Ridiamoci su: le domande di sempre, spiegate a fumetti.

Vignetta 1 · Casa

Pagare una parte in contanti

Il limite legale al contante è di 5.000 euro per ogni pagamento e nell’atto vanno indicati tutti i mezzi di pagamento, caparra compresa. Il prezzo di una casa si paga con assegni circolari non trasferibili o bonifico: La protegge e prova cosa ha pagato.

Approfondisca: Comprare e vendere casa: la guida del notaio

Vignetta 6 · Casa

Prima casa: compriamo la seconda

Se compra una nuova prima casa avendone già una agevolata, non perde il beneficio: basta vendere la vecchia entro due anni dal nuovo acquisto (legge 207/2024) e portare la residenza nel nuovo Comune entro 18 mesi. Se non vende in tempo, paga la differenza con la sanzione.

Approfondisca: Agevolazione prima casa: requisiti e decadenza · Calcolatore imposte compravendita

Vignetta 9 · Casa

Il compromesso firmato in agenzia

Il preliminare (compromesso) è già un contratto: fissa prezzo, caparra, tempi e condizioni. Il rogito ripete quello che ha promesso lì. Farlo leggere al notaio prima di firmare, o farlo autenticare e trascrivere, La protegge da sorprese e da chi vende due volte.

Approfondisca: Quanto costa registrare il preliminare · La guida alla compravendita

Vignetta 10 · Casa

La caparra e il venditore che ci ripensa

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) protegge tutti e due: se chi ha pagato si tira indietro la perde; se si tira indietro chi l’ha ricevuta, deve restituirla doppia. Oppure si può chiedere al giudice l’esecuzione del contratto. Va scritta con le parole giuste.

Approfondisca: Glossario: caparra confirmatoria · La guida alla compravendita

Vignetta 11 · Casa

Le spese condominiali arretrate

Chi compra risponde in solido con il venditore delle spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Prima del rogito chiediamo all’amministratore la liberatoria: così sa esattamente cosa c’è da pagare e chi lo paga.

Approfondisca: Il regolamento di condominio · Documenti da portare in Studio

Vignetta 12 · Casa

L’APE? La casa è vecchia!

L’attestato di prestazione energetica (APE) va allegato a ogni compravendita, anche di case vecchie: senza, la sanzione va da 3.000 a 18.000 euro (D.Lgs. 192/2005). Lo procura il venditore con un tecnico abilitato, prima del rogito.

Approfondisca: Documenti da portare in Studio · La guida alla compravendita

Vignetta 26 · Casa

Ho ricomprato: basta?

La nota II-bis, comma 4, della Tariffa del D.P.R. 131/1986 consente di salvare l’agevolazione prima casa, dopo una vendita entro cinque anni, solo con il riacquisto entro un anno di un immobile da adibire ad abitazione principale. La Cassazione ha precisato che dentro quell’anno devono arrivare anche l’uso effettivo e il trasferimento della residenza: la richiesta al Comune si presenta appena la casa è abitabile.

Approfondisca: Prima casa venduta prima dei 5 anni: basta ricomprare? · Strumenti notarili: le scadenze della prima casa

Vignetta 38 · Casa

Il verbale basta?

L’art. 11, comma 3, del D.Lgs. 28/2010 prevede che, se l’accordo di mediazione rientra fra gli atti soggetti a trascrizione ai sensi dell’art. 2643 c.c., le sottoscrizioni del processo verbale siano autenticate da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. Senza autentica l’accordo vincola le parti ma non è opponibile ai terzi: non regge davanti a un’ipoteca iscritta dopo né a un acquisto da chi risulta ancora proprietario.

Approfondisca: L’accordo di mediazione basta per intestarsi la casa? · Si può trasferire una casa in mediazione?

Vignetta 49 · Casa

L’atto è firmato… e mo’?

TraduzioneCliente: «Notaio, abbiamo firmato: adesso pensate a tutto voi, vero?» — Notaio: «Registrazione e trascrizione ci pensiamo noi. Residenza, bollette e condominio: tocca a voi.»

Dopo la firma il notaio trasmette il modello unico informatico: registrazione entro trenta giorni (art. 13 D.P.R. 131/1986), trascrizione nei registri immobiliari (artt. 2643 e 2671 c.c.) e voltura catastale. Restano a Lei il cambio di residenza — entro diciotto mesi se ha chiesto la prima casa — la voltura di luce, gas e acqua, la dichiarazione TARI al Comune e la copia dell’atto all’amministratore di condominio.

Approfondisca: Dopo l’atto: la checklist completa · Adempimenti e copie dopo l’atto

Vignetta 3 · Costi

Quattromila euro di notaio?

Nel conto del notaio la fetta grande sono le imposte, che vanno allo Stato e sono uguali da qualsiasi notaio; poi ci sono visure e bolli. L’onorario è la fetta piccola. Per questo il preventivo è scritto e diviso voce per voce.

Approfondisca: Utilità: i calcolatori dei costi · Il preventivo del notaio

Vignetta 7 · Costi

Chi paga il notaio?

Salvo accordi diversi, paga chi compra (art. 1475 c.c.): sceglie il notaio e sostiene atto e imposte. Il venditore paga le sue cose: APE, certificati, cancellazione della vecchia ipoteca, eventuale plusvalenza. Il mutuo lo paga chi lo prende.

Approfondisca: Il costo di un atto · Il notaio lo pago io: perché non sta dalla mia parte?

Vignetta 13 · Mutuo

I soldi del mutuo arrivano dopo?

Molte banche erogano il mutuo solo dopo il consolidamento dell’ipoteca, cioè dieci giorni dopo l’iscrizione (art. 39 TUB). Il venditore lo deve sapere prima: in atto si scrive come e quando arriva il prezzo, e se serve si usa il deposito del prezzo dal notaio.

