Glossario, parte 7: lettera S

S.a.s. (società in accomandita semplice)

Società di persone con due categorie di soci: gli accomandatari, che amministrano e rispondono illimitatamente, e gli accomandanti, che rispondono solo per la quota conferita e non possono amministrare (art. 2313 c.c.).

S.n.c. (società in nome collettivo)

Società di persone in cui tutti i soci rispondono illimitatamente e in solido dei debiti sociali (art. 2291 c.c.). L’atto costitutivo richiede la scrittura autenticata o l’atto pubblico e l’iscrizione nel Registro delle imprese.

S.p.a. (società per azioni)

Società di capitali con capitale minimo di 50.000 euro diviso in azioni, responsabilità limitata dei soci e organi obbligatori (assemblea, amministratori, collegio sindacale). Si costituisce per atto pubblico.

S.r.l. semplificata (S.r.l.s.)

La variante leggera della S.r.l., riservata alle persone fisiche: capitale da 1 a 9.999,99 euro versato in denaro, statuto standard fissato per decreto e non modificabile, nessun onorario notarile né imposta di bollo e diritti di segreteria per la costituzione (art. 2463-bis c.c.). Restano dovute le imposte e i costi annuali della Camera di commercio; per uno statuto su misura serve la S.r.l. ordinaria.

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S.r.l. unipersonale

S.r.l. con un solo socio. Mantiene la responsabilità limitata a condizione che il capitale sia interamente versato e che l’unico socio sia pubblicizzato nel Registro delle imprese (art. 2462 c.c.).

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Saldo prezzo

La parte del prezzo pagata al rogito, al netto di caparra e acconti. Va pagata con mezzi tracciabili elencati in atto; se proviene da un mutuo, i tempi di erogazione vanno concordati prima.

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Salva Casa

Il nome comune del D.L. 69/2024, convertito nella legge 105/2024, che ha modificato il Testo unico dell’edilizia: tolleranze più ampie per i lavori eseguiti entro il 24 maggio 2024, sanatoria semplificata delle difformità parziali, cambi di destinazione d’uso più facili e regole nuove sullo stato legittimo. Per chi vende significa spesso poter regolarizzare senza demolire, con una pratica del tecnico prima del rogito.

Le domande frequenti

Ne parliamo in: Stato legittimo della casa: cosa serve dopo il Salva Casa · Da ufficio ad abitazione: si può fare e poi vendere? Le regole dopo il Salva Casa · Decreto Salva Casa: cosa si può sanare e cosa no, tolleranze fino al 6%, stato legittimo e cambio d’uso (e cosa cambia quando vende)

Sanatoria e condono

Procedure che regolarizzano opere edilizie realizzate senza titolo. Il condono è straordinario e legato alle leggi del 1985, 1994 e 2003; la sanatoria ordinaria è possibile solo se l’opera era conforme sia quando fu fatta sia oggi.

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Sanzione per omessa dichiarazione di successione

Se la dichiarazione non viene presentata entro dodici mesi, l’imposta è aumentata di una sanzione dal 120 al 240% (ridotta se si presenta con ritardo lieve); si può regolarizzare con il ravvedimento operoso.

Ne parliamo in: Piccoli e grandi abusi edilizi, condoni e vincoli: che cosa si può vendere · Utilità: vendere casa, interessi, scadenze e pratica · Massime e orientamenti dei Consigli Notarili (Milano, Roma, Firenze, Napoli, Triveneto): guida per i professionisti

SCIA

Segnalazione Certificata di Inizio Attività: il titolo che consente di iniziare subito certi lavori, sotto la responsabilità di un tecnico. È uno dei titoli edilizi da menzionare in atto.

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Scioglimento della comunione legale

La comunione tra coniugi si scioglie con la separazione, il divorzio, la scelta della separazione dei beni, la morte o il fallimento. I beni comuni restano in comunione ordinaria fino alla divisione.

