Che cosa succede, in ordine, dal primo «ci siamo» alle chiavi?

Chi compra casa per la prima volta immagina un unico grande momento: la firma dal notaio. In realtà la compravendita è una catena, e ogni anello ha effetti giuridici propri. Vale la pena vederla tutta insieme prima di entrare nei dettagli, perché il punto in cui si perdono più soldi non è il rogito: è quello che si firma nelle due settimane precedenti, spesso su un modulo prestampato, spesso senza aver chiesto niente a nessuno.

Sequenza tipica di una compravendita fra privati con mutuo. I tempi sono indicativi: dipendono dalla banca, dal Comune e dalla completezza dei documenti. La versione estesa, con i tempi di ciascun ufficio, sta in Come si svolge un atto.

Proposta, preliminare, compromesso: che differenza c’è?

«Compromesso» non è una parola del codice civile: nel linguaggio di tutti i giorni indica il contratto preliminare, cioè il contratto con cui due persone si obbligano a stipulare, più avanti, la compravendita vera e propria (art. 1351 del codice civile). Il preliminare non trasferisce la proprietà: crea un obbligo. Chi non lo rispetta può essere costretto a rispettarlo con una sentenza che tiene luogo del contratto (art. 2932 del codice civile).

La proposta d’acquisto è un’altra cosa ancora, ed è la fase più sottovalutata. È una dichiarazione unilaterale: tu ti vincoli, il venditore no, finché non firma l’accettazione. Nel momento esatto in cui l’accettazione ti viene comunicata il contratto si è formato, ed è già un preliminare a tutti gli effetti, anche se scritto su un modulo di agenzia di due facciate. Questo significa che le clausole scritte lì — la data del rogito, la condizione sospensiva del mutuo, chi paga cosa, che fine fa la caparra — sono le clausole che ti governeranno per i mesi successivi.

La regola pratica è semplice: fai leggere la proposta prima di firmarla, non dopo. Costa poco o nulla, e lo Studio lo fa volentieri anche per telefono o in consulenza online. Nella guida del notaio su comprare e vendere casa trovi il dettaglio di ogni clausola; nei casi concreti ci sono due esempi di proposte firmate male e di come si sono sistemate.

Caparra o acconto: che cosa stai firmando davvero?

La somma che consegni al venditore alla proposta può essere qualificata in tre modi diversi, e il nome cambia tutto.

• Caparra confirmatoria (art. 1385 del codice civile). È la formula più usata. Se non compri tu, la perdi. Se non vende lui, ti deve il doppio. La parte fedele può anche scegliere di non recedere e chiedere invece l’esecuzione del contratto più il risarcimento pieno.
• Caparra penitenziale (art. 1386). È il prezzo del diritto di ripensarci: chi recede paga quella cifra e la faccenda finisce lì, senza altre pretese. Va detta espressamente, altrimenti la caparra si presume confirmatoria.
• Acconto sul prezzo. Non ha nessuna funzione di garanzia: se il contratto salta, si restituisce e basta. Tutela di meno entrambi.

Una caparra sproporzionata — il 30 o il 40 per cento del prezzo — non è vietata, ma è una cattiva idea: se la trattativa salta per un motivo non tuo, quei soldi tornano solo dopo una causa. Nella pratica napoletana una caparra ragionevole sta fra il 10 e il 15 per cento. Con lo strumento sulla caparra vedi in due clic che cosa succede a quella somma in ciascuno dei tre scenari.

Il preliminare va registrato? E quando conviene farlo dal notaio?

Sì: il preliminare di compravendita immobiliare va registrato entro trenta giorni dalla sottoscrizione. Si paga l’imposta di registro fissa di 200 euro, il bollo (16 euro ogni quattro facciate) e, sulle somme, un’imposta proporzionale: 0,50% sulla caparra confirmatoria e 3% sugli acconti (Tariffa, parte prima, art. 10 e nota, d.P.R. 131/1986). Quello che paghi sugli acconti non è perso: si scomputa dall’imposta dovuta al rogito. Quello che paghi sulla caparra, invece, si recupera solo se la caparra è imputata a prezzo in atto.

Il preliminare notarile trascritto (art. 2645-bis del codice civile) è un’altra cosa e serve in situazioni precise: quando fra il preliminare e il rogito passano molti mesi, quando compri da un’impresa, quando il venditore ha esposizioni bancarie, quando l’immobile è ancora da frazionare. La trascrizione mette il tuo acquisto al riparo da ipoteche, pignoramenti e vendite a terzi iscritti dopo, per un anno dalla data convenuta per il rogito e comunque non oltre tre anni. Costa di più, ma è l’unica forma di preliminare che ti protegge davvero.

