In 30 secondi. Comprare casa passa per tre momenti: proposta, preliminare e rogito. La proprietà passa solo con il rogito, firmato davanti al notaio. Prima dell’atto si controllano ipoteche e provenienza, conformità catastale e regolarità urbanistica.
Aggiornato al 19 ottobre 2026.
In breve
Comprare casa è una catena di tre momenti: proposta, preliminare (il «compromesso») e rogito. Il notaio serve al terzo, ma può aiutarLa già al primo. Quasi tutti gli errori costosi si firmano prima di conoscerlo.
Le imposte pesano molto più dell’onorario. Con la prima casa da privato si paga il 2% sul valore catastale, non sul prezzo. Il conto completo, con un esempio da 200.000 euro, è nella pagina sui costi.
Tre controlli decidono se l’atto si può fare: ipoteche e provenienza, conformità catastale e regolarità urbanistica. Li trova spiegati nella pagina sui documenti e sui controlli.
Che cosa succede, in ordine, dal primo «ci siamo» alle chiavi?
Chi compra casa per la prima volta pensa a un unico momento: la firma dal notaio. In realtà la compravendita è una catena, e ogni anello ha effetti giuridici propri. Il punto in cui si perdono più soldi non è il rogito. È quello che si firma nelle due settimane prima, spesso su un modulo prestampato.
Veda la tabella delle sei fasi, con i tempi indicativi
| Fase | Che cosa si firma | Effetto | Tempo tipico |
|---|---|---|---|
| 1. Visita e trattativa | Nulla di vincolante | Nessuno | Giorni o mesi |
| 2. Proposta d’acquisto | Modulo dell’agenzia, con assegno | Vincola Lei fino alla scadenza; se il venditore accetta, nasce un contratto | 7–15 giorni di validità |
| 3. Preliminare («compromesso») | Scrittura privata o atto notarile | Obbligo reciproco di arrivare al rogito | 1–4 mesi prima del rogito |
| 4. Istruttoria del mutuo | Domanda, perizia, delibera | La banca si impegna a erogare | 30–60 giorni |
| 5. Rogito | Atto pubblico davanti al notaio | La proprietà passa; si pagano saldo e imposte | Una seduta, 45–90 minuti |
| 6. Adempimenti | Nulla: li fa il notaio | Registrazione, trascrizione, voltura | Entro 30 giorni |
Sequenza tipica di una compravendita fra privati con mutuo. I tempi sono indicativi: dipendono dalla banca, dal Comune e dai documenti. La versione estesa è in Come si svolge un atto.
Proposta, preliminare, compromesso: che differenza c’è?
«Compromesso» non è una parola del codice civile. Indica il contratto preliminare: con questo contratto due persone si obbligano a stipulare, più avanti, la compravendita vera e propria (art. 1351 del codice civile). Il preliminare non trasferisce la proprietà. Crea un obbligo. Chi non lo rispetta può essere costretto con una sentenza che tiene luogo del contratto (art. 2932 del codice civile).
Perché la proposta d’acquisto La vincola già
La proposta d’acquisto è un’altra cosa, ed è la fase più sottovalutata. È una dichiarazione unilaterale: Lei si vincola, il venditore no, finché non firma l’accettazione. Quando l’accettazione Le viene comunicata, il contratto è formato. È già un preliminare a tutti gli effetti, anche se è scritto su un modulo di agenzia di due facciate.
Per questo le clausole di quel modulo La governano per mesi: la data del rogito, la condizione sospensiva del mutuo, chi paga cosa, che fine fa la caparra. La regola pratica è semplice: faccia leggere la proposta prima di firmarla, non dopo.
Caparra o acconto: che cosa sta firmando davvero?
La somma che consegna al venditore alla proposta può avere tre nature diverse. Il nome cambia tutto.
Le tre forme della somma versata, una per una
- Caparra confirmatoria (art. 1385 del codice civile). È la formula più usata. Se non compra Lei, la perde. Se non vende lui, Le deve il doppio. La parte fedele può anche chiedere l’esecuzione del contratto più il risarcimento.
- Caparra penitenziale (art. 1386). È il prezzo del diritto di ripensarci: chi recede paga quella cifra e finisce lì. Va scritta espressamente, altrimenti la caparra si presume confirmatoria.
- Acconto sul prezzo. Non è una garanzia: se il contratto salta, si restituisce. Tutela meno entrambi.
Una caparra molto alta, il 30 o il 40 per cento del prezzo, non è vietata. Ma è una cattiva idea: se la trattativa salta per un motivo che non dipende da Lei, quei soldi tornano solo dopo una causa.