Approfondisca: Mutuo casa: 10 cose da sapere prima di firmare · Il conto dedicato del notaio

Vignetta 14 · Mutuo

Mutuo finito, ipoteca ancora lì

Quando estingue il mutuo, l’ipoteca non sparisce da sola: la banca deve inviare alla Conservatoria la comunicazione di estinzione (cancellazione semplificata, art. 40-bis TUB). Se non l’ha fatto, prima di vendere si chiede la cancellazione: senza, il rogito si blocca.

Approfondisca: Mutuo, surroga e cancellazione ipoteca: la guida · Chieda la cancellazione dell’ipoteca

Vignetta 24 · Mutuo

Surroga: due settimane?

Nella surroga l’ipoteca non si cancella: passa alla banca nuova con l’annotazione a margine dell’iscrizione (art. 2843 c.c.). Ma l’annotazione si fa solo con la quietanza della banca originaria: finché non è sottoscritta, la portabilità non opera (Cass. 7105/2026). Per il cliente l’operazione resta senza spese né penali.

Approfondisca: Surroga del mutuo: tempi e quietanza · Mutuo: 10 cose da sapere prima di firmare

Vignetta 39 · Mutuo

Il mutuo lo paga lui

L’accollo del mutuo pattuito fra i coniugi in sede di separazione ha effetto fra loro, ma non libera il coniuge uscente verso la banca: l’art. 1273 c.c. richiede che il creditore dichiari espressamente di liberare il debitore originario. Senza quella dichiarazione entrambi restano segnalati come debitori. Le alternative concrete sono la surroga o la rinegoziazione a nome del solo coniuge che resta, oppure la vendita con estinzione del residuo.

Approfondisca: Ci separiamo ma il mutuo è di tutti e due · Strumenti notarili: estinzione anticipata del mutuo

Vignetta 2 · Famiglia e successioni

Il testamento scritto a mano

Il testamento olografo vale se è scritto tutto a mano, datato e firmato. I rischi sono altri: che si perda, che qualcuno lo contesti o che tocchi la quota dei figli senza volerlo. Può depositarlo dal notaio o farne uno pubblico davanti a due testimoni.

Approfondisca: Testamento olografo, pubblico e segreto: le differenze

Vignetta 4 · Famiglia e successioni

La casa ricevuta in donazione

Dal 18 dicembre 2025 la riforma degli articoli 561-563 del codice civile (art. 44, legge 182/2025) ha cambiato tutto: chi compra una casa di provenienza donativa non rischia più di doverla restituire. L’erede che si sente leso può chiedere solo una somma al donatario. L’unica verifica resta nei registri, e la fa il notaio prima del rogito.

Approfondisca: Provenienza donativa: cosa cambia con la riforma

Vignetta 15 · Famiglia e successioni

Il conto cointestato con papà

Sul conto cointestato si presume che le somme siano per metà di ciascuno: la metà del genitore mancato entra nella successione e si divide tra tutti gli eredi. La banca la sblocca solo dopo la dichiarazione di successione: meglio muoversi subito.

Approfondisca: Successioni e testamenti: la guida del notaio · Imposte su successioni e donazioni

Vignetta 16 · Famiglia e successioni

La casa la compro io, mia moglie non viene

Se è in comunione dei beni, la casa comprata da uno solo dei coniugi diventa comunque di entrambi. Per tenerla come bene personale (per esempio perché pagata con denaro personale) serve che l’altro coniuge partecipi all’atto e lo dichiari (art. 179 c.c.).

Approfondisca: Famiglia e patrimonio: la guida del notaio · Glossario: comunione dei beni

Vignetta 17 · Famiglia e successioni

La successione: c’è fretta?

La dichiarazione di successione si presenta entro 12 mesi dalla morte. Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l’imposta si autoliquida (D.Lgs. 139/2024): la calcola e la versa Lei, con il notaio. Ai conti bloccati e alle volture ci si pensa subito, non all’undicesimo mese.

Approfondisca: Imposte su successioni e donazioni: aliquote e autoliquidazione · La guida alle successioni

Vignetta 23 · Famiglia e successioni

Il trust mette al riparo la casa?

Il trust interno regolato da legge straniera è valido in Italia, ma l’art. 15 della Convenzione dell’Aja del 1985 fa salve le norme imperative italiane a protezione dei creditori. Se il trust nasce quando il debito esiste già, il creditore può chiedere la revocatoria (art. 2901 c.c.) o pignorare ai sensi dell’art. 2929-bis c.c. Serve uno scopo vero e i beni devono muoversi davvero.

Approfondisca: Trust e creditori: cosa può e non può fare · Dopo di noi: trust e vincolo di destinazione

Vignetta 28 · Famiglia e successioni

Ho rinunciato, mi pento

La forma solenne della rinuncia all’eredità (art. 519 c.c.) esclude la revoca tacita per fatti concludenti: usare i beni del defunto dopo aver rinunciato non vale come ripensamento. Chi ha rinunciato può però accettare più avanti, con un nuovo atto formale, finché il diritto non è prescritto nei dieci anni e nessun altro chiamato ha acquistato l’eredità (Cass. 6803/2026).

Approfondisca: Ho rinunciato all’eredità: posso ripensarci? · Strumenti notarili: imposta di successione

Vignetta 40 · Famiglia e successioni

E i miei fratelli?

Il coerede che gode del bene comune lo fa in virtù del proprio titolo di comproprietario: il suo è un possesso pro quota e non porta all’usucapione dell’intero. Per usucapire le quote degli altri serve l’interversione del possesso, manifestata con atti univocamente diretti contro i coeredi e da loro conoscibili, protratta per vent’anni. Abitare da soli, pagare le spese e fare manutenzione non bastano: sono comportamenti compatibili con la tolleranza familiare.

