In breve: nelle campagne pugliesi il prezzo non è il problema principale. Prima di firmare una proposta bisogna sapere tre cose: se c’è un vincolo paesaggistico, se ogni fabbricato ha un titolo edilizio o è anteriore al 1967, e se il Comune ammette il cambio di destinazione d’uso in quella zona agricola. Chi le verifica dopo, compra un problema.
La situazione di partenza
Luca e Lucia vivono al Vomero e da anni passano l’estate in Valle d’Itria. Trovano una masseria del primo Novecento nelle campagne di Ostuni: 380 metri quadrati di fabbricati, in parte crollati, con 5 ettari di uliveto. Il prezzo richiesto è di 420.000 euro. Il progetto è ricavarne sei camere per ospiti. L’agente immobiliare li incalza: «firmate subito la proposta, ci sono altri interessati». Prima di firmare chiedono un chiarimento in Consulenza online.
Quanto vale, davvero, a Ostuni
Ostuni è oggi il comune più caro della provincia di Brindisi: 2.599 euro al metro quadro richiesti per le case in vendita, contro i 1.710 euro della media provinciale e i 1.449 euro della media pugliese (rilevazione di agosto 2026, immobiliare.it). Quei valori però riguardano il costruito finito e abitabile. Un corpo di fabbrica in rovina, senza impianti e con i tetti da rifare, si scambia a una frazione di quella cifra: il resto del prezzo è nella terra, nella posizione e nella possibilità di recuperare i volumi. È la ragione per cui, nel nostro esempio, i 380 metri quadrati di masseria pesano circa 300.000 euro e non il milione che uscirebbe moltiplicando i metri per il prezzo medio del comune.
Il problema: tre domande prima di impegnarsi
- C’è un vincolo paesaggistico? Buona parte delle campagne pugliesi è tutelata dal piano paesaggistico regionale, il PPTR, o direttamente dalla legge (art. 142 del codice dei beni culturali e del paesaggio). In quelle aree ogni intervento che modifica l’aspetto esteriore dei luoghi richiede l’autorizzazione paesaggistica (art. 146 del codice dei beni culturali).
- La masseria è regolare? Bisogna ricostruire lo stato legittimo: i titoli edilizi, oppure, per le parti costruite quando fuori dai centri abitati non serviva la licenza, la prova della data di costruzione (art. 9-bis D.P.R. 380/2001).
- Si può cambiare destinazione? Passare da rurale a turistico-ricettivo è un mutamento rilevante di destinazione d’uso (art. 23-ter D.P.R. 380/2001): è ammesso solo se il piano urbanistico comunale lo consente in quella zona agricola.
Che cosa ha fatto il Notaio
- Ha fermato la proposta «pura». Luca e Lucia firmano una proposta subordinata all’esito positivo delle verifiche tecniche entro 45 giorni, con restituzione della caparra se l’esito è negativo.
- Ha chiesto le verifiche del tecnico del posto. Un geometra accede agli archivi del Comune, controlla i vincoli sul PPTR e sul piano comunale, confronta planimetrie catastali e stato dei luoghi. Risultato: due corpi di fabbrica risalgono agli anni Venti, un deposito in blocchetti è degli anni Novanta e non ha titolo.
- Ha preteso un parere preliminare del Comune sulla fattibilità del cambio d’uso e sull’autorizzazione paesaggistica per il recupero. La risposta: il recupero dei volumi storici è possibile, il deposito abusivo non è sanabile e va demolito.
- Ha scritto un preliminare con condizioni, trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., con prezzo ridotto a 385.000 euro per tenere conto della demolizione, e con l’impegno del venditore a rimuovere il deposito prima del rogito.
- Ha portato in atto le menzioni urbanistiche. Il venditore dichiara gli estremi dei titoli o la costruzione anteriore al 1967 (art. 46 D.P.R. 380/2001) e la conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). Si allega il certificato di destinazione urbanistica per l’uliveto.
Come è andata a finire
Il deposito abusivo è stato demolito dal venditore prima della firma; l’atto è stato ricevuto nello Studio a Napoli, dove Luca e Lucia vivono. Solo dopo l’acquisto sono partiti il progetto, l’autorizzazione paesaggistica e il titolo edilizio per il cambio d’uso: l’autorizzazione paesaggistica è un atto autonomo e preliminare al titolo edilizio, senza di essa i lavori non possono iniziare. I 35.000 euro di sconto sul prezzo hanno coperto quasi per intero la demolizione e i primi oneri.
Che cosa impariamo
- In campagna il rudere non è un affare per definizione. Vale quello che si può legittimamente ricostruire, non i metri quadrati che si vedono.
- La proposta irrevocabile è già un impegno. Le verifiche vanno messe come condizione dentro il primo foglio che si firma, non promesse a voce.
