene riduce il costo fiscale della partecipazione e si tassa solo l’eccedenza. Nelle società di persone, tassate per trasparenza, il meccanismo è più leggero. È qui che si decide la convenienza, insieme al commercialista, prima di fissare la data dell’atto.
Un’alternativa spesso preferibile è la cessione agevolata: il socio compra il bene pagando un corrispettivo non inferiore al valore normale o catastale. Stessa sostitutiva, stesse riduzioni sull’atto, ma nessuna distribuzione di riserve e quindi nessun dividendo da tassare. Serve, ovviamente, la liquidità del socio.
Trasformazione in società semplice ed estromissione
La società che ha per oggetto esclusivo o principale la gestione di immobili non strumentali può, entro lo stesso 30 settembre 2026, trasformarsi in società semplice con la stessa sostitutiva sulle plusvalenze latenti: gli immobili restano nella società, che esce dal reddito d’impresa. Non essendo un trasferimento, l’atto sconta il registro in misura fissa. È la strada tipica per i patrimoni di famiglia con più unità affittate.
Per l’imprenditore individuale il comma 41 ha previsto l’estromissione degli immobili strumentali posseduti al 30 settembre 2025, con effetto dal 1° gennaio 2026, da perfezionare entro il 31 maggio 2026 con la sola annotazione contabile; la sostitutiva dell’8% si paga per il 60% entro il 30 novembre 2026 e per il 40% entro il 30 giugno 2027. Quella finestra è chiusa; restano i versamenti.
Un esempio concreto
Anna e Luca sono soci al 50% della Alfa s.r.l., che gestisce un bar a Napoli e possiede, affittato a terzi, un appartamento a Posillipo comprato da un privato a 120.000 euro. Oggi vale 400.000 euro; la rendita è di 1.600 euro, quindi il valore catastale è 201.600 euro. Optando per il catastale, la plusvalenza è 201.600 – 120.000 = 81.600 euro e la sostitutiva 8% costa 6.528 euro. L’atto, a registro perché la provenienza è senza IVA, sconta il 4,5% su 201.600 euro, cioè 9.072 euro, più 400 euro di ipocatastali. La società usa riserve di utili: ciascun socio riceve un dividendo in natura di (201.600 – 81.600) / 2 = 60.000 euro, tassato al 26%, cioè 15.600 euro a testa. Costo complessivo: circa 47.000 euro, contro una stima superiore a 150.000 euro a regime ordinario; da domani l’affitto lo incassano Anna e Luca con la cedolare secca.
Novità settembre 2026
Aggiornamento del 13 settembre 2026. Abbiamo riverificato i termini: alla data di oggi non risultano proroghe, e la finestra resta quella fissata dalla legge 199/2025. Restano quindi diciassette giorni: l’atto notarile di assegnazione o cessione agevolata, e allo stesso modo la trasformazione in società semplice, va stipulato entro il 30 settembre 2026; la prima rata della sostitutiva (60%) si versa entro la stessa data, la seconda (40%) entro il 30 novembre 2026. Invariati anche i requisiti sui soci: iscritti al 30 settembre 2025, oppure entro il 31 gennaio 2026 in forza di un titolo con data certa anteriore al 1° ottobre 2025. Chi sta ancora valutando l’operazione deve muoversi adesso, perché prima dell’atto servono la scelta e il calcolo del valore (normale o catastale), la verifica del regime IVA sull’atto di provenienza e delle riserve da utilizzare, la delibera dei soci e le visure catastali e ipotecarie aggiornate: sono settimane di lavoro, non giorni. Se l’immobile è ancora in bilancio, parliamone in questi giorni e non a fine mese.
Cosa è cambiato dal 2025
Fino al 30 settembre 2025 era aperta la finestra della legge 207/2024 (commi 31-36): atti entro il 30 settembre 2025, soci iscritti al 30 settembre 2024. La legge 199/2025 ne ha aperta una nuova con le stesse aliquote e riduzioni, spostando le date di un anno: soci al 30 settembre 2025, atti e prima rata entro il 30 settembre 2026, seconda rata entro il 30 novembre 2026. Dal 1° gennaio 2026 le imposte sull’atto si leggono nel Testo unico d.lgs. 123/2025, senza modifiche di aliquote. Non è detto che nel 2027 ci sia un’altra proroga. Le definizioni sono nel glossario; la check-list dei documenti per l’atto nell’area download.
Domande frequenti
La nostra s.r.l. ha la sede in un ufficio di proprietà: possiamo assegnarlo ai soci? +
No, finché è usato per l’attività è strumentale per destinazione ed è escluso. Diventa assegnabile se, prima dell’atto, la società lo concede in locazione a terzi o smette di usarlo direttamente, con un cambio effettivo e documentato.
Il socio può chiedere l’agevolazione prima casa sull’assegnazione? +
Sì, le due agevolazioni si cumulano: registro all’1% (metà del 2%) sul valore catastale con coefficiente 115,5, ipotecaria e catastale fisse. Valgono i requisiti ordinari: residenza nel Comune entro 18 mesi, nessun’altra casa nel Comune, nessun’altra prima casa.
Se il valore catastale è più basso del costo fiscale, conviene comunque? +
Sì: non c’è plusvalenza e quindi nessuna sostitutiva, ma l’atto gode lo stesso delle aliquote di registro dimezzate e delle ipocatastali fisse. È il caso frequente degli immobili comprati di recente a prezzo pieno.
Cosa succede se l’atto slitta dopo il 30 settembre 2026? +
L’agevolazione si perde per intero: plusvalenza a tassazione ordinaria e imposte piene sull’atto. Delibera dei soci, verifiche su IVA e riserve e visure vanno avviate con mesi di anticipo.
Fonti
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (bilancio 2026), art. 1, commi 35-41 – normattiva.it
- Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (bilancio 2025), art. 1, commi 31-36, prima riapertura – gazzettaufficiale.it
- Agenzia delle Entrate, circolare 37/E del 16 settembre 2016, “Disciplina dell’assegnazione e cessione di beni ai soci” (chiarimenti tuttora richiamati; PDF) – agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, risoluzione 100/E del 27 luglio 2017 (assegnazione agevolata: ulteriori chiarimenti; PDF) – agenziaentrate.gov.it
- FiscoOggi (rivista dell’Agenzia delle Entrate), “Assegnazione di beni ai soci: nuove opportunità” – fiscooggi.it
- D.lgs. 1° agosto 2025, n. 123, Testo unico imposta di registro e altri tributi indiretti – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, visure catastali e ispezioni ipotecarie online (verifiche preliminari all’atto) – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, studi in materia societaria e tributaria – notariato.it
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