Negoziazione assistita con trasferimento di immobili: quando serve il notaio

Pubblicato il 16 ottobre 2026 · Aggiornato il 22 ottobre 2026 · 9 minuti di lettura

Versione 1 del 16/10/2026

In breve: se l’accordo di negoziazione assistita trasferisce un immobile, o contiene un altro atto soggetto a trascrizione, la firma va autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato, cioè in pratica dal notaio. Senza autentica l’accordo vale fra le parti, ma non entra nei registri immobiliari.

Questa è una scheda di lavoro per gli avvocati che seguono una negoziazione assistita con dentro una casa, un box o un terreno. Per i clienti che vogliono capire come separarsi senza tribunale c’è l’articolo Separarsi senza tribunale: la negoziazione assistita e il notaio. Qui trovate i passaggi pratici.

La regola

L’art. 5, comma 3, del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 132 (negoziazione assistita), convertito dalla legge 10 novembre 2014, n. 162, dice: «Se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti soggetti a trascrizione, per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione del processo verbale di accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato».

Art. 5 del decreto-legge n. 132 del 2014 — che cosa dice

DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 132, «Misure urgenti di degiurisdizionalizzazione ed altri interventi per la definizione dell’arretrato in materia di processo civile», convertito dalla legge 10 novembre 2014, n. 162.

In sintesi, con parole nostre: l’accordo raggiunto con la negoziazione assistita, firmato dalle parti e dagli avvocati, è titolo esecutivo; gli avvocati certificano l’autografia delle firme (comma 2). Se l’accordo contiene un atto da trascrivere, per la trascrizione le firme vanno autenticate da un pubblico ufficiale autorizzato (comma 3).

Articolo 5 su Normattiva

La norma vale per ogni negoziazione, anche fuori dalla famiglia: una lite fra comproprietari chiusa con una divisione, una servitù riconosciuta. Se l’atto va trascritto, serve l’autentica. Gli avvocati certificano l’autografia delle firme ai fini dell’accordo (art. 5, comma 2), ma quella certificazione non basta per la Conservatoria.

Separazione e divorzio: perché qui il notaio serve e davanti al giudice no

Nella crisi coniugale la differenza con il procedimento davanti al tribunale è netta. La Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza 29 luglio 2021, n. 21761 ha stabilito che i trasferimenti immobiliari inseriti negli accordi di separazione consensuale o di divorzio congiunto sono validi, perché il verbale d’udienza è un atto pubblico e costituisce titolo per la trascrizione. Sono le Sezioni Unite: su questo punto il contrasto è chiuso.

Cassazione, sezioni unite, 29 luglio 2021, n. 21761 — che cosa ha deciso

Sentenza della Corte di cassazione, sezioni unite civili, 29 luglio 2021, n. 21761.

Sezioni Unite: chiude il contrasto.

Il principio, con parole nostre: le clausole degli accordi di separazione consensuale o di divorzio congiunto che trasferiscono immobili sono valide, perché il verbale d’udienza è un atto pubblico e può essere trascritto.

Testo ufficiale non ancora riscontrato.

Il commento su arclex.it

L’accordo di negoziazione assistita invece è una scrittura degli avvocati e delle parti. Per l’art. 6 del D.L. 132/2014 produce gli effetti dei provvedimenti del giudice dopo il nulla osta del procuratore della Repubblica, o dopo la sua autorizzazione se ci sono figli minori, o figli maggiorenni incapaci, con handicap grave o economicamente non autosufficienti. Ma per trascrivere resta la regola dell’art. 5: serve l’autentica.

Art. 6 del decreto-legge n. 132 del 2014 — che cosa dice

DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 132, «Misure urgenti di degiurisdizionalizzazione ed altri interventi per la definizione dell’arretrato in materia di processo civile».

