Pubblicato il 4 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20263 minuti di lettura
In breve. Sì, si può firmare il rogito e pagare una parte del prezzo dopo. Ma con la firma la casa passa subito al compratore: chi vende resta un creditore. Per questo nell’atto si scrivono importi, scadenze e modalità di pagamento, e si sceglie una tutela: l’ipoteca legale sull’immobile venduto, una clausola risolutiva espressa, oppure entrambe. L’atto notarile vale inoltre come titolo esecutivo per la somma non pagata.
Da dove nasce la domanda
Nei forum sulla casa la domanda torna spesso: «il compratore aspetta un’altra somma, possiamo fare il rogito e lui paga il resto tra sei mesi?», oppure «il finanziamento arriva dopo, intanto firmiamo». È una richiesta legittima, ma va organizzata bene: il rischio è tutto di chi vende.
Perché il rischio è di chi vende
Nella compravendita la proprietà passa con il consenso, cioè con la firma. Se il saldo non arriva, il venditore non torna automaticamente proprietario: deve agire per farsi pagare o per sciogliere il contratto. Nel frattempo il compratore potrebbe ipotecare o rivendere la casa, oppure subire un pignoramento da altri creditori.
Le tutele che si scrivono nell’atto
- Ipoteca legale. La legge dà a chi vende un’ipoteca sull’immobile venduto per gli obblighi nati dalla vendita (art. 2817 n. 1 c.c.). Si iscrive al momento della trascrizione dell’atto; le parti possono anche rinunciarvi, ma con un prezzo ancora da pagare la rinuncia va pesata bene (art. 2834 c.c.). Con l’ipoteca, il venditore viene pagato prima degli altri creditori se la casa viene venduta all’asta.
- Clausola risolutiva espressa. Si scrive che, se una rata non viene pagata alla scadenza, il venditore può dichiarare risolto il contratto (art. 1456 c.c.). La risoluzione poi va comunque fatta valere e annotata nei registri: non è un’uscita «automatica».
- Titolo esecutivo. L’atto ricevuto dal notaio è titolo esecutivo per le somme che vi sono indicate (art. 474 c.p.c.): in caso di mancato pagamento, si può procedere al recupero senza prima fare una causa per ottenere una sentenza.
- Garanzie esterne. In alternativa o in aggiunta: una fideiussione bancaria o assicurativa per la parte di prezzo ancora dovuta.
Che cosa si scrive comunque
Per legge nell’atto si indicano le modalità di pagamento di tutto il prezzo, anche delle parti future: importi, scadenze, mezzi di pagamento (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006). Il saldo va pagato con mezzi tracciabili, come il resto del prezzo.
L’alternativa: il saldo sul conto del notaio
Quando il ritardo dipende solo dai tempi di un finanziamento o di una somma già pronta, spesso conviene spostare la data del rogito oppure usare il deposito del prezzo sul conto dedicato del notaio. Sono strade diverse dal pagamento dilazionato: si valutano caso per caso.
Rischi da segnalare: se chi compra prende anche un mutuo, la banca vorrà di regola un’ipoteca di primo grado: l’ipoteca legale del venditore va coordinata con la banca prima del rogito. E un saldo senza nessuna tutela scritta lascia il venditore senza garanzie sulla casa.
Documenti che servono
- Accordo scritto (proposta o preliminare) con importi e date del saldo.
- Dati della banca o dell’assicurazione, se c’è una fideiussione.
- Se il compratore ha un mutuo: la delibera della banca, per coordinare le ipoteche.
Link utili
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Fonti
- Codice civile, art. 2817, art. 2834, art. 1456 – normattiva.it
- Codice di procedura civile, art. 474 – normattiva.it
- D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, comma 22 – normattiva.it
Informazione generale, non un parere: per il suo atto servono i documenti.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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