Pubblicato il 27 ottobre 20269 minuti di lettura
Versione 1 del 09/11/2026
In breve: una casa ereditata da tre fratelli si vende solo se firmano tutti e tre. Chi vive all’estero può firmare con una procura fatta al consolato italiano o da un notaio del posto. Prima però bisogna mettere in ordine l’eredità e controllare la casa, soprattutto se è vicina al mare: nel Salento, entro 300 metri dalla riva, di regola c’è il vincolo paesaggistico.
La situazione
Caso inventato, con cifre di esempio. Renato vive a Napoli, sua sorella Lucia a Lecce, il fratello Domenico da quindici anni a Bruxelles, dove lavora. Nel 2025 muore la madre e lascia ai tre figli, senza testamento, una casa al mare nel Salento, sulla costa adriatica: due camere, un terrazzo, a circa 150 metri dalla spiaggia.
Renato e Domenico vorrebbero venderla. Alessandro, che vive a Milano, offre 240.000 euro. Renato chiama lo Studio: Domenico non può venire in Italia e Lucia non è convinta.
I problemi che nessuno aveva visto
Il primo: l’eredità non era ancora «in ordine». Renato aveva presentato la dichiarazione di successione nei dodici mesi previsti dall’art. 31 del decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346 (testo unico successioni e donazioni). Ma è un adempimento fiscale. Per vendere deve risultare nei registri immobiliari anche l’accettazione dell’eredità (art. 2648 del codice civile). Senza, chi compra e la sua banca si fermano.
Art. 31 del testo unico successioni e art. 2648 del codice civile — che cosa dicono
DECRETO LEGISLATIVO 31 ottobre 1990, n. 346, «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni».
L’articolo 31, comma 1:
«La dichiarazione deve essere presentata entro dodici mesi dalla data di apertura della successione».
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 (codice civile), art. 2648: con parole nostre, si trascrivono nei registri immobiliari l’accettazione dell’eredità che riguarda immobili, fatta con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, e l’acquisto dei legati.
Il secondo: il fratello a Bruxelles. Domenico non poteva prendersi due giorni per firmare. Poteva farsi rappresentare, ma una delega scritta a mano non basta: la procura deve avere la stessa forma dell’atto di vendita, come dice l’art. 1392 del codice civile. Quindi serviva un pubblico ufficiale anche per lui.
Il terzo, il più serio: la veranda. Nel 2010 la madre aveva chiuso metà del terrazzo con pannelli di vetro. Nessuna pratica in Comune, nessuna autorizzazione paesaggistica. E la casa sta entro 300 metri dalla riva, dove il vincolo paesaggistico c’è per legge, salvo alcune eccezioni per le zone già urbanizzate che il tecnico controlla (art. 142 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, codice dei beni culturali e del paesaggio). In Puglia le regole di dettaglio le dà il Piano paesaggistico territoriale regionale, il PPTR, approvato dalla Giunta regionale con delibera n. 176 del 16 febbraio 2015.
Art. 142 e art. 167 del codice del paesaggio, e il PPTR della Puglia — che cosa dicono
DECRETO LEGISLATIVO 22 gennaio 2004, n. 42, «Codice dei beni culturali e del paesaggio».
L’articolo 142, comma 1, lettera a), tutela per legge:
«i territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i terreni elevati sul mare».
L’articolo 167, comma 4, consente di chiedere dopo l’accertamento della compatibilità paesaggistica solo per alcuni lavori, fra cui quelli «che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi». Per le difformità parziali, dal 2024 c’è anche la strada dell’art. 36-bis del testo unico edilizia, introdotto dal decreto «salva casa».
Il PPTR della Puglia è stato approvato con delibera della Giunta regionale n. 176 del 16 febbraio 2015: norme, cartografia e tutele sono sul portale della Regione.
Articolo 142 su Normattiva · Articolo 167 su Normattiva · PPTR sul portale della Regione Puglia
Il tecnico incaricato dai fratelli ha verificato: i vetri avevano chiuso uno spazio e creato un volume. In zona vincolata un’opera così, fatta senza alcun titolo, non si mette in regola con una domanda a posteriori. E la planimetria catastale non la riportava.
Come si è risolto
Prima la scelta di famiglia. Lucia avrebbe voluto tenere la casa. Lo Studio ha spiegato le due strade. La prima era la divisione: ogni coerede può sempre chiederla (art. 713 del codice civile) e la casa poteva andare a Lucia, che però avrebbe dovuto pagare ai fratelli la differenza in denaro. La seconda era vendere tutti insieme. Lucia non poteva pagare quella differenza e ha scelto di vendere.
Domenico, a un certo punto, aveva proposto di vendere solo la sua parte ad Alessandro. Lo abbiamo sconsigliato: chi vende la propria quota di eredità a un estraneo deve prima offrirla agli altri coeredi, che hanno la prelazione (art. 732 del codice civile). E ad Alessandro un terzo di casa non interessava.
Artt. 713, 732 e 1392 del codice civile — che cosa dicono
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
Art. 713, primo comma: «I coeredi possono sempre domandare la divisione».
Art. 732, con parole nostre: il coerede che vuole vendere a un estraneo la sua quota deve comunicare la proposta e il prezzo agli altri coeredi, che hanno due mesi per comprare loro alle stesse condizioni. Se la comunicazione manca, possono riscattare la quota da chi l’ha comprata finché dura la comunione ereditaria.
Art. 1392: «La procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere».
Poi la veranda. I fratelli hanno fatto togliere i vetri e riportare il terrazzo com’era nel progetto. Il tecnico ha documentato i lavori con fotografie e una relazione. Alessandro ha accettato di aspettare: nel preliminare è stata scritta la data del rogito, legata alla fine dei lavori.