In sintesi, con parole nostre: regola la negoziazione assistita per separazione, divorzio e rapporti con i figli. L’accordo va al procuratore della Repubblica: se non ci sono figli da tutelare dà il nulla osta, altrimenti lo autorizza se risponde al loro interesse. Dopo, l’accordo produce gli effetti dei provvedimenti del giudice.

Articolo 6 su Normattiva

Oggi la negoziazione è ammessa anche fra genitori non sposati, per l’affidamento e il mantenimento dei figli (art. 6, comma 1-bis), e nel divorzio può prevedere l’assegno in un’unica soluzione (art. 6, comma 3-bis).

Due modi di lavorare

Primo modo: il notaio autentica le firme sull’accordo. Le parti firmano l’accordo davanti a noi, noi autentichiamo e, arrivato il nulla osta o l’autorizzazione, trascriviamo e facciamo la voltura. Funziona se l’accordo è già completo di tutto quello che serve a un atto immobiliare: dati catastali, dichiarazioni urbanistiche, conformità catastale.

Secondo modo: l’accordo contiene l’obbligo di trasferire, e il trasferimento si fa con un atto notarile separato, dopo il nulla osta, che richiama l’accordo e lo esegue. È la strada che consigliamo quando ci sono mutui, difformità da sistemare o più beni: i controlli si fanno con calma.

In tutti e due i casi mandateci la bozza prima della firma: un accordo già trasmesso allo stato civile e poi respinto in Conservatoria costa tempo a tutti.

Che cosa ci serve

• La bozza dell’accordo e i dati completi delle parti, con il regime patrimoniale.
• Il titolo di provenienza dell’immobile.
• Visura e planimetria catastale. Per le unità urbane l’atto deve contenere, a pena di nullità, i dati catastali, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione degli intestatari che dati e planimetria sono conformi allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52 (conformità catastale)).
• Gli estremi del titolo edilizio. Per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 l’atto è nullo senza la dichiarazione degli estremi del permesso di costruire o della sanatoria (art. 46 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia)).
• Per un terreno, il certificato di destinazione urbanistica (art. 30 del testo unico edilizia).
• Se c’è un mutuo, i dati del finanziamento e la posizione della banca su accollo o estinzione.

Art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 — che cosa dice

LEGGE 27 febbraio 1985, n. 52, «Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari».

In sintesi, con parole nostre: gli atti tra vivi sui fabbricati esistenti devono contenere, a pena di nullità, i dati catastali, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione degli intestatari che corrispondono allo stato di fatto; la dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato.

Articolo 29 su Normattiva

Artt. 46 e 30 del testo unico edilizia — che cosa dicono

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».

In sintesi, con parole nostre: l’art. 46 rende nulli gli atti su edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 se non indicano gli estremi del permesso di costruire o in sanatoria. L’art. 30 rende nulli gli atti sui terreni senza il certificato di destinazione urbanistica allegato.

Articolo 46 su Normattiva

Articolo 30 su Normattiva

Le imposte

Gli atti del procedimento di divorzio sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa per l’art. 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74 (norme sul divorzio). L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 65/E del 16 luglio 2015, ha ritenuto l’esenzione applicabile anche agli accordi di negoziazione assistita di separazione e divorzio, perché producono gli stessi effetti dei provvedimenti del giudice. Con una condizione: dal testo deve risultare che i trasferimenti servono a risolvere la crisi coniugale. Scrivetelo nell’accordo, in modo esplicito.

Art. 19 della legge n. 74 del 1987 — che cosa dice

LEGGE 6 marzo 1987, n. 74, «Nuove norme sulla disciplina dei casi di scioglimento di matrimonio».

In sintesi, con parole nostre: tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti dei procedimenti di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa.

Articolo 19 su Normattiva

Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 65/E del 2015 — che cosa dice

Agenzia delle Entrate, risoluzione 16 luglio 2015, n. 65/E.

In sintesi, con parole nostre: l’esenzione dell’art. 19 della legge 74/1987 vale anche per gli accordi di negoziazione assistita di separazione e divorzio, perché hanno gli stessi effetti dei provvedimenti del giudice, a condizione che risulti che i trasferimenti servono a regolare la crisi coniugale. È prassi dell’Agenzia, non legge.

