La casa non si può dividere in tre: che cosa fa il notaio

Pubblicato il 27 ottobre 2026 · 7 minuti di lettura

In breve: un appartamento non si taglia in tre. Quando nell’eredità c’è un immobile non comodamente divisibile, la legge non lascia il bene in comunione per sempre: va assegnato per intero a uno dei coeredi, di preferenza a chi ha diritto alla quota maggiore, con addebito dell’eccedenza, cioè con un conguaglio in denaro agli altri. Solo se nessuno lo vuole si arriva alla vendita all’incanto. Lo dice l’art. 720 del codice civile.

Che cosa vuol dire «non comodamente divisibile»

Non vuol dire «impossibile da dividere» in senso fisico: con abbastanza soldi quasi tutto si può frazionare. Vuol dire che dividerlo non conviene, perché ne uscirebbero porzioni sproporzionate, inutilizzabili o di valore molto inferiore alla somma delle parti.

Nella pratica napoletana i casi ricorrenti sono sempre gli stessi: un appartamento di settanta metri quadri con un solo bagno e un solo ingresso; un box singolo; un piccolo locale commerciale; un terreno che, frazionato, perderebbe l’accesso alla strada. La legge aggiunge anche i casi in cui il frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene.

Quando l’immobile invece si presta, la divisione in natura resta la prima scelta: è il principio dell’art. 718 del codice civile, per cui ciascun coerede può chiedere la sua parte in beni e non in denaro. Un palazzetto con due appartamenti autonomi si divide; un appartamento unico no.

La regola dell’art. 720: assegnazione, non vendita

La legge stabilisce un ordine preciso, e conviene conoscerlo prima di sedersi a trattare:

1. L’immobile va compreso per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore.
2. Può andare anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione.
3. Solo se nessuno dei coeredi è disposto a prenderlo, si fa luogo alla vendita all’incanto.

Nella divisione amichevole davanti al notaio questa graduatoria diventa una traccia di trattativa, non una gabbia: se tutti sono d’accordo, il bene può andare al coerede che se lo vuole prendere anche se non ha la quota maggiore. È quando manca l’accordo che la regola torna a pesare, perché il giudice della divisione la applica.

Il conguaglio in denaro

Il meccanismo è semplice e sta in una riga di codice: l’ineguaglianza in natura nelle quote ereditarie si compensa con un equivalente in danaro (art. 728 del codice civile). Chi prende di più paga; chi prende di meno riceve.

Perché il conto sia corretto servono due passaggi che il notaio cura nell’atto. Il primo è la stima: per l’art. 726 del codice civile si valuta ciò che resta nella massa secondo il valore venale, cioè di mercato, e non secondo il valore catastale. Il secondo è la formazione delle porzioni in proporzione alle quote, con il criterio dell’art. 727 del codice civile.

Le cose che, nella pratica, fanno saltare gli accordi:

• Quando si paga. Il conguaglio si versa contestualmente all’atto oppure a rate. Se è rateizzato, vanno previste garanzie serie: ipoteca volontaria, fideiussione bancaria, condizione risolutiva.
• Con quali soldi. Spesso chi si tiene la casa accende un mutuo. Il mutuo si firma lo stesso giorno della divisione, subito dopo: va organizzato con la banca in anticipo.
• Chi paga le imposte del conguaglio. Va scritto nell’atto, perché un conguaglio elevato ha un costo fiscale che non è simbolico.
• Che cosa succede se il conguaglio non viene pagato. Senza una clausola chiara, restano solo le vie giudiziali.

Le soluzioni che si scrivono in atto

Oltre all’assegnazione secca, ci sono strade che lo Studio propone spesso e che evitano sia la causa sia l’incanto:

• Assegnazione con pagamento dilazionato e ipoteca sull’immobile assegnato a garanzia del conguaglio.
• Assegnazione a due coeredi insieme, che escono così dalla comunione ereditaria restando in una comunione ordinaria fra loro due, più semplice da sciogliere.
• Scambio di beni fra rami della famiglia: chi prende la casa rinuncia ai conti o ai titoli, riducendo il conguaglio da pagare.
• Assegnazione della nuda proprietà a uno e dell’usufrutto a un altro, quando c’è un genitore anziano che deve continuare ad abitarci.
• Vendita a un terzo decisa insieme, con divisione del ricavato: non è una sconfitta, spesso è la soluzione che lascia tutti più tranquilli.

Un esempio con i numeri

Esempio inventato, con importi e nomi di fantasia. Muore il padre e restano tre figli: Domenico, Ludovica e Maria Luisa, un terzo ciascuno. L’unico bene è un appartamento a Posillipo, stimato 330.000 euro, con un solo ingresso e un solo bagno: non comodamente divisibile.

