Pubblicato il 16 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20264 minuti di lettura
In sintesi
- Il mutuo fondiario è il finanziamento bancario a medio o lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su un immobile, entro un limite di finanziabilità fissato dalla Banca d’Italia (art. 38 T.U.B.).
- L’ipoteca può essere data anche da chi non riceve i soldi: un genitore, un fratello. Si chiama terzo datore di ipoteca.
- Il terzo datore non deve pagare le rate, ma se il figlio non paga la banca può vendere all’asta la sua casa.
- Con l’imposta sostitutiva si paga lo 0,25% del mutuo (2% solo per l’acquisto di una casa senza i requisiti prima casa) più 35 euro di tassa ipotecaria; l’onorario del notaio per il mutuo fondiario è ridotto alla metà per legge.
Perché la banca chiede un’altra casa
Capita spesso con i mutui ai giovani: la casa che si compra vale meno di quanto serve, oppure il reddito è appena sufficiente. La banca allora chiede una garanzia in più. Le strade sono due: la fideiussione, con cui il genitore si impegna a pagare con tutto il suo patrimonio, o l’ipoteca su un immobile del genitore, che mette a rischio solo quel bene. Sono due cose molto diverse, e va chiarito quale delle due si sta firmando.
Cosa firma il terzo datore di ipoteca
Il terzo datore interviene all’atto di mutuo e concede ipoteca su un bene suo per un debito di un altro. Non riceve il denaro e non si obbliga personalmente a pagare le rate (a meno che non firmi anche una fideiussione). Però il suo immobile resta vincolato fino alla fine del mutuo o fino alla riduzione dell’ipoteca.
- Se il debitore non paga, la banca può pignorare e vendere l’immobile ipotecato del terzo.
- La banca non è obbligata ad agire prima contro il figlio: il terzo datore non può pretendere che si escutano prima i beni del debitore, a meno che questo beneficio non sia stato pattuito nel contratto (art. 2868 c.c.).
- Chi ha pagato o ha perso la casa ha diritto di rivalersi sul debitore per quanto ha perso (art. 2871 c.c.).
- Se l’immobile del genitore è in comunione legale, deve firmare anche l’altro coniuge.
Le regole che proteggono chi ha il mutuo fondiario
- Estinzione anticipata senza penali per le persone fisiche che comprano o ristrutturano casa (art. 120-ter T.U.B.).
- Surroga gratuita verso un’altra banca (art. 120-quater T.U.B.).
- La banca può chiedere la risoluzione solo dopo sette rate pagate in ritardo, anche non consecutive (art. 40 T.U.B.).
- Pagata una parte del debito, si può chiedere la riduzione dell’ipoteca e liberare un immobile (art. 39 T.U.B.): è la strada per svincolare la casa dei genitori.
Quando il mutuo è pagato del tutto, l’ipoteca si cancella automaticamente, anche quella sulla casa dei genitori: la banca deve comunicarlo ai Registri immobiliari entro trenta giorni, senza costi per chi ha pagato e senza bisogno di un atto del notaio (art. 40-bis T.U.B.).
Quanto si paga di imposte
I mutui bancari di durata superiore a diciotto mesi possono godere dell’imposta sostitutiva (artt. 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973) al posto di registro, bollo e imposte ipotecarie. La paga la banca, ma la trattiene dalla somma erogata:
- 0,25% dell’importo per l’acquisto della prima casa, la ristrutturazione e in generale i mutui non legati a un acquisto;
- 2% per il mutuo che finanzia l’acquisto di un’abitazione senza i requisiti prima casa;
- 35 euro di tassa ipotecaria per l’iscrizione.
Esempio: su un mutuo prima casa di 150.000 euro l’imposta sostitutiva è di 375 euro. L’onorario del notaio, per i mutui fondiari, è ridotto alla metà per legge (art. 39, comma 7, T.U.B.): nel preventivo scritto trova ogni voce, prima di firmare.
Tre cose da chiedere prima
- Alla banca: l’ipoteca è richiesta sulla casa del genitore o basta una fideiussione limitata? Per quanto tempo?
- Al notaio: la bozza del contratto almeno qualche giorno prima, anche per il terzo datore.
- In famiglia: se il genitore vorrà vendere la casa ipotecata, servirà il consenso della banca o l’estinzione del mutuo.
Per le altre domande sul mutuo, legga anche le dieci cose da sapere prima di firmare e quali imposte si pagano su mutuo e surroga.
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Fonti
- D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (T.U.B.), artt. 38-40-bis, 120-ter e 120-quater (Normattiva)
- D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, artt. 15-20 (Normattiva)
- Codice civile, artt. 2808, 2868 e 2871 (Normattiva)
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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