Caso speciale e obbligatorio: se compri una casa da costruire o in costruzione da un’impresa, dal 16 marzo 2019 il preliminare deve essere per atto pubblico o scrittura privata autenticata, con fideiussione a pena di nullità e polizza decennale postuma alla consegna (d.lgs. 122/2005, come modificato dal d.lgs. 14/2019). L’abbiamo raccontato per esteso in Comprare una casa da costruire. Per i costi della registrazione c’è lo strumento sul preliminare.

Quali documenti servono, e chi li procura?

La domanda che arriva più spesso in segreteria. La risposta breve: molti meno di quanti pensi, perché la maggior parte li recupera lo Studio. Quelli che servono davvero da te sono cinque o sei.

La lista completa, atto per atto, è in Documenti da portare in Studio; i moduli compilabili si scaricano dall’Area download. Se non sai da dove cominciare, Prepara la tua richiesta in 4 domande ti costruisce l’elenco su misura. Chi fa che cosa fra geometra, agenzia, banca e commercialista è spiegato in Chi fa cosa nell’atto.

Che cosa controlla il notaio prima del rogito?

Il notaio non è un testimone di lusso che guarda firmare. È un pubblico ufficiale che risponde, anche con il proprio patrimonio, della regolarità dell’atto. Prima della firma lo Studio fa cinque verifiche e nessuna è facoltativa.

1. Titolarità e provenienza. Si ricostruisce la catena degli atti per almeno vent’anni: chi ha comprato da chi, se c’erano eredi, se è passata per una donazione, se la proprietà è piena o gravata da usufrutto.
2. Ipoteche, pignoramenti, sequestri e domande giudiziali. Si fanno le ispezioni ipotecarie e si controlla la situazione il giorno stesso dell’atto, non una settimana prima.
3. Conformità catastale. La planimetria depositata deve corrispondere allo stato di fatto e i dati catastali riportati in atto devono essere quelli veri (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). È una nullità dell’atto: qui non ci sono margini.
4. Regolarità urbanistica. Vanno indicati gli estremi del titolo edilizio (art. 46 d.P.R. 380/2001; art. 40 legge 47/1985 per gli immobili anteriori). Senza, l’atto è nullo.
5. Antiriciclaggio. Identificazione, titolare effettivo, origine dei fondi, tracciabilità dei pagamenti (d.lgs. 231/2007). Non è burocrazia contro di te: è la ragione per cui in Italia una casa comprata regolarmente non torna più indietro.

Se qualcosa non torna, il notaio non può «chiudere un occhio»: glielo vieta la legge notarile. Il senso del mestiere è tutto lì, e lo spieghiamo in I principi dello Studio e in Cosa fa personalmente il notaio.

La casa è regolare? Catasto, urbanistica, agibilità

Tre parole che sembrano sinonimi e non lo sono affatto. Tenerle distinte evita metà dei problemi.

Il decreto Salva Casa (d.l. 69/2024, conv. legge 105/2024) ha allargato le tolleranze costruttive e semplificato la sanatoria di alcune difformità parziali: molte verande e molti tramezzi spostati che dieci anni fa bloccavano una vendita oggi si sistemano in poche settimane. Non tutto però: a Napoli i vincoli paesaggistici, la zona rossa vesuviana e i Campi Flegrei hanno regole loro. Il quadro completo è nei due hub dedicati: Agibilità, regolarità urbanistica, commerciabilità e abusi e Napoli: abusi, zone rosse e vincoli. Per i singoli controlli ci sono Conformità catastale e Conformità urbanistica e stato legittimo.

Quanto si paga davvero a Napoli? I numeri, riga per riga

Prendiamo un caso realistico e ripetiamolo in tutta la guida: un appartamento a Napoli, prezzo 200.000 euro, rendita catastale 600 euro, venditore privato, mutuo di 150.000 euro. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita per 1,05 e poi per il coefficiente: 110 con la prima casa, 120 senza (art. 52, commi 4 e 5, d.P.R. 131/1986).

