Pubblicato il 18 ottobre 2026Aggiornato il 27 ottobre 20266 minuti di lettura
Guida rapida su Registro, successioni e donazioni: le questioni controverse e gli orientamenti di Agenzia, Cassazione e notariato (aggiornamento ottobre 2026): In questa pagina trova i riferimenti di legge, i documenti necessari e le tutele operative per «Capire prima di firmare». Per ricevere senza impegno un preventivo di massima scritto suddiviso nelle 3 voci ex art. 147 L. Notarile, può utilizzare il calcolatore rapido dello Studio.
In breve. Questa sintesi ragionata, aggiornata a ottobre 2026, raccoglie le questioni su cui prassi dell’Agenzia, giurisprudenza di legittimità e dottrina notarile divergono. Per ciascuna indica l’orientamento oggi prevalente e le cautele di redazione più opportune.
Patto di famiglia e attribuzioni compensative
La questione riguarda l’imposta di donazione sulla liquidazione che l’assegnatario deve ai legittimari non assegnatari. L’obbligo è previsto dall’art. 768-quater, secondo comma, c.c.
La circolare n. 3/E del 2008, al paragrafo 8.3.2, ribadita dalla circolare n. 18/E del 2013, escludeva tale liquidazione dall’esenzione dell’art. 3, comma 4-ter, TUS e la riconduceva all’imposta di donazione.
L’ordinanza della Cassazione n. 32823 del 2018 determinava aliquota e franchigia in base al rapporto tra assegnatario e legittimario. Di regola si applicava quindi il rapporto tra fratelli, con evidente aggravio impositivo.
La sentenza 29506 del 2020 ha modificato l’indirizzo, qualificando l’obbligo di liquidazione, di fonte legale, come onere disciplinato dall’art. 58, comma 1, TUS. Conseguentemente la liquidazione costituisce, ai soli fini impositivi, donazione del disponente al legittimario non assegnatario.
L’orientamento è stato confermato dalle ordinanze 19561 del 2022 e 19627 del 2024, richiamate anche dalla sentenza 6077 del 2023. La risoluzione 12/E del 14 febbraio 2025 lo ha successivamente recepito integralmente.
La risoluzione invita inoltre gli uffici a riesaminare il contenzioso pendente. Resta fermo che l’esenzione del comma 4-ter riguarda soltanto il trasferimento dell’azienda o delle partecipazioni al discendente assegnatario.
Nella redazione conviene indicare con precisione valori, modalità e termini della liquidazione, nonché il rapporto di parentela tra disponente e legittimari. Diventa così immediata l’applicazione della franchigia corretta.
Trust e momento impositivo
La circolare n. 48/E del 2007 collegava l’imposta all’atto di dotazione del trust. La giurisprudenza di legittimità, con indirizzo ormai consolidato, ha invece individuato il presupposto nel trasferimento effettivo ai beneficiari, negando rilievo alla mera segregazione patrimoniale.
La circolare 34/E del 2022 si è sostanzialmente adeguata a questo indirizzo giurisprudenziale. Successivamente il decreto legislativo 139 del 2024 ha introdotto l’art. 4-bis TUS, che individua il presupposto impositivo nel trasferimento ai beneficiari. Franchigie e aliquote si determinano secondo il rapporto tra disponente e beneficiario.
Il disponente, oppure il trustee nel trust testamentario, può optare per il pagamento anticipato in occasione di ciascun conferimento. I successivi trasferimenti sono esenti, ma non spetta alcun rimborso delle imposte assolte.
La disciplina si applica anche ai trust preesistenti. Il Consiglio Nazionale del Notariato ne ha esaminato i profili applicativi nello studio 99-2024/T, intitolato «Prime note sul D.Lgs. n. 139/2024 – modifiche in materia di trust».
Art. 20 TUR e collegamento negoziale
Fino al 2017 la Sezione tributaria riqualificava sequenze di atti collegati come unico trasferimento immobiliare. Il caso tipico era il conferimento di un immobile seguito dalla cessione delle partecipazioni.
L’art. 1, comma 87, della legge 205 del 2017 ha circoscritto l’interpretazione agli elementi desumibili dall’atto, prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti collegati. La successiva legge 145 del 2018 ne ha espressamente sancito la natura interpretativa.