Quota di ciascuno: 110.000 euro. Domenico ci abita da anni e chiede l’assegnazione. Si scrive così: l’appartamento va per intero a Domenico, che versa 110.000 euro a Ludovica e 110.000 euro a Maria Luisa. Domenico deve quindi procurarsi 220.000 euro: ci arriva con 40.000 euro di risparmi e un mutuo da 180.000 euro. La banca eroga il giorno stesso della divisione e le due sorelle ricevono il bonifico contestualmente all’atto.

Se Domenico non riuscisse a reperire la somma, la strada resterebbe una sola in via amichevole: vendere a un terzo e dividere 330.000 euro in tre. In via giudiziale, invece, si arriverebbe alla vendita all’incanto, che di regola realizza meno del valore di mercato: è il motivo per cui conviene a tutti trovare l’accordo prima.

Cosa fare in pratica

1. Fai una stima seria e condivisa dell’immobile: due perizie che divergono del 20% bloccano qualunque trattativa.
2. Verifica se il bene è davvero indivisibile: a volte un tecnico trova un frazionamento possibile che nessuno aveva considerato.
3. Chiedi chi è disposto a prenderlo, per iscritto, con un termine. Il silenzio prolungato è il peggior nemico degli accordi.
4. Fai parlare la banca prima dell’atto: senza delibera di mutuo la divisione non si può fissare.
5. Metti nero su bianco tempi, modi e garanzie del conguaglio.
6. Controlla la situazione urbanistica e catastale prima di tutto il resto: una difformità scoperta il giorno della firma fa saltare l’atto.
7. Chiedi al notaio il conto delle imposte sull’ipotesi con conguaglio e su quella senza.

I documenti che servono

• Documento, codice fiscale, stato civile e regime patrimoniale di tutti i condividenti.
• Certificato di morte, dichiarazione sostitutiva sugli eredi, testamento pubblicato se c’è.
• Dichiarazione di successione con ricevuta di presentazione, prova del pagamento delle imposte e volture catastali eseguite.
• Atto di provenienza dell’immobile e degli altri beni.
• Visura catastale storica e planimetria; se la planimetria non corrisponde allo stato dei luoghi, la pratica di aggiornamento.
• Titoli edilizi: licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, con le eventuali varianti. Se c’è stato un condono: domanda, ricevute di pagamento dell’oblazione e degli oneri concessori, provvedimento di sanatoria o certificazione del silenzio-assenso.
• Certificato di agibilità ove esistente e attestato di prestazione energetica.
• Perizia di stima aggiornata, preferibilmente sottoscritta da tutti i condividenti.
• Visure ipotecarie: ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali trascritte.
• Delibera di mutuo della banca, se il conguaglio si paga con un finanziamento; coordinate bancarie di chi riceve il conguaglio.
• Ultimo bilancio condominiale e dichiarazione dell’amministratore sulle spese in corso.

Domande frequenti

Possono obbligarmi a vendere la casa dove vivo?
Non subito. La legge preferisce l’assegnazione a un coerede, e tu puoi chiederla. Ma devi essere in grado di pagare il conguaglio: se non lo sei, la vendita diventa inevitabile.

Chi decide il valore dell’immobile?
Nella divisione amichevole lo decidono le parti, di solito su una perizia condivisa. In giudizio lo stabilisce il consulente nominato dal tribunale, sul valore di mercato.

Il conguaglio si può pagare a rate?
Sì, ed è frequente. Va però garantito: ipoteca sull’immobile assegnato, fideiussione o condizione risolutiva espressa.

L’incanto conviene a qualcuno?
Quasi mai. È l’ultima strada prevista dalla legge e di regola realizza meno di una vendita ordinaria.

Fonti

• Art. 720 del codice civile, immobili non divisibili (Normattiva)
• Art. 726 del codice civile, stima e formazione delle parti (Normattiva)
• Art. 727 del codice civile, norme per la formazione delle porzioni (Normattiva)
• Art. 728 del codice civile, conguagli in danaro (Normattiva)
• Agenzia delle Entrate, Osservatorio del mercato immobiliare

Nella stessa serie: chi può chiedere la divisione e come si svolge, collazione e riduzione a confronto, le donazioni che tornano nei conti della famiglia e l’elenco dei documenti da portare in Studio.

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Questo articolo ha finalità informativa e riguarda la disciplina generale. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto, che va sottoposto al Notaio con i documenti alla mano. Capire prima di firmare.

Marco Fiorentino, notaio dal 2011 e a Napoli dal 2026, iscritto al Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola. Studio in Via Cuma 6, 80132 Napoli (Santa Lucia). Chi è il Notaio e come lavora.

Testo redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dal Notaio Marco Fiorentino. Aggiornato il 27 ottobre 2026.