Glossario, parte 4: lettere G-L

Garanzia di conformità catastale

La dichiarazione, obbligatoria dal 2010, con cui il venditore attesta che la planimetria depositata in Catasto corrisponde allo stato dei luoghi (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). Senza, l’atto è nullo.

Ne parliamo in: C’è un errore nell’atto notarile: come si corregge (rettifica e identificazione catastale) · Conformità urbanistica e catastale: le dichiarazioni che servono all’atto (e chi le firma) · Conformità catastale: cosa controlla il notaio prima del rogito

Garanzia per vizi

La responsabilità del venditore per i difetti che rendono il bene inidoneo all’uso o ne diminuiscono il valore. Va denunciata entro otto giorni dalla scoperta e si prescrive in un anno dalla consegna.

Ne parliamo in: Concorrenza, pubblicità e deontologia del notaio: una garanzia per il cittadino · Vendere casa appena ristrutturata: le carte che il notaio chiede · Caso frequente: il diritto di superficie per il fotovoltaico che scade, a Marigliano. Smontare o prorogare?

Gestione dell’immobile in comunione

Le regole per amministrare un bene con più proprietari: gli atti ordinari a maggioranza, le innovazioni a maggioranza qualificata, la vendita dell’intero all’unanimità (artt. 1105-1108 c.c.). Ciascuno può vendere la propria quota.

Ne parliamo in: Massime di Firenze, Pistoia, Prato e della Campania · Costituire una SRL: che cosa serve al notaio prima dell’atto. La lista per il commercialista · Trasformare la società semplice di famiglia in una fondazione ETS: cosa dice l’Agenzia delle Entrate

Giudice tutelare

Il magistrato che vigila su tutele, curatele e amministrazioni di sostegno, e che autorizza gli atti importanti riguardanti minori e persone fragili.

Ne parliamo in: Autorizzazioni notarili dopo la riforma Cartabia: cosa può autorizzare il notaio al posto del giudice (art. 21 D.Lgs. 149/2022) · Autorizzazioni per minori e amministrati: dal giudice al notaio con la riforma Cartabia · Caso frequente: dividere l’eredità quando uno dei figli è minorenne

Giudice tutelare e notaio

Dal 28 febbraio 2023 le autorizzazioni per gli atti di minori e incapaci possono essere rilasciate dal notaio rogante, che le comunica alla cancelleria; diventano efficaci dopo venti giorni se nessuno reclama (art. 21 D.Lgs. 149/2022).

Ne parliamo in: Testamento biologico (DAT): come si fa dal notaio e dove va a finire · Salva-Eredità dai Debiti: rinuncia, beneficio d’inventario e i 3 errori che fanno accettare i debiti senza volerlo (Guida del Notaio Sarto) · Rinuncia all’eredità a Napoli: come funziona dal Notaio, documenti, tempi e costi

Godimento

Il diritto di usare un bene e trarne i frutti. Il godimento si trasferisce di regola con la consegna dell’immobile, che di solito coincide con il rogito ma può essere anticipata o rinviata per accordo.

Ne parliamo in: Rinunciare all’usufrutto a favore dei figli: come si fa e quanto costa · Vendere la nuda proprietà e restare a casa: come funziona per chi vende · Debiti del defunto e frutti dei beni: come si contano

Grado dell’ipoteca

L’ordine con cui più ipoteche sullo stesso immobile vengono soddisfatte: conta la data di iscrizione in Conservatoria, non quella del contratto. La banca del mutuo chiede quasi sempre il primo grado; una seconda ipoteca vale solo per quanto resta dopo aver pagato la prima. Per questo prima del rogito si verifica che non ci siano iscrizioni precedenti.

Ne parliamo in: Mutuo per ristrutturare casa: che cosa succede all’ipoteca e all’atto · Mutuo fondiario e ipoteca sulla casa dei genitori: cosa firma il «terzo datore di ipoteca» · Ipoteca dopo vent’anni: scade da sola? Rinnovazione e cancellazione

Gratuità

Carattere degli atti in cui una parte dà senza ricevere un corrispettivo: donazione, comodato, rinuncia. Gli atti gratuiti hanno forme più rigide e regole fiscali proprie (imposta di donazione).

