Casa a Ischia: a Casamicciola, Forio e Lacco Ameno il condono si decide con la legge del 1985

Scheda del 24 settembre 2026 — versione 1.0. Informazione generale: non sostituisce un parere sul caso concreto.

A Casamicciola Terme, Forio e Lacco Ameno le domande di condono ancora aperte si decidono con le regole del primo condono, quello del 1985, anche quando erano state presentate con le leggi del 1994 o del 2003. Lo stabilisce l’art. 25 del D.L. 28 settembre 2018, n. 109 (decreto dopo il crollo del ponte di Genova). Per chi compra cambia molto: prima di firmare si guarda con quale legge la pratica verrà decisa.

I tre Comuni, e solo quelli

La regola non vale per tutta l’isola. Vale per i Comuni indicati nell’art. 17, comma 1, dello stesso decreto: Casamicciola Terme, Forio e Lacco Ameno, i Comuni dell’isola d’Ischia colpiti dal terremoto del 21 agosto 2017.

Per una casa a Ischia Porto, a Barano o a Serrara Fontana la domanda di condono segue le regole ordinarie. È la prima cosa da chiarire, perché il Comune cambia la risposta.

Che cosa dice la norma, in tre righe

• Le domande pendenti si definiscono con i Capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (primo condono edilizio), e con quelle soltanto. Vale anche per le domande presentate a suo tempo con la legge 23 dicembre 1994, n. 724 (secondo condono) o con il D.L. 30 settembre 2003, n. 269 (terzo condono).
• Se la domanda era del terzo condono serve prima il parere favorevole dell’autorità che tutela il vincolo paesaggistico (art. 25, comma 1-bis). Senza quel parere la pratica non si chiude.
• Restano comunque applicabili l’art. 32, commi 17 e 27, lettera a), del D.L. 269/2003: sono i limiti che escludono dal condono le opere fatte su aree vincolate in assenza di titolo.

Il decreto dava ai Comuni sei mesi per chiudere i procedimenti, anche con conferenze di servizi (art. 25, comma 2). È un termine dato all’ufficio, non un diritto del privato: passati i sei mesi la pratica non si considera accolta da sola.

Perché al notaio interessa prima del rogito

Quando l’abuso è ancora in attesa di condono, l’atto si può fare: l’art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia) permette di indicare nell’atto gli estremi della domanda di condono e i versamenti fatti. L’atto è valido.

Ma chi compra deve sapere due cose, scritte nero su bianco: che l’esito non è scontato, e che la pratica resta a carico dell’immobile, non della persona che l’ha presentata. Se il Comune chiede documenti o somme, le chiede al proprietario di allora, cioè a chi ha comprato.

Quello che non si sana mai

C’è un limite che nessun condono supera. In zona vincolata, l’art. 167, comma 4, del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (codice dei beni culturali) ammette di verificare la compatibilità paesaggistica solo in tre casi:

• lavori che non hanno creato superfici utili o volumi, né aumentato quelli già legittimi;
• impiego di materiali diversi da quelli autorizzati;
• manutenzione ordinaria o straordinaria.

Fuori da questi tre casi non c’è sanatoria paesaggistica, per quanto si sia disposti a pagare. Una veranda chiusa, una stanza in più, un soppalco che crea volume restano abusivi: prima o poi tornano, e tornano nel momento peggiore, cioè quando si vende o si chiede un mutuo.

Un caso concreto

Nomi e importi sono inventati, e servono solo da esempio.

Lucia eredita dalla zia una casa a Forio, 85 metri quadrati, e la mette in vendita a 270.000 euro. Andrea la vuole comprare. Nei documenti compare una domanda di condono del 2004, mai decisa, per una tettoia chiusa sul terrazzo.

Che cosa succede davvero:

• la domanda è del terzo condono, quindi serve il parere dell’autorità paesaggistica prima che il Comune possa chiuderla;
• la tettoia chiusa ha creato volume: sul lato paesaggistico la strada dell’art. 167 è sbarrata;
• la pratica si decide con la legge del 1985, per effetto dell’art. 25.

Le strade oneste sono due: rimettere la terrazza com’era prima del rogito, oppure vendere dicendo tutto, con il prezzo che ne tiene conto e una clausola chiara su chi segue la pratica e chi paga. La terza strada, cioè fare finta di niente, non è una strada: è un problema che passa ad Andrea.

Cosa fare in pratica

Se la casa sta in penisola sorrentina o in costiera amalfitana, la zona del piano cambia le risposte: i 34 Comuni del PUT e la zona che decide tutto. Sul quadro generale dei vincoli in Campania: quali vincoli fermano davvero una compravendita.

• Chiedere al Comune l’accesso agli atti del fabbricato: titoli, domande di condono, versamenti, pareri.
• Farsi dire per iscritto in quale zona del piano si trova la casa e se ci sono vincoli paesaggistici.
• Confrontare la planimetria catastale con lo stato dei luoghi, stanza per stanza, con un tecnico.
• Portare tutto al notaio prima del compromesso, non dopo: dopo, le clausole sono già firmate.

Domande e risposte

Vale per tutta l’isola d’Ischia?
No. Solo per Casamicciola Terme, Forio e Lacco Ameno, i Comuni indicati nell’art. 17, comma 1, del D.L. 109/2018.

Si può comprare una casa con il condono non ancora deciso?
Sì. L’atto si fa indicando gli estremi della domanda e i versamenti. Il punto non è la validità dell’atto: è sapere che cosa si compra e a quale prezzo.

Se il Comune non risponde, il condono si intende dato?
No, non in automatico. Il silenzio su una domanda di condono va valutato caso per caso, e in zona vincolata non copre mai ciò che ha creato volume.

Il notaio può fare la verifica da solo?
Il notaio legge i registri immobiliari e il catasto, e legge i documenti del Comune. Le pratiche edilizie però stanno negli archivi comunali: l’accesso agli atti lo chiede il proprietario o un tecnico incaricato. Lo Studio dice come si fa e legge i documenti insieme a lei.

Le fonti, per chi vuole controllare

• Art. 25 del D.L. 28 settembre 2018, n. 109, su Normattiva — definizione delle procedure di condono.
• Art. 17 dello stesso decreto — i Comuni dell’isola d’Ischia a cui si applica.
• Legge 28 febbraio 1985, n. 47 — il primo condono edilizio.
• Art. 167 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 — quando si può accertare la compatibilità paesaggistica.
• Art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 — che cosa deve dire l’atto.

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