Pubblicato il 31 agosto 2025Aggiornato il 17 ottobre 20263 minuti di lettura
In 30 secondi
- Capannoni e opifici (categoria D) sono immobili strumentali per natura.
- Restano strumentali anche se li compra un privato o restano vuoti.
- Le imposte dipendono soprattutto da chi vende.
Chi acquista un capannone o un opificio industriale per la propria attività deve conoscere un regime fiscale diverso da quello della casa. Questi immobili rientrano tra i fabbricati strumentali, e la tassazione dipende soprattutto da chi vende. Vediamo, seguendo la Circolare n. 18/E del 2013 dell’Agenzia delle Entrate.
Capannoni e opifici: categoria catastale D
Capannoni, opifici e impianti industriali rientrano nella categoria catastale D e sono immobili strumentali per natura: non sono utilizzabili in modo diverso senza radicali trasformazioni. Da qui il loro specifico trattamento fiscale.
Acquisto da impresa (soggetto IVA)
La cessione da parte di un’impresa è di regola esente da IVA, con possibilità per il venditore di optare per l’imponibilità IVA in atto (spesso in reverse charge tra imprese). In ogni caso le imposte d’atto sono:
- imposta di registro in misura fissa (200 euro);
- imposta ipotecaria 3%;
- imposta catastale 1%.
Acquisto da privato
Se il venditore è un privato si applica il regime ordinario: imposta di registro 9% (minimo 1.000 euro) e imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.
E se si usa il leasing?
Il leasing immobiliare è molto usato per capannoni e immobili d’impresa. In questo caso i canoni e la successiva quota di riscatto seguono, ai fini IVA, le stesse regole delle cessioni, mentre le imposte d’atto hanno una disciplina specifica. È una strada che può offrire vantaggi finanziari e fiscali, da valutare caso per caso.
Come per gli uffici, agli immobili strumentali non si applica il “prezzo-valore”: la base imponibile è il corrispettivo. Per un quadro d’insieme leggi la guida sui trasferimenti immobiliari.
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Fonti per verificare
- D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 10, n. 8-ter (cessioni di fabbricati strumentali: esenzione e opzione IVA) e art. 17, comma 6, lett. a-bis (reverse charge) – normattiva.it
- D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, Testo unico delle imposte ipotecaria e catastale (3% e 1% sui fabbricati strumentali) – normattiva.it
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Testo unico dell’imposta di registro (art. 1 Tariffa parte prima; art. 40 sull’alternatività IVA/registro) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, “La tassazione degli atti notarili” (PDF) – agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, visura catastale online (verifica della categoria D) – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, studi e Guide per il cittadino – notariato.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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