Approfondisca: Ho sempre abitato la casa dei nonni: posso usucapirla? · Usucapione: dopo quanti anni una casa diventa Sua?

Vignetta 50 · Famiglia e successioni

‘O ragù d’ ‘a dummeneca

TraduzioneCliente: «Ho scritto così: la casa a Rosinella, ma solo se il ragù le viene buono come il mio.» — Notaio: «Il ragù non si può pesare: una condizione così si considera non scritta. La casa resta a Rosinella.»

Nel testamento si possono mettere condizioni, ma non tutte reggono: quelle impossibili o contrarie a norme imperative, ordine pubblico e buon costume si considerano non apposte (art. 634 c.c.), così la disposizione resta in piedi senza la condizione. La ricetta, invece, non è un bene che si trasferisce: resta una disposizione di carattere non patrimoniale (art. 587, comma 2, c.c.), un desiderio scritto che vale come ricordo, non come obbligo.

Approfondisca: Testamento olografo, pubblico e segreto · Successioni e testamenti: la guida

Vignetta 51 · Famiglia e successioni

‘O testamento c’ ‘a stampante

TraduzioneCliente: «L’ho scritto con il computer e l’ho stampato: sotto c’è la mia firma, bella grande!» — Notaio: «La firma non basta: l’olografo si deve scrivere a mano, tutto quanto, anche la data.»

Il testamento olografo deve essere scritto per intero, datato e sottoscritto di mano del testatore (art. 602 c.c.): se manca l’autografia o la sottoscrizione il testamento è nullo (art. 606 c.c.). Un foglio stampato con la sola firma a penna non vale, nemmeno se la volontà è chiarissima. Chi non se la sente di scrivere a mano ha un’alternativa sicura: il testamento pubblico, dettato al notaio davanti a due testimoni.

Approfondisca: Testamento olografo, pubblico e segreto · Documenti da portare in Studio

Vignetta 5 · Società

Aprire una srl: serve il notaio?

L’atto costitutivo della srl è un atto pubblico (art. 2463 c.c.): serve il notaio. Ma si può fare online, in videoconferenza con firma digitale (D.Lgs. 183/2021). La srl semplificata ha uno statuto standard senza onorario notarile.

Approfondisca: Società e aziende: la guida del notaio · Consulenza online

Vignetta 8 · Dall’estero

Firmare dall’estero

Chi vive all’estero può firmare con una procura speciale: la prepariamo insieme in consulenza online, la firma al consolato italiano o davanti a un notaio locale (con apostille) e in Studio firma chi ha delegato. Vale per la maggior parte degli atti.

Approfondisca: Firmare dall’estero: procura, apostille e consolato · Consulenza online

Vignetta 18 · Dall’estero

Una procura al fratello “per tutto”

La procura generale autorizza a fare tutto, per sempre, finché non la revoca: e gli atti già compiuti restano validi. Per vendere la casa dei genitori basta una procura speciale, limitata a quell’atto e a quel prezzo minimo, firmata al consolato o davanti a un notaio estero con apostille.

Approfondisca: Procura speciale e generale: quando servono · Consulenza online

Vignetta 19 · Napoletane

‘A carta canta

TraduzioneCliente: «Ci siamo messi d’accordo a voce, notaio: la parola è parola!» — Notaio: «Eh, ma la carta canta! E per una casa la parola non basta.»

Per vendere o comprare una casa l’accordo verbale non vale: la legge vuole la forma scritta, a pena di nullità (art. 1350 c.c.). Stretta di mano e parola d’onore contano nei rapporti, non davanti alla Conservatoria. Mettiamo tutto per iscritto, e presto.

Approfondisca: Comprare e vendere casa: la guida del notaio · Il preliminare di compravendita

Vignetta 20 · Napoletane

Ogni cosa vo’ ‘o tiempo suio

TraduzioneCliente: «Notaio, il rogito lo possiamo fare domani?» — Notaio: «Ogni cosa vuole il suo tempo: prima le visure, poi la firma.»

Prima della firma il notaio controlla vent’anni di storia dell’immobile: visure ipotecarie e catastali, provenienze, regolarità urbanistica, condominio, documenti delle parti. Un rogito preparato bene chiede qualche settimana: la fretta la paga dopo.

Approfondisca: Cosa fa il notaio prima del rogito · Le visure ventennali

Vignetta 21 · Napoletane

Ogne scarrafone è bell’ a mamma soja

TraduzioneCliente: «Notaio, la casa la intesto a mio figlio: così sto tranquilla!» — Notaio: «Ogni scarafaggio è bello per la sua mamma… ma la casa, una volta intestata, è dello scarafaggio!»

Intestare la casa al figlio significa che la casa è sua: la può vendere, ipotecare, e se litiga con il coniuge o ha debiti la casa è in gioco. La strada sicura è donare la nuda proprietà e tenere l’usufrutto: ci vive Lei, per tutta la vita, e i figli ricevono il resto senza successione.

Approfondisca: Nuda proprietà e usufrutto: come si calcola il valore · Donazioni: la guida del notaio

Vignetta 22 · Napoletane

‘A casa ‘e nonna è ‘a nosta

TraduzioneCliente: «La casa di nonna è nostra: ci stiamo da quarant’anni!» — Notaio: «Stare non è avere: senza un atto o l’usucapione, la casa resta di nonna.»

Vivere in una casa per decenni non basta a diventarne proprietari: l’usucapione (vent’anni di possesso) va accertata con una sentenza o con un accordo di mediazione trascritto nei registri immobiliari. Senza, la casa resta intestata a chi c’era prima e non si può vendere.