- Vincolo paesaggistico non significa immobile invendibile: significa lavori autorizzati. Il vincolo limita gli interventi, non la circolazione del bene.
- Quello che è stato costruito dopo e non è sanabile va tolto prima del rogito, e chi lo toglie va scritto nel preliminare, con l’effetto sul prezzo.
Le imposte, in breve
- Fabbricati, da venditore privato: imposta di registro del 9 per cento. Luca e Lucia non chiedono la prima casa: la masseria sarà una casa per ospiti e loro vivono a Napoli.
- Uliveto: per chi non è coltivatore diretto né imprenditore agricolo professionale, registro del 15 per cento sui terreni agricoli.
- Esempio con numeri inventati: se nell’atto i 385.000 euro si dividono in 300.000 per i fabbricati e 85.000 per l’uliveto, il registro è di 27.000 euro più 12.750 euro, in tutto 39.750 euro, oltre a 50 più 50 euro di ipotecaria e catastale. Per i fabbricati abitativi la base può essere il valore catastale, se ricorrono i requisiti del «prezzo-valore».
- Se vende un’impresa con IVA le imposte cambiano: si indicano nel preventivo scritto.
Le imposte dipendono dal caso concreto: nel preventivo le trovi voce per voce, prima di impegnarti.
I documenti che servono
- Titoli edilizi, condoni, agibilità — ufficio tecnico ed ufficio condono del Comune di Ostuni, con accesso agli atti fatto dal tecnico di fiducia.
- Certificato di destinazione urbanistica del terreno — stesso ufficio del Comune: è obbligatorio allegarlo all’atto per i terreni.
- Visure e planimetrie catastali aggiornate — Agenzia delle Entrate, servizi catastali.
- Ispezioni ipotecarie su venditore e immobile, per ipoteche, pignoramenti e servitù — Agenzia delle Entrate, servizi di pubblicità immobiliare (l’ex Conservatoria).
- Vincoli paesaggistici e schede del PPTR — portale Paesaggio Puglia della Regione Puglia.
- Eventuale vincolo culturale sull’immobile — Soprintendenza territorialmente competente, Ministero della Cultura.
- Atto di provenienza, certificati di stato civile, documenti antiriciclaggio — li raccoglie lo Studio con te, con l’elenco scritto fin dal preventivo.
Dove si firma
Il notaio riceve gli atti nel distretto in cui ha sede: il limite riguarda il luogo della firma, non il luogo in cui si trovano i beni. L’acquisto di una masseria di Ostuni si firma quindi a Napoli, nello Studio di Viale Antonio Gramsci 19, e lo Studio cura poi registrazione, trascrizione e voltura presso gli uffici competenti in Puglia. Chi non può venire firma con una procura speciale.
Cosa fare in pratica
- Non firmare una proposta irrevocabile senza la condizione delle verifiche tecniche.
- Fai controllare da un tecnico del posto vincoli, piano comunale e stato legittimo di ogni fabbricato, anche del più piccolo.
- Chiedi al Comune se il cambio di destinazione che ti serve è ammesso in quella zona.
- Scrivi nel preliminare chi sistema le irregolarità, entro quando e con quale effetto sul prezzo.
- Trascrivi il preliminare se tra firma e rogito passa molto tempo.
Domande frequenti
Il vincolo paesaggistico impedisce di vendere?
No. Limita i lavori, non la vendita: non c’è prelazione dello Stato, che invece esiste per i beni culturali dichiarati.
Si può sanare un abuso in zona vincolata?
Di regola no, quando l’intervento ha creato nuovi volumi o superfici: l’accertamento di compatibilità paesaggistica è ammesso solo in casi limitati. Per questo il deposito andava demolito.
Serve comprare anche l’uliveto?
Dipende dal progetto e dal piano comunale, che spesso lega la possibilità di intervento in zona agricola alla superficie del fondo. Va controllato prima, non dopo.
Questo caso informa in generale e non è un parere: ogni masseria ha la sua storia edilizia. Da leggere accanto: che cosa cambia quando l’uliveto è colpito dalla Xylella, i trulli dei nonni divisi fra cugini in Valle d’Itria, la guida su certificato di destinazione urbanistica e prelazione agraria e quella su quando la vendita è nulla per le menzioni urbanistiche. Capire prima di firmare.
Studio Notarile Marco Fiorentino
Sta per comprare un immobile in Puglia?
Facciamo le verifiche prima che Lei firmi la proposta. Rispondiamo entro un giorno lavorativo.
Il preventivo è gratuito. Il parere scritto comporta un onorario, che Le indichiamo prima di iniziare.
Caso tipo con nomi, importi e date di fantasia, a scopo informativo. Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.