Pubblicato il 27 ottobre 20268 minuti di lettura
In breve: il conguaglio è quello che un condividente dà agli altri per pareggiare i conti quando riceve beni di valore superiore alla sua quota. Fino al 5% del valore della quota di diritto non cambia nulla: l’atto resta una divisione e si paga il registro all’1%. Oltre quella soglia, la parte eccedente viene tassata con le aliquote dei trasferimenti. Attenzione: la soglia è il cinque per cento, non un quinto. È l’errore più diffuso su questo argomento.
Che cos’è davvero un conguaglio
Quando si divide, quasi mai i beni si lasciano tagliare in porzioni esattamente uguali. Un appartamento vale più di un altro, il box si abbina male, il conto in banca non basta a pareggiare. Il conguaglio serve proprio a questo: è la somma in denaro, o il valore equivalente, con cui chi ha ricevuto di più compensa chi ha ricevuto di meno.
Sul piano civilistico è uno strumento normale e previsto: il codice civile disciplina la formazione delle porzioni e i conguagli in denaro fra i condividenti. Sul piano fiscale, invece, il conguaglio è un segnale: dice al fisco che una parte di quell’atto non è una semplice sistemazione di diritti già esistenti, ma uno spostamento di ricchezza.
La soglia: il cinque per cento, non un quinto
La legge fissa un margine di tolleranza. Finché il conguaglio resta entro il 5% del valore della quota di diritto, tutto l’atto resta divisione. Superata la soglia, sull’eccedenza si applicano le aliquote previste per i trasferimenti: quella dei beni mobili fino a concorrenza del valore dei mobili e dei crediti compresi nella quota, quella degli immobili per il resto.
art. 34, commi 1, 2 e 3, D.P.R. 131/1986 – conguagli
In parole semplici: chi riceve più della sua quota è trattato come se avesse comprato la differenza. Il margine è il 5% della quota di diritto, e ci rientra anche l’accollo dei debiti della comunione. Se poi l’ufficio accerta che i beni assegnati valevano più di quanto dichiarato, la differenza diventa conguaglio anche se nessuno ha versato un euro.
«La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente.
I conguagli superiori al cinque per cento del valore della quota di diritto, ancorché attuati mediante accollo di debiti della comunione, sono soggetti all’imposta con l’aliquota stabilita per i trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore complessivo dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota e con l’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari per l’eccedenza.
Quando risulta che il valore dei beni assegnati ad uno dei condividenti determinato a norma dell’art. 52 è superiore a quello dichiarato, la differenza si considera conguaglio.»
La differenza fra 5% e 20% non è accademica. Su una quota di diritto di 300.000 euro, il margine è di 15.000 euro, non di 60.000. Chi progetta una divisione convinto di avere 60.000 euro di spazio si trova, al momento della liquidazione, con 45.000 euro tassati al 9%.
Come si calcola la quota di diritto, passo per passo
- Si determina la massa comune al valore di mercato alla data della divisione. Nelle comunioni ereditarie è l’asse ereditario netto, e vi rientrano anche i beni donati in vita ai soggetti tenuti alla collazione, che però non si tassano. Il criterio non è quello catastale usato nella dichiarazione di successione.
- Si sottraggono i debiti della comunione: mutui residui, debiti del defunto, spese già maturate.
- Si applica la frazione di ciascuno alla massa netta. Il risultato è la quota di diritto, espressa in euro.
- Si somma quello che ciascuno riceve davvero: immobili, mobili, denaro, crediti. È la quota di fatto.
- Si fa la differenza: quota di fatto meno quota di diritto. Il risultato, se positivo, è il conguaglio a carico di quel condividente.
- Si divide il conguaglio per la quota di diritto e si moltiplica per cento. Se il numero che esce è sopra 5, l’eccedenza è tassata come trasferimento.
Le tre trappole del conguaglio
1. L’accollo del mutuo conta. Se chi prende la casa si accolla il mutuo residuo, quell’accollo entra nel calcolo. La legge lo dice espressamente: i conguagli rilevano «ancorché attuati mediante accollo di debiti della comunione». Molti progetti di divisione nascono storti proprio qui, perché il mutuo viene trattato come una partita a parte.
2. Il valore dichiarato che non regge. Se l’ufficio accerta che i beni assegnati valevano più di quanto scritto in atto, la differenza si considera conguaglio in automatico. Sottostimare l’immobile per restare sotto la soglia non risolve il problema: lo sposta in avanti di qualche anno e vi aggiunge sanzioni e interessi.
3. Il conguaglio non pagato è comunque conguaglio. La tassazione non guarda al bonifico, ma allo squilibrio fra quota di diritto e quota di fatto. Scrivere in atto che il conguaglio è stato «già regolato fra le parti» non lo fa sparire.
Un esempio con i numeri
Esempio inventato, con nomi e importi di fantasia. Lucia e Renato, sorella e fratello, ereditano dal padre un appartamento a Chiaia di 85 metri quadrati e 40.000 euro su un conto. Ai valori medi di agosto 2026 pubblicati da immobiliare.it, 4.629 euro al metro quadrato a Chiaia, l’appartamento vale circa 393.000 euro. Massa comune: 433.000 euro. Quota di diritto: 216.500 euro ciascuno. Margine del 5%: 10.825 euro.