Approfondisca: Accordi di mediazione per usucapione · Glossario: usucapione

Vignetta 25 · Napoletane

L’amico è comm’ ‘o ‘mbrello

TraduzioneCliente: «Notaio, facciamo la società metà e metà: siamo amici da trent’anni!» — Notaio: «L’amico è come l’ombrello: quando piove non lo trovi mai. Mettiamo le regole adesso.»

Nelle società con due soci paritetici lo stallo decisionale può portare allo scioglimento per impossibilità di funzionamento dell’assemblea. Le clausole antistallo si scrivono prima del litigio: voto prevalente in consiglio, decadenza congiunta degli amministratori, rimessione della decisione ai soci, meccanismi di uscita con valorizzazione equa della quota.

Approfondisca: Amministratori di società: cosa cambia nel 2026 · Patti parasociali e clausole statutarie

Vignetta 27 · Napoletane

Chi paga primma…

TraduzioneCliente: «Notaio, una casa a metà prezzo: asta fra privati, con il nome di un notaio!» — Notaio: «Chi paga per primo mangia il pesce guasto: le aste fra privati non esistono.»

Nel marzo 2026 il Consiglio Nazionale del Notariato ha segnalato truffe organizzate come finte aste fra privati sui portali immobiliari, con uso abusivo del nome di notai realmente esistenti, che hanno denunciato come parte lesa. Le aste vere nascono solo da una procedura esecutiva o concorsuale. Prima di versare una cauzione: albo pubblico, Consiglio notarile distrettuale, telefonata allo studio al numero trovato in autonomia.

Approfondisca: Il notaio dell’annuncio esiste davvero? · Il conto dedicato: come sono protette le somme

Vignetta 41 · Napoletane

Primma ‘a mediazione

TraduzioneCliente: «Notaio, quello mi ha stancato: lo porto davanti al giudice domani mattina!» — Notaio: «Prima la mediazione: la parola migliore è quella che non si dice.»

Il D.Lgs. 28/2010, riscritto dalla riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022), rende la mediazione condizione di procedibilità in un elenco ampio di materie: condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto d’azienda, risarcimento da responsabilità sanitaria e da diffamazione a mezzo stampa, contratti assicurativi, bancari e finanziari, e una serie di contratti d’impresa. Dal 2023 al primo incontro le parti devono comparire personalmente.

Approfondisca: La mediazione è obbligatoria? Quando deve provarci · Lite di condominio: si deve andare in mediazione?

Vignetta 42 · Napoletane

‘E ccarte restano

TraduzioneCliente: «Notaio, il giudice mi ha assegnato la casa: sto tranquilla, vero?» — Notaio: «Trascriviamola: le parole se ne vanno, le carte restano.»

L’art. 337-sexies c.c. stabilisce che il provvedimento di assegnazione della casa familiare e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell’art. 2643 c.c. Trascrivibili, non trascritti d’ufficio: se il coniuge proprietario vende o un creditore iscrive ipoteca prima della trascrizione, l’assegnatario si trova a difendere in giudizio una posizione che una formalità rapida ed economica avrebbe messo al riparo.

Approfondisca: La casa è assegnata a me: vale anche se lui la vende? · Casa al coniuge nella separazione: serve il notaio?

Vignetta 29 · Napoletane

‘O muro l’avimmo levato

TraduzioneCliente: «Il muro in mezzo l’abbiamo tolto vent’anni fa. Chi se lo ricorda più?» — Notaio: «Il catasto se lo ricorda: la planimetria è quella vecchia. Un Docfa e siamo a posto.»

Dal 1° luglio 2010 l’atto deve contenere la dichiarazione che la planimetria depositata in catasto corrisponde allo stato reale dell’immobile: se manca, l’atto è nullo. Un tramezzo tolto trent’anni fa basta a far slittare il rogito, ma si rimedia in pochi giorni con un Docfa presentato da un tecnico.

Approfondisca: Conformità catastale: cosa controlla il notaio · I documenti da portare in Studio

Vignetta 30 · Napoletane

Ccà stanno tutte accussì

TraduzioneCliente: «La veranda l’ha fatta papà negli anni Ottanta. Qui stanno tutti così!» — Notaio: «Anche se stanno tutti così, il Comune guarda la tua pratica, non quella dei vicini.»

Lo stato legittimo di un fabbricato è dato dal titolo che ne ha previsto la costruzione più l’ultimo titolo che ha riguardato l’intero immobile. Il confronto con il resto del quartiere non conta: una veranda aggiunta senza permesso resta una difformità, e va verificata prima di mettere la casa sul mercato.

Approfondisca: Conformità urbanistica e stato legittimo · Il catasto è un’altra cosa

Vignetta 31 · Napoletane

‘O cugino sta ‘n Germania

TraduzioneCliente: «Mio cugino è in Germania e non può venire. Ci manda una firma su WhatsApp?» — Notaio: «Una foto no. Una procura sì: il consolato o un notaio di lì, e poi il deposito qui.»

La procura per un atto immobiliare vuole la stessa forma dell’atto: atto pubblico o firma autenticata da un pubblico ufficiale. Chi ha la cittadinanza italiana può farla al consolato, e allora non serve altro; chi si rivolge a un notaio straniero ha bisogno dell’apostille o della legalizzazione, della traduzione e del deposito presso un notaio italiano.

Approfondisca: Firmare dall’estero: la procura, l’apostille e il consolato

Vignetta 32 · Napoletane

‘E spese d’ ‘o palazzo

TraduzioneCliente: «La casa mi è piaciuta, firmiamo domani. Il condominio? Chissà!» — Notaio: «Chi entra paga anche l’anno in corso e quello prima. Chiediamo le carte.»

