Comprare e vendere casa a Napoli: la guida del notaio

Quali sono le fasi della compravendita, dalla proposta al rogito?

Una compravendita immobiliare a Napoli, come ovunque in Italia, si svolge di norma in tre tappe: la proposta d’acquisto, il contratto preliminare (il «compromesso») e l’atto definitivo davanti al notaio, detto rogito. Non tutte sono obbligatorie: si può andare direttamente al rogito, e capita spesso tra parenti o quando l’acquirente non ha bisogno di un mutuo. Ma capire cosa ti impegna e da quando è la prima cosa da chiarire.

La proposta d’acquisto

È il modulo che di solito ti fa firmare l’agenzia: contiene prezzo, tempi e condizioni, e di regola è accompagnata da un assegno a titolo di caparra. Finché il venditore non la accetta per iscritto, sei l’unico vincolato; quando la accetta, la proposta diventa a tutti gli effetti un contratto preliminare. Per questo conviene leggerla come se fosse già il compromesso: se prevede una condizione (per esempio l’ottenimento del mutuo), deve essere scritta chiaramente, con un termine.

Il contratto preliminare

Con il preliminare (art. 1351 c.c.) le parti si obbligano a stipulare l’atto definitivo a una certa data e a un certo prezzo. Va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni: si paga un’imposta fissa di registro di 200 euro, più lo 0,50% sulla caparra confirmatoria e il 3% sugli acconti di prezzo, somme che vengono poi scomputate dall’imposta dovuta al rogito. Se il preliminare è ricevuto o autenticato dal notaio può essere trascritto nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.): per tre anni nessun pignoramento, ipoteca o vendita successiva potrà pregiudicare l’acquirente. È una tutela che vale la spesa quando si versano acconti importanti o si compra dal costruttore, caso in cui la forma notarile è comunque obbligatoria per legge (d.lgs. 122/2005).

Il rogito

È l’atto pubblico con cui la proprietà passa dal venditore all’acquirente. Il notaio identifica le parti, verifica che abbiano capito e voluto ciò che firmano, legge l’atto e lo spiega. Da quel momento l’acquirente è proprietario; nei giorni successivi il notaio registra l’atto, lo trascrive nei registri immobiliari e presenta la voltura catastale. Il prezzo si paga di regola con assegni circolari o bonifico, e i mezzi di pagamento vanno indicati nell’atto (art. 35, comma 22, d.l. 223/2006). Se vuoi, il saldo può transitare sul conto dedicato del notaio ed essere svincolato solo dopo la trascrizione: è il cosiddetto deposito prezzo (legge 124/2017).

Cosa controlla il notaio prima di farti firmare?

Il notaio non è l’avvocato di una parte: è un pubblico ufficiale terzo, che deve garantire a entrambe un atto valido e sicuro. Per farlo, prima del rogito svolge una serie di verifiche che spesso non si vedono ma che decidono la bontà dell’affare.

• Provenienza e titolarità. Ricostruisce vent’anni di passaggi di proprietà per accertare che chi vende sia davvero proprietario e che l’immobile non abbia una provenienza a rischio (per esempio da donazione: dal 18 dicembre 2025, con la riforma degli artt. 561 e 563 c.c., chi compra da un donatario non è più esposto all’azione di restituzione; ne parliamo nella guida alle donazioni).
• Ipoteche, pignoramenti, vincoli. Le visure ipotecarie ventennali dicono se sull’immobile gravano ipoteche, sequestri, pignoramenti, servitù o domande giudiziali. Un’ipoteca per un mutuo estinto si cancella; un pignoramento blocca tutto.
• Conformità catastale. Per legge (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985) l’atto deve contenere l’identificazione catastale e la dichiarazione che la planimetria depositata corrisponde allo stato di fatto: se non corrisponde, l’atto è nullo. Prima del rogito serve quindi che un tecnico confronti planimetria e immobile reale (Conformità catastale: cosa controlla il notaio).
• Regolarità urbanistica. Il venditore dichiara nell’atto i titoli edilizi con cui l’immobile è stato costruito o modificato (art. 46 d.P.R. 380/2001). Il Salva Casa (d.l. 69/2024, conv. legge 105/2024) ha ampliato le tolleranze costruttive, che oggi vanno dal 2% al 5% a seconda della superficie e arrivano al 6% per le unità sotto i 60 metri quadrati: molte piccole difformità non sono più un problema, ma vanno comunque verificate. Approfondimento: Conformità urbanistica e stato legittimo.
• Attestato di prestazione energetica (APE). Va allegato all’atto o comunque consegnato all’acquirente, che ne dà atto.
• Condominio. Chi compra risponde in solido con il venditore delle spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.): per questo si chiede all’amministratore una dichiarazione sui pagamenti e sulle delibere di lavori straordinari.
• Impianti e certificazioni. La conformità degli impianti non è condizione di validità dell’atto, ma va chiarito nel contratto chi si assume il rischio.

