Chi acquista un capannone o un opificio industriale per la propria attività deve conoscere un regime fiscale diverso da quello della casa. Questi immobili rientrano tra i fabbricati strumentali, e la tassazione dipende soprattutto da chi vende. Vediamo, seguendo la Circolare n. 18/E del 2013 dell’Agenzia delle Entrate.
Capannoni e opifici: categoria catastale D
Capannoni, opifici e impianti industriali rientrano nella categoria catastale D e sono immobili strumentali per natura: non sono utilizzabili in modo diverso senza radicali trasformazioni. Da qui il loro specifico trattamento fiscale.
Acquisto da impresa (soggetto IVA)
La cessione da parte di un’impresa è di regola esente da IVA, con possibilità per il venditore di optare per l’imponibilità IVA in atto (spesso in reverse charge tra imprese). In ogni caso le imposte d’atto sono:
- imposta di registro in misura fissa (200 euro);
- imposta ipotecaria 3%;
- imposta catastale 1%.
Acquisto da privato
Se il venditore è un privato si applica il regime ordinario: imposta di registro 9% (minimo 1.000 euro) e imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.
E se si usa il leasing?
Il leasing immobiliare è molto usato per capannoni e immobili d’impresa. In questo caso i canoni e la successiva quota di riscatto seguono, ai fini IVA, le stesse regole delle cessioni, mentre le imposte d’atto hanno una disciplina specifica. È una strada che può offrire vantaggi finanziari e fiscali, da valutare caso per caso.
Come per gli uffici, agli immobili strumentali non si applica il “prezzo-valore”: la base imponibile è il corrispettivo. Per un quadro d’insieme leggi la guida sui trasferimenti immobiliari.
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