Chi compra risponde in solido con il venditore dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente (art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile). Per questo prima del rogito chiediamo all’amministratore la dichiarazione sulle spese: serve anche a sapere se ci sono lavori già deliberati e non ancora pagati.

Approfondisca: Il regolamento di condominio · I documenti da portare in Studio

Vignetta 33 · Napoletane

Scrivimmo ‘e meno ‘ncopp’ a l’atto

TraduzioneCliente: «Notaio, sull’atto scriviamo di meno: così paghiamo meno tasse.» — Notaio: «E così perdi il prezzo-valore e ti arriva la multa sulla differenza.»

Con il sistema prezzo-valore le imposte si calcolano sul valore catastale, che di regola è molto più basso del prezzo: il vantaggio ce l’ha già, per legge. Occultare il corrispettivo lo fa perdere: l’imposta torna a calcolarsi sul prezzo reale e si aggiunge una sanzione dal 50 al 100% della differenza. È il classico risparmio che costa il doppio.

Approfondisca: Prezzo-valore: pagare le imposte sul valore catastale · I calcolatori dello Studio

Vignetta 34 · Napoletane

‘A caparra ce l’aggio data ‘a mano

TraduzioneCliente: «La caparra gliel’ho data in contanti, senza ricevuta. Siamo gente di parola.» — Notaio: «E se domani dice che non l’ha ricevuta? In atto i pagamenti vanno indicati tutti.»

La caparra confirmatoria è una garanzia seria: chi si tira indietro la perde, e chi la riceve deve restituirne il doppio se è lui a sfilarsi (art. 1385 c.c.). Ma funziona solo se si riesce a dimostrare che è stata pagata. In atto il notaio indica analiticamente tutti i mezzi di pagamento: un assegno o un bonifico lasciano traccia, una busta consegnata a mano no.

Approfondisca: Il preliminare di compravendita · Glossario: caparra e acconto

Vignetta 35 · Napoletane

Simmo quattro frate e ‘a casa è una

TraduzioneCliente: «Siamo quattro fratelli e la casa è una. Io voglio vendere, loro no.» — Notaio: «Nessuno è obbligato a restare in comunione: o vi dividete, o vendi la tua quota.»

Nessun comproprietario è costretto a restare in comunione: può sempre chiedere la divisione, d’accordo con gli altri davanti al notaio oppure, se l’accordo non c’è, davanti al giudice. In alternativa può vendere la sua quota, anche se trovare un compratore per una quota non è semplice. Quello che non può fare è vendere da solo l’intero immobile.

Approfondisca: Dividere una casa ereditata · La guida alle successioni

Vignetta 36 · Napoletane

Basta ‘na scrittura privata

TraduzioneCliente: «Un amico mi ha detto che basta una scrittura privata: firmiamo e siamo a posto.» — Notaio: «Per firmare sì. Per trascrivere no: senza autentica la casa non è tua verso gli altri.»

Un foglio firmato tra privati impegna chi lo firma, ma non basta per entrare nei registri immobiliari: la trascrizione vuole un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.). Finché l’acquisto non è trascritto, chi compra dopo di Lei e trascrive per primo passa avanti — e così pure un creditore che iscrive ipoteca.

Approfondisca: La compravendita · Glossario: trascrizione

Vignetta 37 · Napoletane

‘A casa ‘ntestata â criatura

TraduzioneCliente: «La casa la intestiamo alla bambina: così è sistemata per sempre.» — Notaio: «Bello. Ma per venderla, fino alla maggiore età, serve l’autorizzazione.»

Intestare un immobile a un figlio minore si può fare, ed è una scelta legittima. Va però saputo prima che quel bene resta “bloccato”: venderlo, ipotecarlo o rinunciare a diritti che lo riguardano sono atti di straordinaria amministrazione e richiedono un’autorizzazione. La buona notizia è che dalla riforma Cartabia può rilasciarla lo stesso notaio che riceve l’atto, con tempi molto più rapidi del tribunale.

Approfondisca: Autorizzazioni per minori e persone fragili · Famiglia e patrimonio: la guida

Vignetta 43 · Napoletane

‘O procuratore

TraduzioneCliente: «Per l’atto mando il mio procuratore, quello che mi segue i contratti.» — Notaio: «Quello è un’altra cosa. Qui il procuratore è chi ha la procura, fatta dal notaio.»

Nel calcio il procuratore è chi tratta per Lei. Nel diritto è chi firma al posto Suo, e può farlo solo se ha una procura nella forma giusta: per un atto immobiliare, atto pubblico o firma autenticata da un pubblico ufficiale. Un mandato di fiducia, un messaggio o una delega su carta semplice non aprono la porta del rogito.

Approfondisca: Firmare dall’estero: la procura, l’apostille e il consolato

Vignetta 44 · Napoletane

‘A visura è ‘o VAR

TraduzioneCliente: «Notaio, è tutto a posto: la casa mi piace, il prezzo pure. Andiamo a firmare!» — Notaio: «Prima le visure. Sono come il VAR: il gol si aspetta che lo controllino.»

Prima della firma il notaio ricostruisce vent’anni di storia dell’immobile: ispezioni ipotecarie e catastali, provenienze, regolarità urbanistica, situazione condominiale. Serve a scoprire prima quello che dopo non si rimedia: un’ipoteca mai cancellata, un pignoramento trascritto la settimana scorsa, un erede che non ha mai accettato.

Approfondisca: Cosa fa il notaio prima del rogito · Le visure ventennali

Vignetta 45 · Napoletane

‘O primmo tiempo

TraduzioneCliente: «Ho firmato il compromesso: per me la partita è finita.» — Notaio: «È finito il primo tempo. Il gol si fa il giorno del rogito.»