Se qualcosa non torna, il notaio lo dice prima, non il giorno dell’atto. Nell’articolo Il notaio lo pago io: perché non sta dalla mia parte? spieghiamo perché questa terzietà è una garanzia proprio per chi compra.

Prezzo-valore: perché le imposte si calcolano sul valore catastale?

Quando compri un’abitazione da un privato (o comunque senza IVA) e sei una persona fisica che non agisce come impresa, puoi chiedere nell’atto che le imposte siano calcolate sul valore catastale invece che sul prezzo (art. 1, comma 497, legge 266/2005). Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita rivalutata del 5% per 110 se hai i requisiti prima casa, per 120 negli altri casi: in pratica rendita × 115,5 oppure rendita × 126.

Il vantaggio è doppio. Primo: a Napoli il valore catastale è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato, quindi le imposte scendono. Secondo: dichiarando il prezzo vero non rischi accertamenti di valore, e gli onorari notarili sono ridotti per legge del 30%. Il prezzo-valore non si applica ai terreni, agli uffici, ai negozi e agli acquisti con IVA. Dettagli e limiti: Prezzo-valore: quando le imposte si calcolano sul valore catastale.

Quali sono le agevolazioni prima casa nel 2026?

Con i requisiti prima casa l’imposta di registro scende dal 9% al 2% (minimo 1.000 euro) e le imposte ipotecaria e catastale sono fisse, 50 euro ciascuna. Se compri dal costruttore con IVA, l’aliquota è il 4% invece del 10% e registro, ipotecaria e catastale sono 200 euro ciascuna. Le condizioni sono nella nota II-bis all’art. 1 della Tariffa del d.P.R. 131/1986 (dal 1° gennaio 2026 raccolte nel Testo unico dei tributi indiretti, d.lgs. 123/2025):

• l’immobile non deve essere di categoria A/1, A/8 o A/9;
• devi avere o trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dall’atto (oppure lavorare in quel Comune);
• non devi possedere un’altra abitazione nello stesso Comune;
• non devi possedere in tutta Italia un’altra casa comprata con l’agevolazione. Se la possiedi, puoi comunque comprare la nuova con il 2% a patto di vendere la vecchia entro due anni dal nuovo acquisto: il termine, che era di un anno, è stato raddoppiato dall’art. 1, comma 116, della legge 207/2024.

L’agevolazione si estende a una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2 (cantina), C/6 (box) e C/7 (tettoia). Se rivendi entro cinque anni senza ricomprare un’altra abitazione principale entro un anno, decadi: recupero dell’imposta, sanzione del 30% e interessi. Chi vende e ricompra, invece, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta pagata sul primo acquisto. Guida completa: Agevolazione prima casa: imposte, requisiti, decadenza.

Cosa cambia se compri con il mutuo?

Quando c’è un mutuo, il giorno del rogito si firmano due atti: la compravendita e il contratto di mutuo con iscrizione di ipoteca a favore della banca. La banca chiede al notaio una relazione preliminare sull’immobile (la stessa indagine ventennale di cui sopra) e, dopo l’atto, la copia esecutiva del mutuo. Sul finanziamento si paga l’imposta sostitutiva dello 0,25% se è per la prima casa, del 2% negli altri casi: la trattiene la banca, non il notaio.

Attenzione ai tempi: la delibera del mutuo arriva di solito 30-60 giorni dopo la richiesta, e la data del rogito va fissata solo quando la banca ha confermato. Per surroga, accollo, estinzione e cancellazione dell’ipoteca c’è la guida al mutuo; per la rata, l’utilità sulla rata del mutuo.

