Aggiornato al 19 settembre 2026 · versione 1
In breve: una casa affittata si può vendere senza chiedere il permesso all’inquilino. Ma il contratto di affitto, se ha data certa anteriore alla vendita, continua con il nuovo proprietario fino alla scadenza (art. 1599 del codice civile). L’inquilino di un’abitazione ha il diritto di prelazione solo in un caso preciso; per i locali commerciali la prelazione è più frequente e va rispettata alla lettera.
L’affitto continua con chi compra
La regola è antica: la vendita non rompe l’affitto. Chi compra subentra al posto del vecchio proprietario: incassa i canoni dal giorno del rogito e deve rispettare la durata del contratto. Per i contratti lunghi, oltre i nove anni, serve anche la trascrizione nei registri immobiliari; altrimenti il nuovo proprietario li deve rispettare solo per nove anni.
Casa di abitazione: quando l’inquilino ha la prelazione
Di regola non ce l’ha. La prelazione nasce solo se il proprietario, alla prima scadenza del contratto, gli ha dato disdetta dicendo che vuole vendere, e non possiede altre abitazioni oltre a quella in cui vive (art. 3 della legge 431/1998). Fuori da questo caso, la casa affittata si vende a chi si vuole.
Negozi e locali: la prelazione è la regola
Per i locali usati per attività che comportano il contatto diretto con il pubblico, il conduttore ha di regola il diritto di prelazione (artt. 38 e 39 della legge 392/1978). Il proprietario deve comunicargli, con atto notificato, prezzo e condizioni; il conduttore ha 60 giorni per accettare alle stesse condizioni. Se la comunicazione non viene fatta, il conduttore può riscattare il locale da chi lo ha comprato, entro sei mesi dalla trascrizione della vendita. Ci sono eccezioni, per esempio la vendita al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.
Un esempio
Caso inventato. Giorgio vende a Fuorigrotta un appartamento affittato con un contratto 4+4, al secondo anno. Non ha mai dato disdetta, quindi niente prelazione. Chi compra subentra: incassa l’affitto dal giorno del rogito, riceve dal venditore il deposito cauzionale e non può mandare via l’inquilino prima della scadenza prevista dal contratto e dalla legge.
Cosa fare in pratica
- Porta il contratto di affitto con gli estremi di registrazione.
- Controlla se c’è stata una disdetta e che cosa diceva.
- Se è un locale commerciale, verifica se c’è prelazione prima di firmare il preliminare.
- Metti nell’atto chi incassa i canoni, cosa succede alla cauzione e chi paga le spese di condominio del periodo.
- Informa l’inquilino per iscritto del nuovo proprietario e del nuovo conto per i pagamenti.
Domande frequenti
Posso vendere senza dirlo all’inquilino?
Per una casa di abitazione, di regola sì. Per un locale commerciale con prelazione, no: l’offerta formale è obbligatoria.
Chi compra può mandare via l’inquilino?
Solo alla scadenza e nei modi previsti dalla legge, come avrebbe potuto fare il vecchio proprietario.
E se il contratto non è registrato?
È un problema da risolvere prima del rogito: parliamone con i documenti davanti.
Fonti
- Art. 1599 del codice civile (Normattiva)
- Art. 3 della legge 431/1998 (Normattiva)
- Art. 38 della legge 392/1978 (Normattiva)
Vedi anche: spese condominiali arretrate e i documenti per il rogito.
Devi vendere o comprare un immobile affittato? Chiedi un preventivo o prenota una Consulenza online.
Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.