Il preliminare crea l’obbligo di vendere e di comprare, ma la proprietà passa solo con il rogito. Nel mezzo può succedere di tutto: un’ipoteca iscritta sull’immobile, un pignoramento, perfino una seconda vendita. Trascrivere il preliminare dal notaio mette al riparo da tutto questo, e il costo si recupera in gran parte al rogito.

Approfondisca: Quanto costa registrare il preliminare · La compravendita

Vignetta 46 · Napoletane

‘A clausola

TraduzioneCliente: «La caparra è come la clausola: se me ne vado, la perdo e amen.» — Notaio: «Quasi. Ma se si tira indietro lui, te la restituisce doppia. Va scritta bene.»

La caparra confirmatoria funziona nei due sensi: chi si tira indietro la perde, ma chi l’ha incassata e non vuole più vendere deve restituirne il doppio. È anche il motivo per cui va chiamata con il suo nome: se nel compromesso si scrive «acconto», quella tutela non c’è e restano solo le vie ordinarie.

Approfondisca: Il preliminare di compravendita · Glossario: caparra e acconto

Vignetta 47 · Napoletane

Festa d’ ‘o scudetto

TraduzioneCliente: «Con la festa dello scudetto ci siamo decisi: compriamo casa a Napoli!» — Notaio: «Bravo. Ma prima delle bandiere, guardiamo le carte della casa.»

Le decisioni prese sull’onda dell’entusiasmo sono spesso quelle giuste, ma vanno accompagnate. Prima del compromesso servono cinque verifiche: da dove viene l’immobile, quali titoli edilizi ha, se la planimetria corrisponde, com’è messo il condominio e se ci sono i requisiti per la prima casa. Sono giorni, non mesi, e si fanno prima di firmare.

Approfondisca: Comprare e vendere casa: la guida del notaio · I documenti da portare in Studio

Vignetta 48 · Napoletane

‘O riesto ‘a semmana prossima

TraduzioneCliente: «Notaio, il resto ve lo porto la settimana prossima!» — Notaio: «Don Gennaro, la casa è sua quando i soldi sono arrivati: la carta canta, il bonifico pure.»

Il prezzo si paga al momento dell’atto, non “la settimana prossima”: l’art. 1498 c.c. lega il pagamento alla consegna, e l’art. 35, comma 22, del D.L. 223/2006 obbliga le parti a dichiarare in atto analiticamente i mezzi di pagamento, caparra e provvigioni comprese. Il contante è vietato dai 5.000 euro in su (art. 49 D.Lgs. 231/2007): si usano assegni circolari non trasferibili o bonifici, che il notaio verifica prima di far firmare.

Approfondisca: Dopo l’atto: cosa fa il notaio e cosa deve fare Lei · Il conto dedicato del notaio

‘A casa d’ ’o criaturo

Cliente: Notà, ’a casa è d’ ’o criaturo: firmo io ca so’ ’a mamma e amm’ fernuto!

Notaio, la casa è del bambino: firmo io che sono la mamma e abbiamo finito!

Notaio: Nun basta ’a firma vosta: ce vo’ l’autorizzazione. Mo ’a dò io, ma s’adda aspettà vinte juorne.

Non basta la sua firma: ci vuole l’autorizzazione. Adesso la do io, ma bisogna aspettare venti giorni.

Gli atti di straordinaria amministrazione sui beni del minore richiedono l’autorizzazione e si concedono solo per necessità o utilità evidente (art. 320 c.c.). Dal 28 febbraio 2023 l’autorizzazione può essere rilasciata dal notaio rogante ai sensi dell’art. 21 del D.Lgs. 149/2022, dopo un’istruttoria con perizia di stima e indicazione della destinazione del prezzo; acquista efficacia decorsi venti giorni dalle comunicazioni al pubblico ministero e alla cancelleria.

Vendere la casa di un minore: la procedura · Le autorizzazioni notarili dell’art. 21

Il decreto che nessuno legge

Cliente: Sono l’amministratore di sostegno di mamma: firmo io per tutto, giusto?

Notaio: Dipende da che cosa c’è scritto nel decreto: per alcuni atti firma lei, per altri firmate in due.

L’amministrazione di sostegno non toglie la capacità: la limita solo per gli atti indicati nel decreto del giudice tutelare (artt. 405 e 409 c.c.). Il decreto distingue gli atti che l’amministratore compie in nome e per conto del beneficiario da quelli che il beneficiario compie con la sua assistenza. Confondere i due schemi produce un atto annullabile ai sensi dell’art. 412 c.c.

Amministrazione di sostegno: chi firma · Guida Famiglia e patrimonio

L’eredità del nipotino

Cliente: Il nonno ha lasciato tutto a mio figlio. Accetto io per lui e non ne parliamo più.

Notaio: Per un minore l’accettazione è sempre con beneficio d’inventario: così i debiti restano nell’eredità.

L’art. 471 del codice civile vieta di accettare puramente e semplicemente le eredità devolute ai minori: l’accettazione è necessariamente con beneficio d’inventario, previa autorizzazione. Il beneficio tiene distinto il patrimonio del defunto da quello dell’erede (art. 490 c.c.), ma comporta un vincolo: vendere un bene ereditario senza autorizzazione fa decadere dal beneficio (art. 493 c.c.).

Eredità ai minori: cosa fare · Beneficio d’inventario: termini e vincoli

’E ttariffe d’ ’o notaro

Cliente: Notà, tanto ’e ttariffe so’ eguale pe’ tuttu quante: che ce sta ’a chiedere?

