Assegnazione agevolata di immobili ai soci: imposta sostitutiva, registro e a chi conviene

Pubblicato il 10 gennaio 2026 · Aggiornato il 22 ottobre 2026 · 10 minuti di lettura

📅 Pubblicato il 10 gennaio 2026🔄 Versione 1.4 · aggiornato il 10 ottobre 2026⏱ Lettura: 10 minuti

Molte piccole società di famiglia hanno in bilancio un appartamento, un negozio affittato o un terreno che con l’attività non c’entrano più nulla. Ogni anno costano imposte e portano il rischio della disciplina sulle società di comodo. Portarli nel patrimonio dei soci a regime ordinario è costosissimo: IRES e IRAP sulla plusvalenza, dividendo in natura per i soci, imposte piene sull’atto. Per questo il legislatore riapre a intervalli una finestra agevolata: l’ha fatto la legge di bilancio 2025 e l’ha rifatto quella per il 2026, con scadenza 30 settembre 2026, ormai passata. Ecco come funzionava, cosa si pagava e, se la norma dovesse tornare, come orientarsi.

Chi può usarla e per quali beni

Fa parte del percorso: Società e aziende: la guida del notaio per chi fa impresa

L’agevolazione, quando era aperta, spettava alle società commerciali di persone e di capitali (s.n.c., s.a.s., s.r.l., s.p.a.), anche in liquidazione; restavano fuori cooperative e società semplici. I soci assegnatari, persone fisiche o società, dovevano risultare iscritti nel libro dei soci al 30 settembre 2025. In alternativa, dovevano risultarvi entro il 31 gennaio 2026, in forza di un titolo con data certa anteriore al 1° ottobre 2025.

Il perimetro dei beni era la parte più delicata. Si potevano assegnare o cedere immobili non strumentali per destinazione, cioè non usati direttamente per l’attività. Rientravano: case, negozi e uffici affittati a terzi o sfitti; immobili merce delle imprese di costruzione, terreni agricoli ed edificabili; capannoni o uffici purché locati o dati in comodato a terzi. Non rientravano il capannone dove la società lavora o l’ufficio in cui ha la sede. Si trasferiva la piena proprietà, non la sola nuda proprietà o l’usufrutto.

L’imposta sostitutiva a carico della società

A regime ordinario la fuoriuscita del bene genera una plusvalenza tassata con IRES al 24% più IRAP. Nelle società di persone si applica invece l’IRPEF dei soci. Con l’agevolazione, quando era aperta, la società pagava invece un’imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza tra il valore del bene e il suo costo fiscalmente riconosciuto. L’aliquota saliva al 10,5% se la società era risultata non operativa in almeno due dei tre periodi precedenti. Il punto chiave era il valore. La società poteva chiedere che, al posto del valore normale (quotazioni OMI), si usasse il valore catastale. È la rendita rivalutata per i moltiplicatori dell’imposta di registro: 126 per le abitazioni; 63 per uffici e capannoni; 42,84 per i negozi; 112,5 per i terreni agricoli. I terreni edificabili restavano invece al valore di mercato. Se il valore scelto era inferiore al costo fiscale non c’era plusvalenza e la sostitutiva non era dovuta. Le riduzioni sulle imposte indirette spettavano comunque.

Se per assegnare venivano annullate riserve in sospensione d’imposta (per esempio da rivalutazioni), su di esse si pagava un ulteriore 13%. La sostitutiva si versava con F24 in due rate: il 60% entro il 30 settembre 2026 e il 40% entro il 30 novembre 2026, ed era compensabile con crediti.

Le imposte sull’atto notarile

L’atto notarile di assegnazione trasferiva l’immobile al socio e scontava le imposte indirette, ridotte così: registro proporzionale con aliquota dimezzata; ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna, anche dove sarebbero state proporzionali. La base imponibile era la stessa scelta per la sostitutiva, quindi il valore catastale se la società lo aveva chiesto in atto.