La risoluzione sul sito dell’Agenzia delle Entrate

Che cosa cambia dal 2027: dal 1° gennaio 2027 le imposte d’atto passano dal D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 al testo unico dei tributi indiretti (decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123). Per gli accordi firmati dal 2027 verifichiamo la norma in vigore il giorno della firma.

Testo unico dei tributi indiretti — che cosa dice

DECRETO LEGISLATIVO 1 agosto 2025, n. 123, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti».

In sintesi, con parole nostre: riunisce in un solo testo registro, ipotecaria e catastale, successioni e donazioni e bollo. Prende il posto del D.P.R. 131/1986 dal 1° gennaio 2027.

Il D.Lgs. 123/2025 su Normattiva

Un esempio

Maria Luisa e Domenico si separano con la negoziazione assistita. L’avvocata Lucia assiste lei, l’avvocato Alessandro assiste lui. L’accordo prevede che la metà della casa di Domenico passi a Maria Luisa, che vive lì con i due figli, al posto di una parte dell’assegno. Sulla casa c’è un mutuo cointestato.

Lucia ci manda la bozza due settimane prima. Dalle visure emerge un tramezzo spostato e non riportato in planimetria: il tecnico aggiorna il catasto, e con la banca si concorda l’accollo del mutuo. Gli avvocati scelgono il secondo modo: l’accordo contiene l’obbligo di trasferire e la motivazione legata alla crisi coniugale; dopo l’autorizzazione del procuratore si firma in Studio l’atto di trasferimento, esente da imposte, che poi trascriviamo.

Nomi e cifre sono inventati.

Cosa fare in pratica

1. Appena nell’accordo compare un immobile, mandateci la bozza.
2. Raccogliete provenienza, visura, planimetria e titoli edilizi.
3. Decidete con noi se autenticare l’accordo o fare un atto separato.
4. Scrivete nell’accordo perché il trasferimento serve a risolvere la crisi coniugale.
5. Dopo il nulla osta o l’autorizzazione, fissate la firma in Studio.

Domande frequenti

La certificazione delle firme fatta dagli avvocati basta per trascrivere?

No. Per trascrivere serve l’autentica di un pubblico ufficiale autorizzato, come dice l’art. 5, comma 3, del D.L. 132/2014.

Il trasferimento senza autentica è nullo?

Vale fra le parti, ma non si trascrive. Quindi non è opponibile a chi compra dopo o a chi iscrive ipoteca sull’immobile.

Vale anche per le negoziazioni che non riguardano la famiglia?

Sì. La regola dell’autentica vale per ogni accordo di negoziazione che contiene un atto soggetto a trascrizione, per esempio una divisione fra comproprietari.

Il trasferimento della casa fra coniugi paga imposte?

È esente per l’art. 19 della legge 74/1987, se dall’accordo risulta che serve a risolvere la crisi coniugale, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nel 2015.

Fonti

• D.L. 12 settembre 2014, n. 132, artt. 5 e 6: normattiva.it e testo aggiornato su ilcaso.it
• Cass., sez. un. civ., 29 luglio 2021, n. 21761: arclex.it
• Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis: federnotizie.it
• Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 65/E del 16 luglio 2015: agenziaentrate.gov.it

Vedi anche

• Casa al coniuge nella separazione: serve il notaio o basta il verbale?
• L’accordo di mediazione e l’autentica del notaio
• Conformità urbanistica e catastale: le dichiarazioni dell’atto
• Divisione ereditaria: la scheda di prassi per i professionisti
• Informazioni per i professionisti che seguono un atto notarile

Per una pratica concreta chiedete il preventivo di massima o una Consulenza online: segreteria@notaiofiorentinomarco.com, +39 352 273 7467. Gli atti si firmano nello Studio a Napoli, Via Cuma 6.

Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.