Differenza fra prima e seconda casa in questo esempio: 8.043 euro. Se invece a vendere fosse un’impresa con IVA, la base tornerebbe a essere il prezzo: 200.000 × 4% = 8.000 euro di IVA, più 600 euro di imposte fisse e 320 euro fra bollo, tassa ipotecaria e tributi catastali. Fonti: nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, d.P.R. 131/1986; art. 10 d.lgs. 23/2011; n. 21 della Tabella A, parte II, d.P.R. 633/1972.

Alle imposte vanno aggiunti l’onorario del notaio, il contributo alla Cassa nazionale, la tassa d’Archivio, l’IVA e le spese anticipate (visure, bolli, registrazione telematica). L’onorario del notaio è libero: le tariffe sono state abrogate dal d.l. 223/2006, convertito nella legge 248/2006; i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima; resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte, invece, sono calcolate sulle norme e sono uguali ovunque. Le stime pubblicate qui sono indicative e aggiornate a settembre 2026: il preventivo scritto, gratuito e senza impegno, lo dà lo Studio. Il perché il preventivo scritto sia un obbligo e non una cortesia lo spieghiamo in questo articolo.

Che cos’è il prezzo-valore e perché ti fa risparmiare

È il meccanismo più utile e meno conosciuto di chi compra casa da un privato. Introdotto dall’art. 1, comma 497, della legge 266/2005, consente di calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale invece che sul prezzo, pur dichiarando in atto il prezzo vero. Nell’esempio sopra fa scendere la base da 200.000 a 69.300 euro: il registro passa da 4.000 a 1.386 euro.

Condizioni: l’acquirente deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione; l’immobile deve essere un’abitazione con le sue pertinenze; la richiesta va fatta al notaio, in atto. Non si recupera dopo, e non si applica quando la vendita è soggetta a IVA. In cambio la legge prevede anche una riduzione del 30% degli onorari notarili. Approfondimento completo: Prezzo-valore; puoi fare i conti con il calcolatore del valore catastale.

Prima casa: requisiti, termini e i tre errori più frequenti

L’agevolazione «prima casa» (nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, d.P.R. 131/1986) porta il registro dal 9 al 2 per cento, o l’IVA dal 10 al 4. Per averla servono tre cose insieme.

• L’immobile. Deve essere un’abitazione non di lusso: sono escluse le categorie A/1, A/8 e A/9. Le pertinenze rientrano, ma una sola per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7.
• La residenza. Devi averla nel Comune dell’immobile, oppure trasferirla entro diciotto mesi dal rogito; in alternativa vale il Comune in cui lavori. Per gli italiani residenti all’estero (iscritti AIRE) valgono regole specifiche.
• Le dichiarazioni sulla non possidenza. Non devi avere un’altra casa nello stesso Comune, né un’altra casa in Italia acquistata con la stessa agevolazione.

La novità che cambia i piani a molte famiglie: se compri la nuova prima casa mentre possiedi ancora la vecchia acquistata con l’agevolazione, hai due anni per venderla (art. 1, comma 116, legge 207/2024, che ha esteso il termine da uno a due anni). Se il termine scade, l’agevolazione decade su tutto, con imposta piena, sanzione del 30 per cento e interessi.

Strumenti utili: Ho i requisiti per la prima casa?, Credito d’imposta, Scadenza dei 18 mesi per la residenza. L’elenco di tutte le agevolazioni che passano dal notaio, con la norma e i documenti, è in Le agevolazioni fiscali negli atti notarili. E se hai dei dubbi su quello che si dice in giro, Vero o falso? 20 luoghi comuni sul notaio ne smonta parecchi.

Se compri con il mutuo, che cosa cambia?

Cambiano tre cose: i tempi, i documenti e il conto. Sui tempi: fra domanda e delibera passano in media da trenta a sessanta giorni, e la data del rogito va fissata solo dopo la delibera definitiva, non dopo quella «di massima». Sui documenti: servono buste paga o dichiarazioni dei redditi, la perizia dell’immobile e, spesso, la polizza incendio e scoppio.

Sul conto: l’atto di mutuo si stipula lo stesso giorno della compravendita, subito dopo. La banca trattiene l’imposta sostitutiva (artt. 15-17 d.P.R. 601/1973): 0,25% dell’importo erogato se hai i requisiti prima casa, 2% negli altri casi. Sull’esempio da 150.000 euro: 375 euro contro 3.000. A questo si aggiunge l’onorario del notaio per l’atto di mutuo, che è un atto autonomo.