Bene assegnato	Registro ordinario	Registro agevolato (finestra chiusa)	Ipotecaria + catastale
Abitazione (senza IVA)	9%	4,5% (min. 1.000 euro)	200 + 200 euro
Abitazione con requisiti prima casa del socio	2%	1% (min. 1.000 euro)	200 + 200 euro
Fabbricato strumentale (ufficio, negozio, capannone) senza IVA	4% (art. 4 Tariffa, assegnazioni)	2% (min. 200 euro)	200 + 200 euro
Terreno agricolo	15%	7,5%	200 + 200 euro
Bene soggetto a IVA (impresa costruttrice, opzione, ecc.)	200 euro fissa + IVA	200 euro fissa + IVA piena	200 + 200 euro (anche per gli strumentali)

L’IVA non era agevolata, per vincoli europei. Se la società aveva acquistato o costruito l’immobile detraendo l’IVA, l’assegnazione era imponibile come “autoconsumo”. La base era pari al costo di acquisto, aumentato delle spese incrementative con IVA detratta e ridotto del deprezzamento. Se invece aveva comprato da un privato, o con IVA non detratta, l’assegnazione andava a registro con le aliquote dimezzate. Era il primo controllo che facevamo sull’atto di provenienza, insieme al commercialista.

Il conto in capo al socio: la variabile che decide

La sostitutiva chiudeva la partita per la società ma non per il socio, perché l’assegnazione era una distribuzione in natura. Se la società usava riserve di utili, il socio incassava un dividendo pari al valore del bene (normale o catastale), al netto dell’importo già assoggettato alla sostitutiva. Il dividendo era tassato al 26% se il socio era una persona fisica. Se usava riserve di capitale, il valore del bene riduceva il costo fiscale della partecipazione e si tassava solo l’eccedenza. Nelle società di persone, tassate per trasparenza, il meccanismo era più leggero. È qui che si decideva la convenienza, insieme al commercialista, prima di fissare la data dell’atto.

Un’alternativa spesso preferibile era la cessione agevolata: il socio comprava il bene pagando un corrispettivo non inferiore al valore normale o catastale. Stessa sostitutiva, stesse riduzioni sull’atto, ma nessuna distribuzione di riserve e quindi nessun dividendo da tassare. Serviva, ovviamente, la liquidità del socio.

Trasformazione in società semplice ed estromissione

La società che aveva per oggetto esclusivo o principale la gestione di immobili non strumentali poteva trasformarsi in società semplice, con lo stesso termine, il 30 settembre 2026, ormai passato. Si applicava la stessa sostitutiva sulle plusvalenze latenti. Gli immobili restavano nella società, che usciva dal reddito d’impresa. Non essendo un trasferimento, l’atto scontava il registro in misura fissa. Era la strada tipica per i patrimoni di famiglia con più unità affittate.

Per l’imprenditore individuale il comma 41 aveva previsto l’estromissione degli immobili strumentali posseduti al 30 settembre 2025, con effetto dal 1° gennaio 2026. L’estromissione andava perfezionata entro il 31 maggio 2026, con la sola annotazione contabile; la sostitutiva dell’8% si paga per il 60% entro il 30 novembre 2026 e per il 40% entro il 30 giugno 2027. Quella finestra è chiusa; restano i versamenti per chi l’ha già fatta.

Un esempio concreto (quando la finestra era aperta)

Anna e Luca erano soci al 50% della Alfa s.r.l., che gestisce un bar a Napoli e possedeva, affittato a terzi, un appartamento a Posillipo comprato da un privato a 120.000 euro. Valeva 400.000 euro; la rendita era di 1.600 euro, quindi il valore catastale era 201.600 euro. Optando per il catastale, la plusvalenza era 201.600 – 120.000 = 81.600 euro e la sostitutiva 8% costava 6.528 euro. L’atto, a registro perché la provenienza era senza IVA, scontava il 4,5% su 201.600 euro: 9.072 euro di imposta, più 400 euro di ipocatastali. La società usava riserve di utili: ciascun socio riceveva un dividendo in natura di (201.600 – 81.600) / 2 = 60.000 euro, tassato al 26%, cioè 15.600 euro a testa. Costo complessivo: circa 47.000 euro, contro una stima superiore a 150.000 euro a regime ordinario.

