Pubblicato il 18 ottobre 2026Aggiornato il 24 ottobre 20263 minuti di lettura
Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.
Il caso in 30 secondi
- 📍 La situazione: La villa di Renato e Lucia a Posillipo è intestata a una s.r.l. senza altre attività. Un compratore è interessato.
- ⚖️ L’ostacolo giuridico: Si può vendere la villa dalla società o cedere le quote. Con le quote il compratore prende anche debiti, contratti e liti della società.
- ✅ La soluzione dello Studio: Il notaio spiega le due strade e controlla società e immobile. La scelta fiscale si fa con il commercialista.
- Controllo della società: statuto, visura, poteri di chi firma, prelazione fra soci, bilanci e debiti.
- Controllo della villa: titoli edilizi, catasto, ipoteche e conformità catastale.
- Scelta e atto: con il commercialista si sceglie la strada e il notaio prepara l’atto più adatto.
In breve: La villa di Renato e Lucia a Posillipo è intestata a una s.r.l. Il compratore può comprare la villa dalla società oppure comprare le quote della società. Sono due strade diverse e il notaio controlla cose diverse.
La situazione
Negli anni Novanta i fratelli Renato e Lucia hanno messo la villa di famiglia in una società a responsabilità limitata. La società non ha altre attività. Oggi un compratore è interessato alla villa e chiede quale sia la strada giusta.
Prima strada: la società vende la villa
È una compravendita normale, in cui il venditore è la società. Firma l’amministratore, con i poteri previsti dallo statuto. Il notaio controlla la conformità catastale e urbanistica della villa, come in ogni vendita. Per i fabbricati l’atto deve citare la planimetria e contenere la dichiarazione di conformità catastale. Senza, è nullo (art. 29 della legge 52 del 1985). Le imposte dipendono dal tipo di società e di immobile.
Seconda strada: si vendono le quote
Il compratore diventa socio unico della società, e la villa resta intestata alla società. L’atto di cessione delle quote si firma con sottoscrizione autenticata. Il notaio lo deposita al registro delle imprese entro trenta giorni (art. 2470 del codice civile). Con le quote, però, il compratore prende anche la storia della società: debiti, contratti e liti.
Che cosa controlla il notaio
Nella vendita della villa: titoli edilizi, catasto, ipoteche. Nella cessione delle quote: statuto, clausole di prelazione fra soci, bilanci e debiti della società. In tutti e due i casi il notaio verifica i poteri di chi firma.
Che cosa preparare
Lo statuto e la visura della società. Gli ultimi bilanci. I titoli edilizi e la planimetria catastale della villa. Una valutazione fiscale del commercialista sulle due strade.
Il ruolo del notaio
Il notaio spiega le due strade, controlla la società e l’immobile e prepara l’atto più adatto. La scelta fiscale si fa insieme al commercialista.
Fonti
Prospetto dei costi in 3 voci
- Imposte e tasse per lo Stato: dipendono dalla strada scelta: per la vendita della villa variano secondo il tipo di società e di immobile; per la cessione delle quote si applica un regime diverso.
- Spese vive e visure: visure della società al registro delle imprese, visure ipocatastali e catastali sulla villa, diritti per il deposito, bolli.
- Onorario dello Studio + IVA: per i controlli sulla società e sull’immobile e per la redazione dell’atto scelto.
Prima di iniziare, lo Studio consegna un preventivo di massima scritto con queste tre voci.
Quali documenti servono se ha un caso simile
- Statuto e visura della società
- Ultimi bilanci
- Titoli edilizi e planimetria catastale della villa
- Valutazione fiscale del commercialista sulle due strade
Elenco completo: documenti da portare in Studio.
Se preferisce, può consultare la pagina del preventivo o prenotare una consulenza online.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale (IA) e verificato dal notaio.
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