Ha già una proposta o un preliminare da firmare? Lo faccia leggere prima: Le indichiamo le imposte e l’onorario in un preventivo di massima scritto.
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Il preliminare va registrato? E quando conviene farlo dal notaio?
Sì. Il preliminare di compravendita immobiliare va registrato entro trenta giorni dalla firma. Si paga l’imposta di registro fissa di 200 euro, il bollo (16 euro ogni quattro facciate) e un’imposta proporzionale sulle somme: 0,50% sulla caparra confirmatoria e 3% sugli acconti (Tariffa, parte prima, art. 10 e nota, D.P.R. 131/1986). Quello che paga sugli acconti si scomputa dall’imposta dovuta al rogito. Quello che paga sulla caparra si recupera solo se la caparra è imputata a prezzo in atto.
Quando conviene il preliminare notarile trascritto, e le case da costruire
Il preliminare notarile trascritto (art. 2645-bis del codice civile) serve in situazioni precise:
- passano molti mesi fra preliminare e rogito;
- compra da un’impresa;
- il venditore ha debiti con le banche;
- l’immobile è ancora da frazionare.
La trascrizione mette il Suo acquisto al riparo da ipoteche, pignoramenti e vendite a terzi iscritti dopo. Vale per un anno dalla data convenuta per il rogito e comunque non oltre tre anni. Costa di più, ma è l’unica forma di preliminare che La protegge davvero.
Se compra una casa da costruire, dal 16 marzo 2019 il preliminare deve essere per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Servono la fideiussione, a pena di nullità, e la polizza decennale postuma (D.Lgs. 122/2005, come modificato dal D.Lgs. 14/2019).
Se compra con il mutuo, che cosa cambia?
Cambiano tre cose: i tempi, i documenti e il conto. Fra domanda e delibera passano in media da trenta a sessanta giorni. Fissi la data del rogito solo dopo la delibera definitiva. L’atto di mutuo si firma lo stesso giorno della compravendita, subito dopo. Il dettaglio è in Notaio a Napoli per il mutuo e nella guida su mutuo, surroga e cancellazione dell’ipoteca.
Il giorno del rogito
Il rogito dura fra i quarantacinque e i novanta minuti. Al tavolo ci sono venditore e acquirente (o i loro procuratori), il funzionario della banca se c’è un mutuo, spesso l’agente immobiliare e il notaio. La bozza dell’atto arriva qualche giorno prima: la legga, e se qualcosa non torna lo chieda prima.
Che cosa portare e che cosa succede dopo la firma
Porti il documento d’identità valido, la tessera sanitaria e i mezzi di pagamento. Tutti i pagamenti sono tracciabili e vengono dichiarati in atto. Poi il notaio legge l’atto: è il momento in cui verifica che Lei abbia capito che cosa firmi. Se non può esserci, si firma per procura, anche dall’estero.
Dopo la firma il notaio fa la registrazione telematica, la trascrizione e la voltura catastale, di norma entro trenta giorni. A Lei restano residenza, utenze, TARI, IMU e comunicazione all’amministratore. L’elenco è in Dopo l’atto.
Dove continuare a leggere
Questa guida è la prima di quattro pagine sul tema. Scelga quella che Le serve ora:
- Documenti e controlli prima del rogito: che cosa serve, che cosa controlla il notaio, catasto, urbanistica, agibilità, casa venduta da chi l’ha avuta in donazione.
- Comprare casa a Napoli: costi voce per voce: imposte con l’esempio da 200.000 euro, prezzo-valore, calcolatore.
- Agevolazioni prima casa: requisiti, termini, errori più frequenti.
- Comprare una casa donata: che cosa è cambiato dal 18 dicembre 2025.
Se la casa è fuori Napoli: isole, costiera e fuori regione. Per la parte pratica: come prepararsi all’appuntamento, Domande frequenti, Preventivo per la compravendita.
Domande frequenti
Legga le quattro domande frequenti
Il compromesso lo devo per forza fare dal notaio? No. Si può fare per scrittura privata. Il preliminare notarile trascritto protegge di più, e per le case da costruire è obbligatorio.
Quanto tempo passa dalla proposta al rogito? Abitualmente da uno a quattro mesi. Dipende dalla banca, dal Comune e dalla completezza dei documenti.
Chi sceglie il notaio, chi compra o chi vende? Di regola sceglie chi compra, e di solito paga le spese dell’atto.
Quanto costa comprare casa a Napoli? Dipende da prezzo, rendita catastale e agevolazioni. Il conto è nella pagina sui costi; il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti.
Per approfondire
Fonti per verificare
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