Ne parliamo in: Il regolamento di condominio scritto dal costruttore: clausole nulle · Rinunciare all’usufrutto a favore dei figli: come si fa e quanto costa · Impresa sociale in forma di SRL: che cos’è, chi può farla e come si costituisce

Holding familiare

Società, di solito una S.r.l., che detiene le partecipazioni nelle società operative di una famiglia. Serve a governare il passaggio generazionale, separare patrimonio e gestione e semplificare la successione delle quote.

Ne parliamo in: Costituzione di Holding Familiare S.r.l. e Conferimento di Partecipazioni (art. 177 TUIR) a Napoli · Holding familiare: quando conviene, come si costituisce, vantaggi fiscali (PEX, dividendi al 5%) e passaggio generazionale · Impresa familiare: perché farla dal notaio e che cosa spetta ai familiari

Identificazione delle parti

L’accertamento dell’identità di chi firma, che il notaio compie con documento valido e, se necessario, con testimoni o fidefacenti. È anche il primo passo dell’adeguata verifica antiriciclaggio.

Ne parliamo in: C’è un errore nell’atto notarile: come si corregge (rettifica e identificazione catastale) · Procura speciale e procura generale: quando servono e come si fanno, anche dall’estero · Comprare casa: documenti e controlli prima del rogito

Immobile di lusso

Per le imposte d’acquisto sono di lusso gli immobili delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, esclusi dalle agevolazioni prima casa. Le vecchie caratteristiche del D.M. 1969 valgono ancora solo per l’IVA.

Ne parliamo in: Comprare da un’impresa: IVA, caparra e preliminare trascritto · I conguagli: la soglia oltre la quale si paga come una vendita · Le imposte della divisione ereditaria: quando si paga l’1%

Immobile locato

La vendita di una casa con inquilino: il contratto continua con il nuovo proprietario (art. 1599 c.c.), che subentra anche nella cauzione; se il contratto è registrato il conduttore può avere diritto di prelazione nei casi previsti.

Ne parliamo in: Vendere una casa affittata: inquilino, contratto e prelazione · Plusvalenza Superbonus: le esclusioni e le sei trappole che nessuno Le dice · Piccoli e grandi abusi edilizi, condoni e vincoli: che cosa si può vendere

Imposta di bollo

L’imposta sui documenti, che per gli atti notarili è forfettaria: 230 euro per gli atti di trasferimento immobiliare e 155 euro per gli altri atti con formalità nei registri immobiliari (art. 1, comma 1-bis, Tariffa allegata al D.P.R. 642/1972). Copre originale, copie e note di trascrizione. I mutui soggetti a imposta sostitutiva ne sono esenti.

Il costo di un atto

Ne parliamo in: L’imposta di bollo sugli atti notarili: quando si paga e quanto · Caso frequente: l’impresa di impianti di Castellammare al figlio che ci lavora, e gli altri due liquidati subito. Il patto di famiglia senza imposta di donazione · Caso frequente: la fondazione del Vomero nata dalla casa di famiglia. Una fondazione ETS con dotazione immobiliare, senza imposta di donazione

Imposta di registro

L’imposta sugli atti presentati all’Agenzia delle Entrate. Proporzionale nelle compravendite (2% prima casa, 9% negli altri casi sul valore catastale), fissa a 200 euro in molti atti societari.

Imposta di registro: le scelte che contano

Ne parliamo in: Imposta di registro e atti collegati: perché oggi il fisco guarda solo all’atto che si firma · Dal 2027 cambia la legge dell’imposta di registro: per chi compra casa cambia poco · Restituire il doppio della caparra per sentenza: quanta imposta di registro si paga

Imposta di registro in misura fissa

L’importo forfettario (200 euro) dovuto per gli atti soggetti a IVA, per molti atti societari e per gli atti senza contenuto patrimoniale. Si contrappone all’imposta proporzionale, calcolata in percentuale sul valore.

Ne parliamo in: L’imposta di bollo sugli atti notarili: quando si paga e quanto · Restituire il doppio della caparra per sentenza: quanta imposta di registro si paga · L’impresa costruttrice che vende: quando c’è l’IVA e quando l’imposta di registro

Imposta di registro sul preliminare

Il preliminare si registra entro trenta giorni con imposta fissa di 200 euro; sulla caparra si paga lo 0,5% e sugli acconti il 3%, importi poi scomputati dall’imposta del rogito. Dal 2025 le aliquote su caparra e acconti sono state unificate allo 0,5%: verificare la norma in vigore alla data della firma.