Novità settembre 2026

Aggiornamento del 10 ottobre 2026. La finestra agevolata si è chiusa il 30 settembre 2026, come previsto dalla legge 199/2025, e alla data di oggi non risulta alcuna proroga né riapertura. L’atto notarile di assegnazione o cessione agevolata, e allo stesso modo la trasformazione in società semplice, andava stipulato entro il 30 settembre 2026; chi lo ha fatto deve versare la seconda rata della sostitutiva (40%) entro il 30 novembre 2026. Negli ultimi anni questa agevolazione è stata riaperta più volte (legge di bilancio 2016, legge di bilancio 2017, legge di bilancio 2023 e infine le leggi di bilancio 2025 e 2026): è un’ipotesi realistica che il legislatore la riproponga di nuovo con una prossima legge di bilancio, ma oggi non c’è alcuna norma in tal senso. Chi ha immobili non strumentali ancora in società può comunque iniziare da ora i controlli preliminari (regime IVA sull’atto di provenienza, riserve disponibili, valore catastale) così da essere pronto se una nuova finestra dovesse aprirsi. Se accadrà, lo scriveremo qui.

Cosa è cambiato dal 2025

Fino al 30 settembre 2025 era aperta la finestra della legge 207/2024 (commi 31-36): atti entro il 30 settembre 2025, soci iscritti al 30 settembre 2024. La legge 199/2025 ne ha aperta una nuova con le stesse aliquote e riduzioni, spostando le date di un anno: soci al 30 settembre 2025, atti e prima rata entro il 30 settembre 2026, seconda rata entro il 30 novembre 2026; quella finestra, come detto, si è chiusa. Dal 1° gennaio 2026 le imposte sull’atto si leggono nel Testo unico D.Lgs. 123/2025, senza modifiche di aliquote. Le definizioni sono nel glossario; la check-list dei documenti per l’atto nell’area download.

Domande frequenti

La finestra è davvero chiusa, o posso ancora provare? +

È chiusa: il termine del 30 settembre 2026 non è prorogabile con un atto successivo a quella data. Resta solo da versare, per chi aveva già firmato in tempo, la seconda rata della sostitutiva entro il 30 novembre 2026.

Il legislatore riaprirà ancora questa agevolazione? +

Non lo sappiamo: non c’è oggi nessuna norma che lo preveda. Negli ultimi dieci anni è successo più volte (2016, 2017, 2023, 2025-2026), quindi è un’ipotesi plausibile per una prossima legge di bilancio, ma resta un’ipotesi.

La nostra s.r.l. ha la sede in un ufficio di proprietà: potevamo assegnarlo ai soci? +

No, finché era usato per l’attività era strumentale per destinazione ed era escluso. Sarebbe diventato assegnabile se, prima dell’atto, la società lo avesse concesso in locazione a terzi o avesse smesso di usarlo direttamente, con un cambio effettivo e documentato.

Il socio poteva chiedere l’agevolazione prima casa sull’assegnazione? +

Sì, le due agevolazioni si cumulavano: registro all’1% (metà del 2%) sul valore catastale con coefficiente 115,5, ipotecaria e catastale fisse. Valevano i requisiti ordinari: residenza nel Comune entro 18 mesi, nessun’altra casa nel Comune, nessun’altra prima casa.

Fonti

• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (bilancio 2026), art. 1, commi 35-41 – normattiva.it
• Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (bilancio 2025), art. 1, commi 31-36, prima riapertura – gazzettaufficiale.it
• Agenzia delle Entrate, circolare 37/E del 16 settembre 2016, “Disciplina dell’assegnazione e cessione di beni ai soci” (chiarimenti tuttora richiamati; PDF) – agenziaentrate.gov.it
• Agenzia delle Entrate, risoluzione 100/E del 27 luglio 2017 (assegnazione agevolata: ulteriori chiarimenti; PDF) – agenziaentrate.gov.it
• FiscoOggi (rivista dell’Agenzia delle Entrate), “Assegnazione di beni ai soci: nuove opportunità” – fiscooggi.it
• D.Lgs. 1° agosto 2025, n. 123, Testo unico imposta di registro e altri tributi indiretti – normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, visure catastali e ispezioni ipotecarie online (verifiche preliminari all’atto) – agenziaentrate.gov.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, studi in materia societaria e tributaria – notariato.it

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Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.