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Scioglimento e liquidazione

La fine della società: dopo la causa di scioglimento (scadenza, perdita del capitale, decisione dei soci) l’assemblea nomina i liquidatori, che pagano i debiti e distribuiscono quel che resta (artt. 2484 e seguenti c.c.). Lo scioglimento volontario e la nomina dei liquidatori si deliberano davanti al notaio; la cancellazione dal Registro delle imprese chiude tutto.

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Scissione

L’operazione con cui una società assegna tutto o parte del suo patrimonio a una o più società, esistenti o nuove, e i soci ricevono le relative quote (art. 2506 c.c.). Si usa, per esempio, per separare gli immobili dall’attività operativa o per dividere l’azienda tra rami della famiglia. Come la fusione, richiede progetto, delibere e atto notarile.

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Sconto sulle imposte per l’edilizia convenzionata

Gli atti di trasferimento di case realizzate in convenzione con il Comune (edilizia economica e popolare) godono, nei casi previsti, di imposte ridotte; vanno rispettati i vincoli di prezzo e i requisiti del convenzionamento.

Ne parliamo in: Novità per chi compra, eredita o fa impresa: leggi e sentenze spiegate semplici

Scrittura privata

Documento firmato dalle parti senza intervento del notaio. Da sola non può essere trascritta nei registri immobiliari: per questo serve l’autentica.

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Scrittura privata autenticata

La via di mezzo tra scrittura privata e atto pubblico: il testo lo preparano le parti, il notaio ne accerta l’identità e certifica le firme. Basta per cessioni di quote, preliminari da trascrivere, procure per atti non solenni e assensi a cancellazione d’ipoteca. Serve invece l’atto pubblico per donazioni, convenzioni matrimoniali, testamento pubblico e costituzione di società di capitali.

Il costo di un atto

Ne parliamo in: Atto pubblico o scrittura privata autenticata: che differenza fa · Newsletter per i professionisti n. 4 — 22 ottobre 2026: fondo patrimoniale, forma dell’atto, separazione dei beni · Comprare da un’impresa: IVA, caparra e preliminare trascritto

Scrittura privata non autenticata

Il documento firmato dalle parti senza notaio. Vale tra loro ma non si può trascrivere né ha data certa: per un immobile è sufficiente a fare il preliminare, non a trasferire la proprietà in modo opponibile ai terzi.

Ne parliamo in: Atto pubblico o scrittura privata autenticata: che differenza fa · Newsletter per i professionisti n. 4 — 22 ottobre 2026: fondo patrimoniale, forma dell’atto, separazione dei beni · Comprare da un’impresa: IVA, caparra e preliminare trascritto

Sede legale

L’indirizzo ufficiale della società, indicato nell’atto costitutivo e nel Registro delle imprese. Il trasferimento in altro Comune richiede la modifica dello statuto con verbale notarile; entro lo stesso Comune basta una decisione degli amministratori.

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Segnalazione di operazione sospetta

La comunicazione che il notaio deve inviare all’Unità di informazione finanziaria quando sa, sospetta o ha motivi ragionevoli di sospettare che un’operazione sia legata a riciclaggio o finanziamento del terrorismo. È riservata: non si può informare il cliente.

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Segregazione patrimoniale

Effetto per cui certi beni escono dal patrimonio generale e rispondono solo dei debiti legati allo scopo per cui sono stati vincolati. È l’effetto tipico del trust, del vincolo di destinazione e del fondo patrimoniale.

Dopo di noi: trust e vincolo di destinazione

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Separazione dei beni

Regime patrimoniale alternativo alla comunione legale: ciascun coniuge resta titolare esclusivo dei propri acquisti. Si sceglie al matrimonio o in qualsiasi momento con atto notarile.

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Sequestro

Provvedimento del giudice che blocca un bene: conservativo (a garanzia di un credito) o penale. Trascritto sull’immobile, ne impedisce la vendita efficace. Compare nelle visure ipotecarie.