Ipotesi A – l’appartamento a Lucia. Lucia prende l’immobile (393.000), Renato i 40.000 euro del conto più un conguaglio di 176.500 euro. Il conguaglio a carico di Lucia è di 176.500 euro su una quota di 216.500, cioè l’81,5%. Fuori soglia di molto: sull’eccedenza si applica l’aliquota dei trasferimenti immobiliari. Se Lucia ha i requisiti prima casa il 2%, altrimenti il 9%.
Ipotesi B – la casa resta in comune per una parte. A Lucia l’80% dell’appartamento (314.400) e nulla del conto; a Renato il 20% dell’appartamento (78.600) e i 40.000 del conto, per un totale di 118.600. Non torna: Lucia è sopra di 97.900 euro. Anche questa ipotesi sfora.
Ipotesi C – si aggiunge un bene alla massa. Se nella successione ci fosse stato anche un secondo appartamento in provincia da 200.000 euro, la massa salirebbe a 633.000 e la quota a 316.500. Lucia prende Chiaia (393.000), Renato il secondo appartamento e il conto (240.000): conguaglio a carico di Lucia di 76.500 euro, pari al 24,2% della quota. Ancora sopra, ma l’imponibile da trasferimento scende da 176.500 a 76.500 euro.
La lezione. Con un solo immobile importante e due condividenti, restare sotto il 5% è quasi impossibile. Il conguaglio non è un male in sé: va previsto, calcolato e messo nel preventivo prima di decidere chi prende che cosa. Sono cifre di esempio: il conto esatto si fa sull’atto concreto, in un preventivo scritto voce per voce.
La prima casa sul conguaglio
Quando una parte dell’atto viene tassata come vendita, su quella parte si possono chiedere le agevolazioni prima casa, se chi riceve l’immobile ha i requisiti: abitazione non di lusso, residenza nel comune o impegno a trasferirla entro diciotto mesi, assenza di altri immobili agevolati. L’aliquota scende dal 9% al 2%.
Due avvertenze. La prima: l’agevolazione va chiesta nell’atto, con le dichiarazioni di rito, e non si recupera dopo. La seconda: chi rivende entro cinque anni senza riacquistare un’altra prima casa entro l’anno decade e deve versare la differenza con sanzione e interessi. Condizioni e adempimenti sono riepilogati dall’Agenzia delle Entrate nella scheda sulle agevolazioni prima casa.
Cosa fare in pratica
- Parti da una perizia vera al valore di mercato: senza quella, ogni calcolo è un’ipotesi.
- Scrivi la quota di diritto in euro, non in frazioni: il 5% si calcola su un importo, non su un terzo.
- Metti nel conto i debiti e gli accolli: il mutuo residuo cambia la massa e cambia il conguaglio.
- Cerca di pareggiare con i beni prima che con il denaro: conti, titoli, un box, una quota di un altro immobile.
- Fatti fare due preventivi, uno con conguaglio e uno senza: la differenza, messa sul tavolo, spesso fa cambiare il progetto.
- Verifica i requisiti prima casa di chi riceve l’immobile e chiedi l’agevolazione in atto.
- Non sottostimare: la rettifica di valore diventa conguaglio per legge.
I documenti che servono
- Perizia di stima aggiornata di tutti i beni, immobili e mobili, a cura di un tecnico abilitato o di un perito.
- Dichiarazione di successione con prospetto dell’attivo e del passivo e prova del pagamento delle imposte: si presenta all’Agenzia delle Entrate, scheda sulla dichiarazione di successione.
- Estratti conto, certificazioni di titoli e polizze: si chiedono alla banca o all’intermediario, per valorizzare la parte mobiliare della massa.
- Conteggio del debito residuo del mutuo e assenso della banca all’eventuale accollo: si chiedono all’istituto mutuante.
- Visure ipotecarie per verificare ipoteche e gravami che incidono sul calcolo.
- Visure catastali storiche e planimetrie di ogni immobile, con verifica della conformità.
- Per la prima casa: certificato di residenza o impegno al trasferimento, e dichiarazioni sui precedenti acquisti agevolati.
Domande frequenti
La soglia è il 5% o un quinto?
Il cinque per cento del valore della quota di diritto. Un quinto sarebbe il venti per cento: quattro volte tanto.
Il 5% si calcola sulla massa o sulla mia quota?
Sulla quota di diritto del condividente che riceve più del suo, non sulla massa complessiva.
Se non pago davvero il conguaglio, si tassa lo stesso?
Sì. Rileva lo squilibrio fra quota di diritto e quota di fatto, non il pagamento.
L’accollo del mutuo entra nel conguaglio?
Sì, la legge lo prevede espressamente.
Nella stessa serie: come si individua la massa e la quota di diritto, le masse plurime e l’eccezione dell’art. 34 comma 4, il quadro completo delle imposte della divisione e che cosa si fa quando la casa non si può dividere. Utili anche i calcolatori di imposte dello Studio.
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Questo articolo ha finalità informativa e riguarda la disciplina generale. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto, che va sottoposto al Notaio con i documenti alla mano. Capire prima di firmare.
Marco Fiorentino, notaio dal 2011 e a Napoli dal 2026, iscritto al Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola. Studio in Via Cuma 6, 80132 Napoli (Santa Lucia). Chi è il Notaio e come lavora.
Testo redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dal Notaio Marco Fiorentino. Aggiornato il 1 febbraio 2027.
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