Due cose da sapere. La prima: l’ipoteca si iscrive per una somma più alta del capitale (di solito il 150–200 per cento), perché copre anche interessi e spese; non significa che devi quella cifra. La seconda: quando finisci di pagare, la cancellazione è gratuita e automatica (art. 40-bis del Testo unico bancario), salvo i casi in cui serve l’atto notarile. Il quadro completo è nella guida su mutuo, surroga e cancellazione dell’ipoteca e nella pagina Notaio a Napoli per il mutuo. Strumenti: rata, quanto mutuo posso chiedere, estinzione anticipata.

E se chi vende ha ricevuto la casa in donazione?

Per vent’anni è stato il grande spauracchio del mercato: le banche non finanziavano, gli acquirenti scappavano, i prezzi si abbassavano. Il motivo era l’azione di restituzione: i legittimari lesi da una donazione potevano, a certe condizioni, aggredire il bene anche nelle mani del terzo che l’aveva comprato.

Dal 18 dicembre 2025 non è più così. L’art. 44 della legge 182/2025 ha riformato gli articoli 561, 562 e 563 del codice civile: il terzo acquirente e la banca che ha iscritto ipoteca non sono più esposti all’azione di restituzione. Il legittimario leso conserva l’azione di riduzione, ma la esercita verso il donatario e per il valore, non contro chi ha comprato in buona fede.

Significa che comprare da una provenienza donativa è diventato normale? In gran parte sì, ma resta un tema da trattare in atto con attenzione, soprattutto per le donazioni più recenti e per i casi in cui il donante è ancora in vita. Lo raccontiamo in Comprare un immobile di provenienza donativa e, dal lato di chi dona, nella guida sulle donazioni e nell’approfondimento su donazioni, testamento e famiglia.

Il giorno del rogito: come si svolge, chi c’è, che cosa porti

Il rogito dura fra i quarantacinque e i novanta minuti. Al tavolo ci sono venditore e acquirente (o i loro procuratori), il funzionario della banca se c’è un mutuo, spesso l’agente immobiliare, e il notaio. Non servono testimoni, salvo casi particolari: se una parte non sa o non può firmare, se è sorda, muta o cieca, o se lo chiede una delle parti.

La bozza dell’atto arriva qualche giorno prima: leggila, e se qualcosa non ti torna chiedilo prima, non al tavolo. Il giorno dell’atto porti il documento d’identità valido, la tessera sanitaria e i mezzi di pagamento. Tutti i pagamenti devono essere tracciabili e vengono dichiarati in atto: assegni circolari, bonifici, oppure il conto dedicato del notaio, che tiene le somme separate dal patrimonio dello Studio e non aggredibili dai suoi creditori. Il contante è ammesso solo entro i limiti di legge e non è mai una buona idea.

Poi il notaio legge l’atto. Non è un rito: è il momento in cui verifica che tu abbia capito che cosa stai firmando. Se non puoi esserci, si firma per procura: come si fa dall’estero, con apostille o consolato. Gli stranieri e chi non parla italiano hanno diritto all’interprete o all’atto bilingue; sulla parte internazionale c’è la pagina in inglese dello Studio.

Dopo l’atto: che cosa fa il notaio e che cosa tocca a te

Appena firmato, il notaio si occupa della registrazione telematica, della trascrizione nei registri immobiliari e della voltura catastale: di norma tutto entro trenta giorni, spesso lo stesso giorno. Le copie dell’atto arrivano poi, in forma autentica o semplice, anche nell’area riservata.

A te restano i passaggi che nessuno può fare al posto tuo: residenza (con il termine dei diciotto mesi se hai chiesto la prima casa), volture delle utenze, TARI, IMU se dovuta, comunicazione all’amministratore di condominio, eventuale disdetta di polizze. La checklist con i termini e i link agli uffici è in Dopo l’atto: cosa fa il notaio e cosa devi fare tu; le richieste di copie e gli adempimenti su atti già stipulati si fanno da questa pagina.

Quando NON puoi comprare (o non puoi chiedere l’agevolazione)

Metà delle domande che riceviamo cominciano con «ma è vero che non si può…». Ecco le situazioni in cui davvero non si può, e quelle in cui invece si può eccome, a certe condizioni.

Il quadro completo delle irregolarità edilizie, ipotesi per ipotesi, con la tabella «si può vendere?», sta in questo hub. Sulle cose che il notaio non può fare, e sul perché, vedi Concorrenza, pubblicità e deontologia.

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