La procura di Domenico. Domenico è cittadino italiano, quindi poteva usare il consolato generale d’Italia a Bruxelles, che per i cittadini italiani svolge funzioni notarili (art. 28 del decreto legislativo 3 febbraio 2011, n. 71, sull’ordinamento degli uffici consolari). Ne esce un atto italiano: niente apostille e niente traduzione. Il testo della procura lo ha scritto lo Studio, partendo dalla bozza della vendita: dati catastali, prezzo minimo, pagamento, potere di accettare l’eredità. L’appuntamento è arrivato dopo cinque settimane.
Art. 28 del decreto sugli uffici consolari — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 3 febbraio 2011, n. 71, sull’ordinamento e le funzioni degli uffici consolari.
Con parole nostre: il capo dell’ufficio consolare svolge le funzioni di notaio verso i cittadini italiani. Chi non è cittadino italiano, di regola, passa dal notaio del Paese in cui vive.
La firma a Napoli. La casa è in Puglia, ma l’atto si firma nello Studio a Napoli: gli atti dello Studio si ricevono in Campania, come prevede l’art. 27 della legge 16 febbraio 1913, n. 89 (legge notarile), mentre l’immobile può trovarsi in qualunque parte d’Italia. Le formalità presso gli uffici della Puglia le cura lo Studio. Nello stesso atto i tre fratelli hanno accettato l’eredità e venduto: Lucia è venuta da Lecce, Renato ha firmato anche per Domenico. Nell’atto si dichiara anche che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato dei luoghi, come chiede l’art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52.
Art. 27 della legge notarile — che cosa dice
LEGGE 16 febbraio 1913, n. 89, «Sull’ordinamento del notariato e degli archivi notarili».
Con parole nostre: il notaio esercita le sue funzioni nel territorio che la legge gli assegna. Il limite riguarda il luogo in cui l’atto si riceve, non il luogo in cui si trova l’immobile.
I documenti che sono serviti
- certificato di morte e ricevuta della dichiarazione di successione;
- atto con cui la madre aveva comprato la casa;
- visura e planimetria catastale aggiornate;
- titoli edilizi e relazione del tecnico sulla rimozione della veranda;
- attestato di prestazione energetica;
- originale della procura del consolato e documenti d’identità di tutti.
I tempi
Nell’esempio, dall’offerta al rogito circa quattro mesi: consolato, lavori sul terrazzo e controlli del tecnico sono andati in parallelo. In un caso vero decidono il consolato e quello che trova il tecnico.
Che cosa cambia dal 2027: per gli atti firmati fino al 31 dicembre 2026 le imposte di registro, ipotecaria e catastale seguono il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; dal 1° gennaio 2027 si applica il nuovo testo unico (decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123), la cui partenza è stata rinviata dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200. Nel preventivo di massima indichiamo la regola in vigore alla data della firma.
Nomi e cifre sono inventati.
Cosa fare in pratica
- Mandate al notaio i documenti prima di firmare il preliminare. Successione, atto di provenienza e planimetria bastano per capire se ci sono intoppi.
- Se la casa è vicino al mare, fatela controllare da un tecnico. Verande, tettoie e chiusure del terrazzo sono gli errori più frequenti.
- Chi vive all’estero chieda subito l’appuntamento al consolato. Il testo della procura lo prepara lo Studio.
- Decidete insieme se vendere o dividere. Vendere la sola propria quota a un estraneo fa scattare la prelazione degli altri coeredi.
- Fissate il rogito a Napoli quando procura e documenti sono pronti.
Domande frequenti
Il fratello che vive all’estero deve venire in Italia per vendere?
No. Può firmare una procura al consolato italiano, se è cittadino italiano, oppure da un notaio del Paese in cui vive. In questo secondo caso servono di regola l’apostille e la traduzione.
Si può vendere una casa in Puglia firmando a Napoli?
Sì. Conta il luogo in cui il notaio riceve l’atto, non quello in cui si trova la casa. Le formalità presso gli uffici della Puglia le cura lo Studio.
Una veranda sul terrazzo può bloccare la vendita?
Sì, se è stata fatta senza titoli, soprattutto in zona vincolata. Il tecnico verifica se si può mettere in regola o se va tolta, prima del preliminare.
Uno dei fratelli può vendere solo la sua parte?
Può, ma se vende a un estraneo deve prima offrirla agli altri coeredi, che hanno la prelazione. In pratica chi compra vuole quasi sempre la casa intera.
Fonti
- Art. 31 del decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, termine della dichiarazione di successione (Normattiva)
- Art. 2648 del codice civile, trascrizione dell’accettazione (Normattiva)
- Art. 732 del codice civile, prelazione dei coeredi (Normattiva)
- Art. 142 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, aree tutelate per legge (Normattiva)
- Regione Puglia, Piano paesaggistico territoriale regionale, delibera di Giunta n. 176 del 16 febbraio 2015
- Art. 28 del decreto legislativo 3 febbraio 2011, n. 71, funzioni notarili dei consolati (Normattiva)
- Art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, conformità catastale (Normattiva)
- Art. 4 del decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200, rinvio dei nuovi testi unici tributari (Normattiva)
Vedi anche: quando conviene l’accettazione espressa dell’eredità dal notaio, chi può chiedere la divisione ereditaria e come si fa, la procura fatta all’estero, l’apostille e la traduzione, il caso della casa a Porto Cesareo con il condono mai concluso, il caso degli eredi a Toronto e Buenos Aires e tutte le situazioni frequenti spiegate dallo Studio.
Avete ereditato una casa in Puglia e uno di voi vive all’estero? Chiedete un preventivo di massima oppure prenotate una Consulenza online. Potete scrivere a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiamare il +39 352 273 7467. Gli atti si firmano nello Studio a Napoli, Via Cuma 6.
Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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