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Servitù

Peso imposto su un fondo a vantaggio di un altro: passaggio, veduta, acquedotto. Segue i fondi anche quando cambiano proprietario, quindi va sempre verificata prima di comprare.

Servitù di passaggio

Il diritto di passare sul fondo altrui per raggiungere il proprio (art. 1051 c.c.). Può essere volontaria, per usucapione o coattiva se il fondo è intercluso. Va trascritta e menzionata negli atti di vendita.

Silenzio-assenso

La regola per cui, decorso il termine senza risposta della pubblica amministrazione, l’istanza si considera accolta. Vale per alcuni titoli edilizi, non per il rilascio di certificati che il notaio chiede prima dell’atto.

Simulazione

L’accordo tra le parti per far apparire un contratto diverso da quello reale (per esempio una vendita che nasconde una donazione, o un prezzo inferiore). Tra le parti vale l’accordo reale; verso il fisco è evasione e verso i terzi in buona fede non è opponibile.

Società a responsabilità limitata

La forma più diffusa per fare impresa: i soci rispondono solo con quanto conferito. L’atto costitutivo si può modellare con clausole di gradimento, prelazione e meccanismi anti-stallo.

Società benefit

Società che, oltre allo scopo di lucro, persegue una o più finalità di beneficio comune indicate nello statuto (legge 208/2015). Deve redigere una relazione annuale di impatto.

Società di persone

Società semplice, S.n.c. e S.a.s.: i soci rispondono personalmente e illimitatamente dei debiti sociali (nella S.a.s. solo gli accomandatari). Non hanno un capitale minimo e sono più semplici da gestire; costituzione e modifiche richiedono la forma autenticata per l’iscrizione al Registro delle imprese.

Società semplice

La forma più elementare di società di persone, non utilizzabile per attività commerciali. È usata per la gestione di patrimoni immobiliari e partecipazioni familiari, con regime fiscale per trasparenza.

Società tra professionisti

La società costituita da professionisti iscritti in albi per l’esercizio in comune della professione (legge 183/2011). I notai non possono costituirla; possono associarsi in studi associati.

Socio di capitale e socio d’opera

Il socio di capitale conferisce denaro o beni; il socio d’opera conferisce il proprio lavoro. Nella S.r.l. il conferimento d’opera è ammesso con polizza o fideiussione a garanzia (art. 2464 c.c.).

Soggetto obbligato

Nel linguaggio antiriciclaggio, chi deve applicare gli obblighi di adeguata verifica, conservazione e segnalazione: notai, avvocati, commercialisti, banche, agenti immobiliari, mediatori creditizi (art. 3 D.Lgs. 231/2007).

Sottoscrizione

La firma apposta a un documento. Nell’atto pubblico le parti, i testimoni e il notaio firmano in calce e a margine di ogni foglio; nell’atto informatico le firme sono digitali o grafometriche.

Spese condominiali arretrate

Chi compra un appartamento in condominio risponde in solido con il venditore delle spese dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Per questo prima del rogito si chiede all’amministratore una dichiarazione sui debiti e sui lavori deliberati. Esempio: il rifacimento della facciata deliberato prima della vendita resta a carico di chi era proprietario alla delibera, salvo diverso accordo scritto in atto.

Spese dell’atto a carico del compratore

Per legge (art. 1475 c.c.) le spese del contratto di vendita sono a carico del compratore, salvo patto contrario. Il preventivo del notaio va quindi chiesto da chi compra; il venditore paga le proprie (per esempio la cancellazione dell’ipoteca).

Startup innovativa

Una società di capitali con meno di cinque anni, sede in Italia, produzione annua sotto i 5 milioni di euro, che non distribuisce utili e ha per oggetto prodotti o servizi innovativi ad alto valore tecnologico; deve avere almeno uno tra spese di ricerca pari al 15% dei costi, un team altamente qualificato o un brevetto (D.L. 179/2012, art. 25). Si iscrive nella sezione speciale del Registro delle imprese e dà incentivi fiscali a chi investe.