Notaio, tanto le tariffe sono uguali per tutti quanti: che c’è da chiedere?

Notaio: ’E ttariffe nun ce stanno cchiù dâ ’o 2006. ’O preventivo se scrive, e se legge.

Le tariffe non ci sono più dal 2006. Il preventivo si scrive, e si legge.

Le tariffe professionali dei notai sono state abrogate dall’art. 2 del D.L. 223/2006, convertito nella legge 248/2006. Oggi l’onorario è libero e i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima, mentre resta ferma la disciplina dell’equo compenso della legge 49/2023 nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte, invece, sono calcolate sulle norme e sono uguali da qualsiasi notaio.

Vero o falso: venti luoghi comuni sul notaio · Il preventivo del notaio

Il rogito in videochiamata

Cliente: Ho visto che si fa tutto online: il rogito della casa lo facciamo in videochiamata?

Notaio: Per la casa no: si firma di persona, o con una procura. In videoconferenza si costituiscono le società.

Il D.Lgs. 183/2021 ha introdotto la costituzione online delle società di capitali davanti al notaio, con collegamento in videoconferenza e firma digitale. Per gli atti immobiliari, invece, la comparizione davanti al notaio resta necessaria: chi non può esserci firma una procura, che può essere preparata a distanza e sottoscritta al consolato o davanti a un notaio locale con apostille.

Vero o falso: venti luoghi comuni sul notaio · Firmare dall’estero: la procura

Senza testamento eredita ’o Stato?

Cliente: Si nun faccio testamento, m’hanno ditto ca ’a casa s’’a piglia ’o Stato.

Se non faccio testamento, mi hanno detto che la casa se la prende lo Stato.

Notaio: Nun è overo: ’a legge chiamma ’e pariente, fin’ô sesto grado. ’O Stato vene ppe’ ultimo.

Non è vero: la legge chiama i parenti, fino al sesto grado. Lo Stato viene per ultimo.

La successione legittima (artt. 565 e seguenti del codice civile) chiama il coniuge, i discendenti, gli ascendenti, i fratelli e gli altri parenti fino al sesto grado. Lo Stato subentra solo in mancanza di tutti costoro (art. 586 c.c.). Il testamento serve ad altro: a distribuire diversamente, a proteggere un convivente, a lasciare qualcosa a un ente, sempre nel rispetto delle quote dei legittimari.

Se non faccio testamento, chi eredita? · Vero o falso: venti luoghi comuni sul notaio

Il notaio è un impiegato dello Stato?

Cliente: Ma quindi lei è un dipendente pubblico, la pagano loro?

Notaio: No: pubblico ufficiale sì, dipendente no. Il compenso lo paga chi chiede l’atto, e i controlli restano.

La legge notarile 89/1913 definisce il notaio pubblico ufficiale istituito per ricevere gli atti tra vivi e di ultima volontà, attribuire loro pubblica fede, conservarli e rilasciarne copie. Non è un dipendente dello Stato: esercita una libera professione, è pagato da chi richiede l’atto ed è sottoposto a controlli periodici degli Archivi notarili e del Consiglio notarile distrettuale.

Vero o falso: venti luoghi comuni sul notaio · Il ruolo del notaio

La lettura dell’atto

Cliente: Notaio, l’abbiamo già letto tutti a casa: possiamo saltare la lettura?

Notaio: No: ve lo rileggo io, ad alta voce, davanti a tutti. Lo dice la legge dal 1913.

La legge notarile impone che dell’atto sia data lettura alle parti, in presenza dei testimoni se sono intervenuti, prima delle sottoscrizioni: è il modo in cui il notaio verifica, ad alta voce, che quanto è scritto corrisponda davvero alla volontà di chi firma. Le parti possono rinunciare solo alla lettura delle scritture e dei titoli allegati, non a quella dell’atto (art. 51, n. 8, legge 16 febbraio 1913, n. 89).

Legge notarile, art. 51 – normattiva.it · Il notaio ieri e oggi: dalla legge del 1913 all’atto digitale

Il prezzo scritto in lettere

Cliente: Perché il prezzo è scritto anche in lettere? Sembra un assegno degli anni Cinquanta!

Notaio: Lo vuole la legge dal 1913: almeno la prima volta, le somme si scrivono per esteso.

Tra i requisiti dell’atto, la legge notarile impone di indicare almeno una volta, in lettere per disteso, le date, le somme e le quantità che ne formano oggetto (art. 51, n. 5, legge 16 febbraio 1913, n. 89): una garanzia contro errori di trascrizione e alterazioni successive, pensata prima delle macchine da scrivere e ancora oggi in vigore.

Legge notarile, art. 51 – normattiva.it · Il notaio ieri e oggi: dalla legge del 1913 all’atto digitale

Il notaio non può dire di no

Cliente: Notà, so’ ll’otto e mmeza! Facimmo ca nun se pò?

Notaio, sono le otto e mezza! Facciamo che non si può?

Notaio: Nun pozzo dì no: ’o ministero mio s’adda dà a chi mm’ ’o cerca.

Non posso dire di no: il mio compito va dato a chi me lo chiede.

L’art. 27 della legge notarile obbliga il notaio a prestare il suo ministero ogni volta che gli è richiesto, entro il territorio della Corte d’appello in cui ha sede. Può rifiutarsi solo nei casi dell’art. 28: atti vietati dalla legge o manifestamente contrari al buon costume, oppure in cui abbia un interesse personale o vi intervenga un parente stretto.

Legge notarile, art. 27 – normattiva.it · Legge notarile, art. 28 – normattiva.it

Vent’anni insieme, e l’eredità?

Cliente: Conviviamo da vent’anni: se muoio io, lei eredita tutto, no?