Ne parliamo in: Comprare da un’impresa: IVA, caparra e preliminare trascritto · Credito d’Imposta Riacquisto Prima Casa e Termine di 2 Anni per Rivendere: Guida e Calcolo Immediato · Preliminare trascritto e caparra: proteggersi prima del rogito

Imposta di successione e donazione

L’imposta sui trasferimenti gratuiti, in vita o per causa di morte. Le aliquote dipendono dal legame: 4% per coniuge e parenti in linea retta, oltre la franchigia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario; 6% per fratelli e sorelle, con franchigia di 100.000 euro; 6% per gli altri parenti fino al quarto grado e gli affini; 8% per tutti gli altri. Se ci sono immobili si aggiungono ipotecaria e catastale (2% e 1%, oppure 200 euro ciascuna con i requisiti prima casa).

I calcolatori dello Studio

Imposta ipotecaria e catastale

Le due imposte legate alla trascrizione e alla voltura. Nelle compravendite tra privati sono fisse a 50 euro ciascuna; nelle successioni e donazioni sono il 2% e l’1% del valore degli immobili.

Imposta minima

L’imposta di registro proporzionale sulle compravendite non può essere inferiore a 1.000 euro (art. 10, comma 2, D.Lgs. 23/2011). Esempio: un box da 20.000 euro comprato con l’aliquota del 2% darebbe 400 euro, ma l’imposta dovuta è 1.000. Per questo conviene comprare box e casa nello stesso atto, quando è possibile.

Imposta principale, suppletiva e complementare

La principale è quella pagata al rogito; la suppletiva corregge errori dell’ufficio; la complementare è chiesta dopo un accertamento (per esempio decadenza dall’agevolazione). Il notaio risponde solo della principale.

Imposta sostitutiva sul mutuo

Per i finanziamenti oltre diciotto mesi sostituisce registro, bollo e ipotecaria: 0,25% dell’importo erogato per la prima casa, 2% negli altri casi. La versa la banca e la ribalta sul cliente.

Impresa agricola

L’attività di coltivazione, allevamento e attività connesse (art. 2135 c.c.). L’imprenditore agricolo professionale (IAP) e il coltivatore diretto hanno agevolazioni sull’acquisto dei terreni e nella prelazione.

Impresa familiare

Quando il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo lavorano stabilmente nell’impresa di un familiare, hanno diritto al mantenimento, a una parte degli utili e a partecipare alle decisioni più importanti (art. 230-bis c.c.). Si formalizza con un atto notarile, che serve anche per attribuire ai familiari la loro quota di reddito ai fini fiscali.

Il patto di famiglia

Impugnazione del testamento

L’azione per far dichiarare nullo o annullare un testamento (vizi di forma, incapacità, violenza, dolo). L’annullamento si prescrive in cinque anni dall’esecuzione; la nullità per difetto di forma può essere sanata dalla conferma degli eredi.

Indegnità

L’esclusione dalla successione di chi ha commesso gravi fatti contro il defunto o i suoi familiari (art. 463 c.c.), per esempio omicidio o falsificazione del testamento. Va dichiarata dal giudice.

Indicatori di anomalia

L’elenco, emanato dall’Unità di informazione finanziaria, dei comportamenti che possono segnalare riciclaggio: contanti ingiustificati, prezzi fuori mercato, parti che non conoscono l’affare, fondi di provenienza opaca. Servono a valutare se segnalare.

Informativa privacy dello studio

Il documento con cui lo studio spiega quali dati tratta, per quali finalità (atto, obblighi di legge, antiriciclaggio), per quanto tempo e con quali diritti dell’interessato (Regolamento UE 2016/679). Viene consegnata al primo contatto.

Interprete

La persona che traduce all’atto quando una parte non conosce l’italiano: il notaio lo nomina, l’interprete giura e l’atto viene redatto in italiano con la traduzione a fronte, oppure letto in traduzione (art. 55 legge 89/1913). Per chi non sente o non parla la legge prevede regole apposite, con un interprete della lingua dei segni se la persona non sa leggere.

