In breve: una casa con il condono presentato e mai definito si può vendere, allegando all’atto la domanda e le ricevute dell’oblazione. Ma se l’immobile sta in zona vincolata, come accade su quasi tutta la costa salentina, il condono ha bisogno anche del parere dell’autorità che tutela il vincolo: finché manca, il compratore compra anche il rischio, e la banca non finanzia.
La situazione di partenza
Luca, pensionato di Pozzuoli, ha una casa estiva a Porto Cesareo: 75 metri quadrati e un giardino, costruita dal padre nel 1983 senza licenza edilizia. Nel 1986 il padre presentò la domanda di condono e pagò l’oblazione; da allora il Comune non ha mai rilasciato la concessione in sanatoria. Luca ha trovato un compratore a 140.000 euro, ma la banca del compratore frena: «con un condono aperto non finanziamo».
Quanto vale, davvero, a Porto Cesareo
A Porto Cesareo il prezzo medio richiesto è di 1.906 euro al metro quadro (rilevazione di luglio 2026, immobiliare.it), contro una media regionale di 1.449 euro: la costa ionica del Salento sta sopra la media pugliese, ma molto sotto le punte di Polignano a Mare, che supera i 2.800 euro. I 140.000 euro del nostro esempio, per 75 metri quadrati, fanno circa 1.870 euro al metro quadro: un prezzo di mercato pieno. Proprio per questo il venditore aveva interesse a chiudere il condono: una casa con la pratica aperta si vende, di regola, con uno sconto, perché il compratore si carica un rischio che nessuno sa quantificare.
Il problema: vendibile o no?
La legge sul condono stabilisce che gli atti di vendita di edifici costruiti senza titolo sono nulli se non contengono le dichiarazioni urbanistiche richieste (art. 40 legge 47/1985; per gli edifici più recenti vale l’art. 46 del testo unico dell’edilizia). La stessa norma, però, consente di vendere anche mentre il condono è in corso, se all’atto si allega la copia della domanda con gli estremi della presentazione e la prova del pagamento delle prime due rate dell’oblazione.
Le Sezioni Unite della Corte di cassazione, con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, hanno chiarito che la nullità prevista da queste norme è testuale: colpisce l’atto che non contiene le dichiarazioni richieste, non l’atto che riguarda un immobile affetto da difformità. L’atto di Luca, dunque, poteva essere valido. Il problema restava pratico, ed era il vincolo: la casa sta in zona sottoposta a tutela paesaggistica e, per il condono in zona vincolata, serve anche il parere dell’autorità preposta al vincolo. Se quel parere è negativo il condono viene respinto e la casa rischia la demolizione. Un rischio che, vendendo prima, sarebbe passato al compratore.
Che cosa ha fatto il Notaio
- Ha fatto recuperare la pratica, prima di ogni promessa. Un tecnico ha chiesto all’ufficio condono del Comune copia della domanda, delle ricevute dei versamenti e dello stato della pratica. Risultato: domanda completa, oblazione pagata per intero, mancava il parere paesaggistico.
- Ha consigliato di chiudere il condono prima di vendere. Il tecnico ha integrato i documenti e sollecitato il parere. Dopo alcuni mesi è arrivata la concessione in sanatoria, con il pagamento degli oneri residui.
- Ha fatto confrontare lo stato dei luoghi con la domanda del 1986. Una tettoia aggiunta nel 2010 non era compresa nel condono e non poteva esserlo: è stata rimossa.
- Ha preteso l’aggiornamento del catasto. La planimetria è stata ripresentata conforme allo stato reale, così che il venditore potesse rendere in atto la dichiarazione di conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985).
- Ha portato in atto le menzioni giuste: gli estremi della concessione in sanatoria, non più quelli di una domanda pendente. Con il titolo definitivo la banca ha concesso il mutuo al compratore.
Come è andata a finire
Fra il primo appuntamento e la firma sono passati circa sette mesi, quasi tutti di attesa del parere. Luca ha venduto al prezzo pieno di 140.000 euro, senza lo sconto che il compratore aveva chiesto all’inizio proprio per il condono aperto. Se avesse avuto fretta avrebbe potuto vendere subito, allegando domanda e ricevute: l’atto sarebbe stato valido, ma il compratore avrebbe comprato anche il rischio del diniego, e il prezzo ne avrebbe risentito. Per le difformità minori realizzate dopo esistono oggi anche le procedure introdotte nel 2024 nel testo unico dell’edilizia (art. 36-bis D.P.R. 380/2001), da valutare con il tecnico.
Che cosa impariamo
- Un condono presentato non è un condono ottenuto. Finché il Comune non rilascia il titolo, la pratica è aperta, e in zona vincolata può anche finire male.
