Pubblicato il 15 ottobre 20262 minuti di lettura
In breve. Un’ipoteca dura vent’anni dalla sua iscrizione. Se il creditore non la rinnova prima, perde efficacia. Ma resta scritta nei registri e chi compra la vede nelle visure. Per il mutuo estinto c’è una strada più semplice: la cancellazione automatica, gratuita, chiesta dalla banca.
Vent’anni e poi?
L’iscrizione di ipoteca conserva il suo effetto per vent’anni (art. 2847 c.c.). Se il creditore la rinnova prima della scadenza, l’ipoteca continua a valere con lo stesso grado (art. 2850 c.c.).
Se non la rinnova, l’ipoteca perde efficacia. Il creditore può iscriverne una nuova, ma prende un grado nuovo: viene dopo le ipoteche iscritte nel frattempo (art. 2851 c.c.).
Il mutuo è finito: che cosa fa la banca
Se ha finito di pagare il mutuo, o lo ha estinto prima, non serve andare dal notaio. La banca deve comunicare l’estinzione all’Agenzia delle Entrate, che cancella l’ipoteca d’ufficio. È gratuito ed è previsto dall’art. 40-bis del Testo unico bancario.
Il sistema vale per i mutui con banche e intermediari finanziari. Per le ipoteche a favore di privati o di altri creditori serve invece un atto di assenso del creditore, dal notaio.
Perché il notaio guarda le vecchie ipoteche
Prima del rogito il notaio controlla i registri immobiliari degli ultimi vent’anni e oltre. Un’ipoteca scaduta di regola non impedisce di vendere. Ma il notaio deve capire se è davvero scaduta o se è stata rinnovata. Così chi compra sa che cosa resta sulla casa.
Che cosa fare, in pratica
- Quando chiude il mutuo, chieda alla banca la conferma scritta della comunicazione per la cancellazione.
- Dopo qualche settimana, faccia una visura per vedere se l’ipoteca risulta cancellata.
- Se l’ipoteca è di un privato, serve l’assenso del creditore: lo prepariamo noi.
Altre cose da sapere prima di firmare un mutuo sono nella guida mutuo casa: le 10 cose da sapere.
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Fonti
- Codice civile, artt. 2847 (durata dell’iscrizione), 2850 (rinnovazione) e 2851 (nuova iscrizione) – normattiva.it
- D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario), art. 40-bis (cancellazione delle ipoteche) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, servizi ipotecari – agenziaentrate.gov.it
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
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