Inventario

L’elenco dei beni e dei debiti dell’eredità redatto dal notaio o dal cancelliere. È obbligatorio nell’accettazione con beneficio d’inventario e va fatto entro tre mesi se l’erede è nel possesso dei beni.

Ipoteca

Garanzia iscritta su un immobile a favore di un creditore, di solito la banca. Segue il bene anche quando cambia proprietario: per questo va cancellata o accollata con chiarezza prima del rogito.

Ipoteca giudiziale

L’ipoteca iscritta in base a una sentenza di condanna o a un decreto ingiuntivo (art. 2818 c.c.). Compare in visura come le altre e va cancellata o estinta prima della vendita.

Ipoteca legale

L’ipoteca che la legge attribuisce al venditore a garanzia del prezzo non ancora pagato (art. 2817 c.c.). Se il prezzo è saldato al rogito il venditore vi rinuncia in atto; altrimenti il conservatore la iscrive d’ufficio, e cancellarla dopo costa tempo e denaro. È una riga dell’atto che sembra di stile, ma protegge chi vende a rate.

Ipoteca volontaria

L’ipoteca concessa dal proprietario con atto notarile, tipicamente a garanzia del mutuo. Si iscrive per un importo maggiore del capitale (di solito il 150-200%) per coprire interessi e spese.

Iscrizione

La formalità con cui l’ipoteca viene resa pubblica nei registri immobiliari. Dura vent’anni e va rinnovata; la cancellazione avviene per consenso del creditore, per legge (mutui estinti) o per ordine del giudice.

Iscrizione all’albo dei notai

Il notaio esercita dopo aver vinto il concorso nazionale ed essere stato nominato con decreto del Ministero della Giustizia per una sede determinata. L’iscrizione al ruolo del distretto e i dati di nomina sono pubblici e si verificano sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato.

ISEE

L’indicatore della situazione economica equivalente, calcolato su redditi e patrimonio del nucleo. È il requisito per alcune agevolazioni sulla casa (per esempio quelle per i giovani) e per il fondo di garanzia mutui prima casa.

Istruttoria del mutuo

La fase in cui la banca valuta il richiedente (reddito, affidabilità) e l’immobile (perizia) prima di deliberare. Il notaio interviene con la relazione preliminare sull’immobile e poi con l’atto di mutuo.

IVA

Si applica al posto dell’imposta di registro proporzionale quando a vendere è un’impresa che agisce nell’esercizio dell’attività: 4% per la prima casa, 10% o 22% negli altri casi. Vale il principio di alternatività tra IVA e registro.

IVA sugli immobili

Si applica quando vende un’impresa costruttrice entro cinque anni dalla fine dei lavori (o dopo, per opzione): 4% prima casa, 10% seconda casa, 22% immobili di lusso; le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono allora fisse.

Joint venture

L’accordo con cui due o più imprese collaborano a un affare comune. Può essere contrattuale (nessuna nuova società: si regolano compiti, costi e utili in un contratto) oppure societaria, con la costituzione di una società comune, di solito una S.r.l. Nel secondo caso servono l’atto notarile e, quasi sempre, patti parasociali che fissano governo, uscite e divieti di concorrenza.

Jus variandi (modifica unilaterale del mutuo)

La facoltà della banca di cambiare le condizioni del contratto di mutuo o di conto. È ammessa solo se prevista per iscritto, per un giustificato motivo e con un preavviso di almeno due mesi; il cliente può recedere senza spese (art. 118 del Testo unico bancario, D.Lgs. 385/1993). Nei mutui a tasso fisso non può riguardare il tasso. Prima del rogito il notaio legge queste clausole insieme al cliente.

KYC (Know Your Customer): l'adeguata verifica

La sigla inglese con cui banche e professionisti chiamano l’adeguata verifica antiriciclaggio (D.Lgs. 231/2007): identificare le parti con un documento valido, individuare il titolare effettivo delle società, capire scopo e natura dell’operazione e la provenienza del denaro. Il notaio deve farla prima di ogni atto: per questo chiede documenti e informazioni che possono sembrare invadenti, ma sono un obbligo di legge.