Stato di famiglia

Il certificato che elenca i componenti della famiglia anagrafica. Si usa per verificare i requisiti prima casa e nelle successioni; oggi spesso sostituito dall’autocertificazione.

Stato legittimo

La situazione edilizia dell’immobile come risulta dal titolo che lo ha costruito e da quelli successivi, comprese le tolleranze ammesse (art. 9-bis D.P.R. 380/2001). È la fotografia che il tecnico confronta con lo stato di fatto prima del rogito. Dopo il Salva Casa lo stato legittimo può essere provato anche con il titolo che ha assentito l’ultimo intervento sull’intero immobile.

Statuto

Il documento che contiene le regole di funzionamento della società: capitale, quote, amministrazione, assemblee, trasferimento delle partecipazioni, recesso. Nella S.r.l. è parte dell’atto costitutivo e si modifica solo con una delibera dell’assemblea verbalizzata dal notaio (art. 2480 c.c.). È il posto giusto per prevenire i litigi tra soci, non per risolverli dopo.

Stima dell’immobile ai fini della successione

Nella dichiarazione di successione gli immobili si dichiarano al valore catastale (rendita rivalutata per i moltiplicatori), che l’Agenzia non può rettificare; i terreni edificabili al valore di mercato.

Subentro nel mutuo

L’operazione con cui il compratore si accolla il mutuo del venditore continuando a pagarlo. Richiede il consenso della banca per liberare il venditore; senza, quest’ultimo resta obbligato in solido.

Successione internazionale

La successione con elementi di più Paesi (defunto straniero, beni all’estero). Dal 2015 il Regolamento UE 650/2012 applica la legge della residenza abituale del defunto, salvo scelta per la legge della cittadinanza fatta nel testamento; il certificato successorio europeo prova la qualità di erede in tutta l’Unione.

Successione legittima

Quella che si apre quando manca il testamento, o quando il testamento non copre tutti i beni: la legge individua gli eredi e le quote secondo il grado di parentela (artt. 565 e seguenti c.c.). Esempio: coniuge e due figli ereditano un terzo ciascuno; senza figli, il coniuge concorre con genitori e fratelli del defunto.

Successione necessaria

L’insieme delle regole che riservano ai legittimari (coniuge, figli, ascendenti) una quota del patrimonio anche contro la volontà del testatore. Limita sia i testamenti sia le donazioni.

Successione testamentaria

Quella regolata dal testamento, nei limiti delle quote riservate ai legittimari. Il testamento può nominare eredi, lasciare legati, dettare condizioni; ciò che non regola segue le norme della successione legittima. Se lede la legittima non è nullo: i legittimari possono chiederne la riduzione.

Superbonus e plusvalenza

Chi vende entro dieci anni dalla fine dei lavori un immobile ristrutturato con il Superbonus paga l’imposta sulla plusvalenza anche oltre i cinque anni ordinari (art. 67, comma 1, lettera b-bis, TUIR, introdotta dalla legge 213/2023). Restano esclusi gli immobili ereditati e quelli usati come abitazione principale per la maggior parte del periodo. Si può scegliere l’imposta sostitutiva del 26%.

Quando la vendita di una casa è tassata

Superficie catastale

La superficie dell’unità immobiliare risultante in Catasto, che dal 2015 compare in visura e serve per la TARI e per confrontare la consistenza dichiarata negli atti. Può differire dalla superficie commerciale.

Surroga

Il trasferimento del mutuo da una banca all’altra a condizioni migliori, senza costi per il cliente e senza cancellare e riscrivere l’ipoteca, che passa alla nuova banca (art. 120-quater TUB). L’atto lo riceve il notaio; la vecchia banca deve collaborare entro i termini di legge. Diversa è la rinegoziazione, che resta con la stessa banca.