La Corte costituzionale, con la sentenza 158 del 2020, ha dichiarato non fondate le questioni sollevate dalla Cassazione con l’ordinanza 23549 del 2019. La decisione è in linea con l’impostazione dello studio notarile 103-2020/T.
Le operazioni plurime restano sindacabili soltanto attraverso la procedura dell’art. 10-bis dello Statuto del contribuente, che richiede congiuntamente vantaggio indebito, assenza di sostanza economica ed essenzialità del risparmio d’imposta.
Cessione di cubatura
La prassi degli uffici assimilava la cessione di cubatura al trasferimento di un diritto reale immobiliare. Applicava quindi le imposte proporzionali previste per i trasferimenti di immobili, comprese le imposte ipotecaria e catastale.
Le Sezioni Unite, con la sentenza 16080 del 9 giugno 2021, hanno qualificato l’atto come cessione di un diritto edificatorio di natura non reale. L’atto resta comunque trascrivibile ai sensi dell’art. 2643, numero 2-bis, del codice civile.
Ne discende l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale del 3%, prevista dall’art. 9 della Tariffa, parte prima, con imposte ipotecaria e catastale fisse. Conviene descrivere accuratamente in atto il titolo urbanistico e la volumetria trasferita.
Prima casa su fabbricato collabente
La risposta 357 del 2019 escludeva l’agevolazione per l’unità immobiliare classificata nella categoria F/2. La Cassazione, con la pronuncia 3913 del 16 febbraio 2025, l’ha invece ammessa quando l’acquirente intende destinare l’immobile ad abitazione previo recupero.
La risposta 108 del 2026 ha recepito questo orientamento giurisprudenziale. Restano necessari gli ulteriori requisiti, compreso il trasferimento della residenza nel Comune entro i termini stabiliti dalla legge.
Art. 3, comma 4-ter, TUS e nozione di controllo
Nel 2026 l’Agenzia ha negato l’esenzione quando il disponente conservava diritti particolari, poteri di veto oppure l’amministrazione statutariamente garantita. Così hanno concluso le risposte 109, 115, 116 e 143.
La Cassazione, con la sentenza 7619 del 30 marzo 2026, ha invece ammesso l’esenzione per la nuda proprietà di partecipazioni in società di persone. È però necessario che il nudo proprietario prosegua effettivamente l’esercizio dell’impresa.
La divergenza impone un esame preventivo di statuto e patti parasociali, insieme con una disciplina puntuale dell’esercizio del voto e dell’amministrazione, prima di qualificare il trasferimento come esente.
Dal 1° gennaio 2027 la disciplina del registro e dell’imposta sulle successioni e donazioni confluisce nel testo unico dei tributi indiretti, approvato con D.Lgs. 1 agosto 2025, n. 123. I riferimenti di questa sintesi riguardano le norme vigenti a ottobre 2026.
Che cosa fare, in pratica
- Verificare la prassi vigente e l’ultimo orientamento di legittimità prima della redazione dell’atto.
- Indicare in atto gli elementi di fatto da cui dipende il regime fiscale invocato dalle parti.
- Nei casi dubbi valutare un interpello preventivo ai sensi dell’art. 11 dello Statuto del contribuente.
- Conservare la documentazione probatoria utile in caso di successiva contestazione da parte dell’ufficio.
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Fonti
- Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 12/E del 14 febbraio 2025 – testo ufficiale (PDF)
- Agenzia delle Entrate, circolari n. 3/E del 2008, n. 48/E del 2007, n. 18/E del 2013 e n. 34/E del 2022
- D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, artt. 3, comma 4-ter, 4-bis e 58 – normattiva.it
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 20 – normattiva.it
- Legge 27 luglio 2000, n. 212, artt. 10-bis e 11 – normattiva.it
- Corte costituzionale, sentenza n. 158 del 2020 – cortecostituzionale.it
- Corte di cassazione: ord. n. 32823 del 2018; n. 29506 del 2020; Sezioni Unite n. 16080 del 2021; ord. n. 19561 del 2022; n. 6077 del 2023; ord. n. 19627 del 2024; n. 3913 del 2025; n. 7619 del 2026
- Consiglio Nazionale del Notariato, studio n. 103-2020/T – notariato.it; studio n. 99-2024/T
- Agenzia delle Entrate, risposte a interpello n. 357 del 2019 e n. 108, 109, 115, 116, 143 del 2026
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
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