Quanto costa comprare casa nel 2026? Le voci e un esempio

Il conto di una compravendita ha tre componenti: le imposte (che il notaio riscuote e versa allo Stato), l’onorario del notaio e le spese (visure, tasse ipotecarie e catastali, bolli, copie). Le imposte sono la parte più pesante e dipendono da chi vende e da cosa compri.

Esempio: prima casa a Chiaia comprata da un privato

Appartamento con rendita catastale di 900 euro, prezzo 250.000 euro, acquirente con requisiti prima casa. Valore catastale: 900 × 1,05 × 110 = 103.950 euro.

Lo stesso appartamento comprato come seconda casa avrebbe un valore catastale di 113.400 euro e un registro del 9%, cioè 10.206 euro: la differenza tra i due scenari supera gli 8.000 euro, ed è il motivo per cui i requisiti prima casa vanno verificati con cura prima dell’atto, non dopo. Fai la tua simulazione con l’utilità Imposte acquisto casa 2026; se compri da impresa, leggi Comprare casa con IVA o da privato.

Cosa paga chi vende

Il venditore non paga imposte sull’atto, ma può dover pagare la plusvalenza: se rivende entro cinque anni dall’acquisto un immobile che non è stato la sua abitazione principale per la maggior parte del periodo, la differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto è tassata a IRPEF oppure, su richiesta al notaio nell’atto, con l’imposta sostitutiva del 26%. I cinque anni si contano fino al rogito, non fino al compromesso (Agenzia delle Entrate, risposta 157/2026). Per gli immobili ristrutturati con il Superbonus il periodo è di dieci anni. Dettagli in Plusvalenze immobiliari e nell’utilità Plusvalenza vendita immobile.

Quali documenti servono per comprare o vendere?

Arrivare in Studio con i documenti giusti accorcia i tempi di settimane. Questo è l’elenco tipico; il promemoria completo è nella pagina Documenti da portare in Studio.

Se non trovi qualcosa (per esempio il vecchio atto di provenienza o la licenza edilizia), dillo subito: molti documenti possiamo recuperarli noi con visure e accessi agli atti, ma servono giorni, a volte settimane.

Quanto tempo ci vuole, in pratica?

1. Proposta e accettazione: 1-2 settimane. È il momento di chiederci un preventivo gratuito e di far leggere al notaio la proposta prima di firmarla.
2. Preliminare: 2-4 settimane dopo. Nel frattempo raccogliamo i documenti e facciamo le prime visure; se serve, trascriviamo il preliminare.
3. Istruttoria del mutuo: 30-60 giorni. La perizia della banca e la relazione notarile viaggiano in parallelo.
4. Rogito: di solito 60-90 giorni dal preliminare. Pochi giorni prima ti mandiamo la bozza dell’atto e il conteggio definitivo; il giorno dell’atto si firma, si paga e si consegnano le chiavi.
5. Dopo l’atto: entro 30 giorni. Registrazione, trascrizione e voltura sono eseguite dal notaio, di regola entro pochi giorni; la copia dell’atto con gli estremi di registrazione è pronta subito dopo.

Cosa resta da fare dopo l’atto?

• Copie. Ricevi la copia dell’atto (semplice o autentica) con gli estremi di registrazione e trascrizione; la banca riceve la copia esecutiva del mutuo. Le richieste successive si fanno dalla pagina Dopo l’atto o dall’area riservata.
• Residenza. Se hai chiesto la prima casa, ricorda i 18 mesi per trasferire la residenza nel Comune. L’utilità Scadenze prima casa calcola le date.
• Condominio e utenze. Comunica il cambio di proprietà all’amministratore e volta le utenze; la comunicazione di cessione di fabbricato alla Questura non serve, perché la assorbe la registrazione dell’atto.
• IMU e TARI. L’IMU si paga in proporzione ai mesi di possesso; la TARI va dichiarata al Comune di Napoli entro i termini del regolamento comunale.
• Detrazioni. Gli interessi del mutuo prima casa sono detraibili al 19% fino a 4.000 euro l’anno; conserva l’atto di mutuo e le quietanze. Le agevolazioni per i lavori sono riassunte nel vademecum Casa e fisco 2026.

Domande frequenti