- Il tempo speso a chiudere la pratica torna nel prezzo. Sette mesi di attesa sono valsi lo sconto che sarebbe stato chiesto al venditore.
- Quello che è stato fatto dopo la domanda non è coperto dal condono: la tettoia del 2010 andava tolta comunque.
- Si parla con la banca del compratore prima del preliminare, non il giorno della firma.
Le imposte, in breve
- Chi compra da un privato paga il registro del 9 per cento, o del 2 per cento con i requisiti della prima casa (minimo 1.000 euro), più 50 più 50 euro di ipotecaria e catastale. Per un’abitazione la base può essere il valore catastale invece del prezzo. Numeri inventati: con un valore catastale di 60.000 euro, 5.400 euro al 9 per cento oppure 1.200 euro al 2 per cento.
- Il mutuo del compratore: imposta sostitutiva dello 0,25 per cento se è per la prima casa, del 2 per cento negli altri casi. Su 100.000 euro: 250 euro oppure 2.000 euro.
- Luca che vende: se ha ricevuto la casa in eredità non paga imposte sulla plusvalenza; le pagherebbe, di regola, se l’avesse comprata o costruita da meno di cinque anni.
- Oblazione e oneri del condono non sono imposte sull’atto: si pagano al Comune per chiudere la pratica.
Le imposte dipendono dal caso concreto: nel preventivo scritto le trovi voce per voce.
I documenti che servono
- Copia integrale della pratica di condono: domanda, ricevute dell’oblazione, elaborati, pareri — ufficio condono del Comune di Porto Cesareo, con accesso agli atti.
- Parere dell’autorità preposta al vincolo per gli immobili in zona tutelata — Comune e Soprintendenza competente, Ministero della Cultura.
- Verifica dei vincoli sull’area — portale Paesaggio Puglia della Regione Puglia, insieme agli strumenti urbanistici comunali.
- Visura e planimetria catastale aggiornate — Agenzia delle Entrate, servizi catastali.
- Ispezioni ipotecarie sul venditore e sull’immobile — Agenzia delle Entrate, servizi di pubblicità immobiliare (l’ex Conservatoria).
- Atto di provenienza o dichiarazione di successione — archivio dello Studio, Agenzia delle Entrate o archivio notarile.
- Attestato di prestazione energetica, documenti di identità e antiriciclaggio — l’elenco completo arriva con il preventivo.
Dove si firma
Il notaio riceve gli atti nel distretto in cui ha sede: il limite riguarda il luogo della firma, non il luogo in cui si trova l’immobile. La vendita di una casa di Porto Cesareo si può quindi firmare a Napoli, nello Studio di Viale Antonio Gramsci 19, con la procura speciale per chi non può essere presente; registrazione, trascrizione e voltura le cura poi lo Studio presso gli uffici competenti in Puglia.
Cosa fare in pratica
- Chiedi al Comune copia completa della pratica di condono e il suo stato aggiornato.
- Verifica che l’oblazione sia stata pagata e che non manchino pareri, soprattutto in zona vincolata.
- Confronta lo stato attuale con quello condonato: ciò che è venuto dopo non è coperto.
- Aggiorna la planimetria catastale prima del rogito, non dopo.
- Parla con la banca del compratore prima di firmare il preliminare.
Domande frequenti
Si può presentare oggi un nuovo condono?
No: i tre condoni edilizi, del 1985, del 1994 e del 2003, avevano termini ormai chiusi. Oggi si può solo concludere una domanda presentata allora, oppure usare la sanatoria ordinaria se ne ricorrono le condizioni.
La casa si può ereditare anche se abusiva?
Sì: le regole sulla nullità riguardano gli atti tra vivi, non le successioni. I problemi si presentano quando gli eredi vogliono vendere o dividere.
Il notaio può rifiutarsi di stipulare?
Il notaio non può ricevere un atto nullo. Se mancano le dichiarazioni o i documenti richiesti dalla legge, l’atto non si fa.
Questo caso informa in generale e non è un parere: ogni pratica di condono fa storia a sé. Da leggere accanto: la guida su quando la vendita è nulla per le menzioni urbanistiche, il caso della casa a Ponticelli con un condono del 1986 mai definito, la guida sulla conformità catastale prima del rogito e il caso della masseria di Ostuni con un deposito non sanabile. Capire prima di firmare.
Studio Notarile Marco Fiorentino
Ha una casa con un condono ancora aperto?
Guardiamo insieme la pratica prima di mettere la casa in vendita. Rispondiamo entro un giorno lavorativo.
Il preventivo è gratuito. Il parere scritto comporta un onorario, che Le indichiamo prima di iniziare.
Caso tipo con nomi, importi e date di fantasia, a scopo informativo. Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
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