Know-how

L’insieme di conoscenze tecniche, commerciali o organizzative riservate che danno valore a un’impresa. Si può cedere o concedere in licenza con contratto scritto (di norma con clausole di segretezza) e può essere conferito in una società di capitali: nella S.r.l. con la perizia di stima prevista dall’art. 2465 c.c.

Leasing immobiliare abitativo

La banca o la società di leasing compra la casa scelta dal cliente e gliela concede in godimento dietro un canone, con la possibilità di riscattarla alla fine. Lo ha introdotto la legge 208/2015 (art. 1, commi 76 e seguenti) per l’abitazione principale. Il rogito lo firma la società di leasing, ma i requisiti prima casa si valutano in capo a chi userà l’immobile.

Legalizzazione

L’attestazione che la firma su un documento pubblico è autentica e che chi l’ha apposta ne aveva il potere, necessaria perché il documento valga in un altro Stato. Per i Paesi che aderiscono alla Convenzione dell’Aja basta l’apostille; per gli altri serve la legalizzazione del consolato. In Italia le firme dei notai si legalizzano presso la Procura della Repubblica.

Legalizzazione e apostille: la differenza

Entrambe certificano la firma del pubblico ufficiale su un documento destinato all’estero. L’apostille basta tra i Paesi della Convenzione dell’Aja del 1961; per gli altri serve la legalizzazione consolare. Il notaio indica quale occorre.

Legatario

Chi riceve per testamento un bene determinato (un legato) senza diventare erede. Non risponde dei debiti del defunto oltre il valore del legato e acquista senza bisogno di accettazione, salvo rinuncia.

Legato

Attribuzione testamentaria di un bene determinato — un appartamento, una somma, un quadro — e non di una quota di eredità. Il legatario non risponde dei debiti del defunto.

Legge notarile

La legge 89/1913, ancora in vigore, che regola la professione: chi può essere notaio, come si riceve un atto, i doveri di conservazione e le sanzioni. È stata aggiornata più volte, da ultimo per l’atto informatico e le autorizzazioni di volontaria giurisdizione.

Legittima

La quota di eredità che la legge riserva ai familiari più stretti (coniuge, figli e, in mancanza, ascendenti). Non può essere sottratta con il testamento né con le donazioni.

Legittimario

Chi ha diritto alla legittima: il coniuge (o la parte dell’unione civile), i figli e, se non ci sono figli, gli ascendenti (art. 536 c.c.). Se viene leso da testamento o donazioni può agire in riduzione entro dieci anni dall’apertura della successione. I fratelli e i conviventi non sono legittimari.

Lettura dell’atto

L’obbligo del notaio di leggere integralmente l’atto alle parti in presenza dei testimoni quando richiesti (art. 51 legge notarile). È il momento in cui si controlla ogni dato: la lettura non è una formalità ma la garanzia che tutti abbiano capito.

Libro soci

Il registro dei soci della società. Nelle S.r.l. è stato abolito nel 2009: la titolarità delle quote risulta dal Registro delle imprese, dove il notaio deposita gli atti di cessione.

Limite all’uso del contante

Il tetto oltre il quale non si può pagare in contanti tra soggetti diversi: dal 2023 è di 5.000 euro. Al rogito il contante sopra il limite non è ammesso e comunque va dichiarato in atto.

Liquidazione della quota

Il pagamento al socio che esce (recesso, esclusione, morte) del valore della sua partecipazione, determinato secondo lo statuto o, in mancanza, dal valore di mercato. Nella S.r.l. va fatto entro 180 giorni dal recesso.

Liquidazione della società

La fase che segue lo scioglimento: i liquidatori nominati con atto notarile pagano i debiti, riscuotono i crediti e distribuiscono il residuo ai soci; poi la società viene cancellata dal Registro delle imprese.

Locazione

Il contratto con cui si concede l’uso di un immobile contro un canone. Per gli immobili urbani va registrato entro trenta giorni; le locazioni oltre nove anni richiedono la forma notarile e la trascrizione.

Locazione ultranovennale

Locazione di durata superiore a nove anni: deve essere fatta per atto pubblico o scrittura autenticata e trascritta, altrimenti verso i terzi vale solo per nove anni (art. 2643 n. 8 c.c.).