Notaio: No: senza testamento la legge non la considera erede. È la cosa più semplice da scrivere.

Il codice civile chiama a succedere, in mancanza di testamento, il coniuge e i parenti entro un certo grado (artt. 565 e seguenti c.c.): il convivente di fatto non compare in questo elenco, per quanto lunga sia stata la convivenza. L’unico modo per lasciargli qualcosa è il testamento, nei limiti della quota disponibile se ci sono figli o altri legittimari (artt. 536 e ss. c.c.).

Conviventi di fatto: chi sono e come si “ufficializza” la convivenza · Preventivo per un testamento

La casa, se lui viene a mancare

Cliente: Se lui viene a mancare, io devo lasciare subito la casa? Non è mia, è sua.

Notaio: No: ha diritto di restarci almeno due anni, anche se la casa era solo sua.

La legge 20 maggio 2016, n. 76, ai commi 42 e 43, riconosce al convivente di fatto superstite il diritto di continuare ad abitare la casa di comune residenza, anche se di proprietà esclusiva dell’altro: per due anni, o per un periodo pari alla convivenza se più lungo (fino a un massimo di cinque anni), elevato a non meno di tre anni se nella casa vivono figli minori o disabili del convivente superstite.

La casa dei conviventi: chi resta se uno muore o se ci si lascia · Agevolazioni fiscali

Le regole scritte, senza sposarsi

Cliente: Possiamo scrivere le nostre regole senza sposarci?

Notaio: Sì: è il contratto di convivenza. Si registra in anagrafe e vale per casa e spese comuni.

Il contratto di convivenza (commi 50-63, legge 76/2016) è un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata da un notaio o da un avvocato: può fissare la residenza, la contribuzione alle spese comuni in proporzione alle sostanze e alla capacità di lavoro di ciascuno, e il regime patrimoniale della comunione dei beni. Va comunicato al Comune per l’iscrizione anagrafica.

Il contratto di convivenza dal notaio: cosa ci si scrive · Come preparare una successione

In ospedale, chi può sapere

Cliente: In ospedale mi hanno detto che danno notizie solo ai parenti. E il mio compagno?

Notaio: Anche a lui: la legge lo equipara al coniuge per la visita e le informazioni di base.

I commi 38, 39 e 40 della legge 76/2016 riconoscono al convivente di fatto il diritto di visita e di assistenza in caso di malattia o di ricovero, con le stesse modalità previste per i coniugi e i familiari, e la possibilità di designarlo come referente per le informazioni sanitarie o per le decisioni in caso di malattia che comporti incapacità di intendere e di volere.

Domande frequenti · Chi fa cosa

Nun è ‘a stessa cosa

Cliente: Notà, si nuje cunvivimmo, è comm’a spusarse?

Notaio, se noi conviviamo, è come sposarsi?

Notaio: Nun è ‘a stessa cosa: so’ ddoje strade diverse, cu’ ‘e ccarte loro.

Non è la stessa cosa: sono due strade diverse, con le loro carte.

Convivenza di fatto e matrimonio restano, per la legge, due istituti diversi: cambiano l’eredità senza testamento, la pensione di reversibilità, l’assegno di mantenimento, il regime patrimoniale legale. La legge 76/2016 ha dato diritti veri ai conviventi, ma non li ha resi “sposi”: chi vuole di più lo scrive in un contratto di convivenza, o sceglie il matrimonio.

Convivenza e matrimonio: le 12 differenze che contano · Il contratto di convivenza dal notaio

Vignetta 67 · Famiglia e successioni

La scatola di latta nel muro

Trovare oro in casa, durante una successione o una ristrutturazione, non è un reato: il problema nasce solo quando manca la tracciabilità. Il commercio dell’oro segue regole antiriciclaggio più severe di quelle ordinarie (legge 7/2000, D.Lgs. 231/2007): chi lo acquista deve identificare il venditore e registrare l’operazione, a prescindere dall’importo. Se l’oro fa parte di un’eredità va indicato nella dichiarazione di successione, con una stima del valore. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha messo ordine su questi obblighi.

Approfondisca: Ha trovato dell'oro in casa? Cosa fare per stare in regola

Vignetta 68 · Mutuo

Il mutuo di chi vende

Comprare una casa ancora gravata dal mutuo del venditore è normale: parte del prezzo pagato dall’acquirente (spesso erogato dalla sua banca) serve a estinguere il debito residuo, con contestuale cancellazione dell’ipoteca. La Cassazione (sent. 8892/2025) ha ricordato che chi paga il debito di un altro per liberare l’immobile si surroga nella garanzia, ma solo se il pagamento estingue il debito per intero: per questo il notaio chiede sempre un conteggio estintivo aggiornato alla data esatta del rogito.

Approfondisca: Chi paga il mutuo del venditore? La surroga nell'ipoteca

Vignetta 69 · Napoletane

'O patto 'e famiglia scritto ô bar

TraduzioneCliente: «Notaio, abbiamo firmato in famiglia: il patto è fatto, no?» — Notaio: «Senza atto pubblico e i legittimari, il patto è nullo.»

Il patto di famiglia, con cui un imprenditore trasferisce oggi l’azienda a un figlio mettendo d’accordo fin da subito tutti i legittimari, richiede l’atto pubblico a pena di nullità (art. 768-bis c.c.): lo ha ribadito la Cassazione con la sentenza 12268/2025. Devono partecipare il coniuge dell’imprenditore e tutti i legittimari esistenti al momento della firma: se manca anche uno solo, o manca l’atto pubblico, il patto è nullo per intero, non solo nella parte che lo riguarda.

Approfondisca: Patto di famiglia: perché la forma conta più di quanto pensa