In 30 secondi. Prima del rogito servono pochi documenti da Lei: identità, codice fiscale e i dati dell’immobile. Il resto lo recupera lo Studio. Il notaio controlla provenienza, ipoteche, catasto e titoli edilizi. Se manca la conformità catastale o urbanistica, l’atto è nullo.
Aggiornato al 19 ottobre 2026.
Quali documenti servono, e chi li procura?
La domanda che arriva più spesso in segreteria. La risposta breve: servono meno documenti di quanti pensa, perché la maggior parte li recupera lo Studio. Quelli che servono davvero da Lei sono cinque o sei.
| Documento | Chi lo procura | Quando |
|---|---|---|
| Documento d’identità e codice fiscale di tutte le parti | Le parti | Subito |
| Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio o stato libero | Lo Studio (o Lei su ANPR con SPID) | Prima del rogito |
| Atto di provenienza (rogito, donazione, denuncia di successione) | Il venditore | Alla proposta |
| Visure catastali e planimetria | Lo Studio | Sempre |
| Titoli edilizi: licenza, concessione, permesso, condono, SCIA, CILA | Il venditore, spesso con il tecnico | Prima della bozza |
| Attestato di prestazione energetica (APE) | Il venditore | Prima del rogito |
| Dichiarazione dell’amministratore su spese e morosità | Il venditore | Ultima settimana |
| Documenti del mutuo e coordinate bancarie | La banca e l’acquirente | Ultimi 10 giorni |
| Dati antiriciclaggio e origine dei fondi | Le parti | Prima del rogito |
La lista completa è in Come prepararsi all’appuntamento. Se non sa da dove cominciare, Prepari la Sua richiesta in 4 domande costruisce l’elenco su misura. Chi fa che cosa fra geometra, agenzia, banca e commercialista è in Chi fa cosa nell’atto.
Che cosa controlla il notaio prima del rogito?
Il notaio non guarda firmare e basta. È un pubblico ufficiale e risponde della regolarità dell’atto. Prima della firma lo Studio fa cinque verifiche. Nessuna è facoltativa.
- Titolarità e provenienza. Si ricostruisce la catena degli atti per almeno vent’anni: chi ha comprato da chi, se c’erano eredi, se c’è stata una donazione, se la proprietà è piena o ha un usufrutto.
- Ipoteche, pignoramenti, sequestri e domande giudiziali. Si fanno le ispezioni ipotecarie e si controlla la situazione il giorno stesso dell’atto, non una settimana prima.
- Conformità catastale. La planimetria depositata deve corrispondere allo stato di fatto. I dati catastali in atto devono essere quelli veri (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). Se non è così, l’atto è nullo.
- Regolarità urbanistica. Vanno indicati gli estremi del titolo edilizio (art. 46 D.P.R. 380/2001; art. 40 legge 47/1985 per gli immobili anteriori). Senza, l’atto è nullo.
- Antiriciclaggio. Identificazione, titolare effettivo, origine dei fondi, pagamenti tracciabili (D.Lgs. 231/2007).
Se qualcosa non torna, il notaio non può chiudere un occhio: lo vieta la legge notarile. Il ruolo è spiegato in I principi dello Studio.
La casa è regolare? Catasto, urbanistica, agibilità
Sono tre parole che sembrano sinonimi e non lo sono. Tenerle distinte evita metà dei problemi.
| Controllo | Che cosa guarda | Se manca |
|---|---|---|
| Conformità catastale | Planimetria uguale allo stato di fatto; dati catastali esatti | Atto nullo. Si sana prima, con una variazione DOCFA del tecnico |
| Regolarità urbanistica | Esistenza e legittimità del titolo edilizio | Atto nullo se manca la menzione. Le difformità parziali si valutano caso per caso |
| Agibilità | Idoneità igienico-sanitaria dell’immobile | L’atto si fa lo stesso, ma incide su prezzo, mutuo e affittabilità |
| Conformità degli impianti | Dichiarazioni del D.M. 37/2008 | L’atto si fa; si dichiara in atto lo stato reale |
Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) ha allargato le tolleranze costruttive e ha semplificato la sanatoria di alcune difformità parziali. Molte verande e molti tramezzi spostati, che dieci anni fa bloccavano una vendita, oggi si sistemano in poche settimane. Non tutto però: a Napoli i vincoli paesaggistici, la zona rossa vesuviana e i Campi Flegrei hanno regole proprie.
Per approfondire: Agibilità, regolarità urbanistica, commerciabilità e abusi, Napoli: abusi, zone rosse e vincoli, Conformità catastale, Conformità urbanistica e stato legittimo.
E se chi vende ha ricevuto la casa in donazione?
Per vent’anni è stato un grande problema: le banche non finanziavano e i prezzi scendevano. Il motivo era l’azione di restituzione. I legittimari lesi da una donazione potevano, a certe condizioni, chiedere il bene anche a chi l’aveva comprato.
Dal 18 dicembre 2025 non è più così. L’art. 44 della legge 182/2025 ha riformato gli articoli 561, 562 e 563 del codice civile. Il terzo acquirente e la banca che iscrive ipoteca non sono più esposti all’azione di restituzione. Il legittimario leso conserva l’azione di riduzione, ma la esercita verso il donatario e per il valore, non contro chi ha comprato in buona fede.
Resta un tema da trattare in atto con attenzione, soprattutto per le donazioni più recenti. Lo spieghiamo in Comprare una casa donata.
Quando non può comprare, o non può chiedere l’agevolazione
| Situazione | Si può fare? | Che cosa serve |
|---|---|---|
| Planimetria catastale diversa dallo stato di fatto | No, finché non si sistema | Variazione DOCFA del tecnico prima dell’atto |
| Manca il titolo edilizio su un immobile successivo al 1967 | No: atto nullo | Sanatoria se possibile, altrimenti non è commerciabile |
| Domanda di condono presentata e mai definita | Sì, con le menzioni di legge | Copia della domanda, versamenti, documenti del Comune |
| Piccole difformità interne entro le tolleranze | Sì | Valutazione del tecnico alla luce del Salva Casa |
| Casa senza agibilità | Sì | Se ne dà atto; incide su prezzo e mutuo |
| Una parte non può essere presente | Sì | Procura speciale, anche dall’estero |
| Rogito in videochiamata | No | Per la compravendita immobiliare serve la presenza |
Per i requisiti della prima casa veda Agevolazioni prima casa.
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Torni alla guida principale: Comprare casa a Napoli: la guida dalla proposta al rogito.
Domande frequenti
Posso comprare casa se la planimetria catastale non corrisponde? No, finché il tecnico non la aggiorna. L’atto sarebbe nullo.
Serve l’agibilità per fare il rogito? No. Ma incide su prezzo, mutuo e possibilità di affittare.
Chi procura i titoli edilizi? Il venditore, di solito con il suo tecnico.
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Approfondimento: i controlli del notaio su catasto e registri immobiliari prima del rogito