Pubblicato il 19 ottobre 2026Aggiornato il 24 ottobre 20269 minuti di lettura
Guida rapida su Le clausole che contano nel rogito con il costruttore: In questa pagina trova i riferimenti di legge, i documenti necessari e le tutele operative per «Capire prima di firmare». Per ricevere senza impegno un preventivo di massima scritto suddiviso nelle 3 voci ex art. 147 L. Notarile, può utilizzare il calcolatore rapido dello Studio.
Versione 1 del 28/10/2026
In breve: nel rogito con l’impresa contano cinque punti: le parti comuni, le riserve del costruttore, il regolamento di condominio, le garanzie (polizza decennale e mutuo edilizio) e i documenti di fine lavori. Vanno letti nella bozza, qualche giorno prima, non il giorno della firma.
Chi compra una casa nuova guarda la cucina, i pavimenti, il box. È giusto. Ma nello Studio vediamo spesso che i problemi degli anni dopo nascono da poche righe dell’atto che nessuno aveva letto con calma: chi è il padrone del lastrico, chi paga le spese degli appartamenti invenduti, dove sono finiti i documenti degli impianti. Qui raccogliamo le clausole su cui vale la pena fermarsi.
Le parti comuni: che cosa si compra davvero
L’art. 1117 del codice civile elenca le parti che si presumono comuni: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni, cortili, locali per i servizi comuni, impianti fino alla diramazione verso i singoli appartamenti. Ma la presunzione vale «se non risulta il contrario dal titolo». Il titolo, in un palazzo nuovo, spesso è proprio il primo atto di vendita dell’impresa.
Art. 1117 del codice civile — che cosa dice
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
In sintesi, con parole nostre: salvo che il titolo dica diversamente, sono comuni a tutti i condomini le parti necessarie all’uso comune dell’edificio (suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni, cortili), i locali per i servizi comuni e gli impianti fino al punto in cui si diramano verso le singole unità.
Per questo si legge la clausola sulle parti comuni insieme all’elaborato planimetrico, il disegno catastale che indica quali porzioni sono comuni e quali no. Se un cortile o un locale non compaiono tra i beni comuni, bisogna chiedere perché.
Le riserve del costruttore
È frequente che l’impresa si tenga qualcosa: il lastrico solare, un sottotetto, alcuni posti auto, il diritto di sopraelevare o di installare impianti sul tetto. Non è vietato. Ma la riserva deve essere precisa: che cosa si riserva, con quali dati catastali, per fare che cosa, fino a quando. Una riserva vaga è la strada più corta verso una lite di condominio. Ne parliamo in dettaglio nell’articolo sulle riserve del costruttore su cortile, sottotetto e piscina.
Il regolamento di condominio preparato dall’impresa
Con più di dieci condòmini il regolamento è obbligatorio, dice l’art. 1138 del codice civile. Nelle costruzioni nuove di solito lo scrive l’impresa e ogni compratore lo accetta nel proprio atto. Così diventa un regolamento contrattuale, che può contenere anche limiti all’uso degli appartamenti.
Due cose da sapere. Lo stesso art. 1138 dice che il regolamento non può togliere i diritti che ciascuno ha dal proprio atto di acquisto, e dal 2012 non può vietare di tenere animali domestici. E il consiglio che diamo è di chiedere il testo prima: controllare i divieti d’uso, la ripartizione delle spese e se l’impresa si è esonerata dalle spese per gli appartamenti ancora invenduti. Sulla differenza fra regolamento assembleare e contrattuale c’è una guida dedicata.
Art. 1138 del codice civile — che cosa dice
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
In sintesi, con parole nostre: se i condomini sono più di dieci serve un regolamento sull’uso delle cose comuni e sulla ripartizione delle spese. Il regolamento non può ridurre i diritti che ciascuno ha dal proprio atto di acquisto e non può vietare di possedere o tenere animali domestici.
Le garanzie: polizza decennale e mutuo edilizio
Se compra una persona fisica e l’edificio era ancora da costruire quando ha firmato il preliminare, si applica il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (tutela di chi compra immobili da costruire). Nel rogito questo significa due clausole precise.
Decreto legislativo n. 122 del 2005 — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005, n. 122, «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210».
In sintesi, con parole nostre: protegge la persona fisica che compra un immobile ancora da costruire. Prevede la fideiussione sulle somme pagate prima del rogito (art. 2), la polizza decennale da consegnare al rogito (art. 4) e il divieto per il notaio di stipulare se il mutuo dell’impresa non è stato frazionato o l’ipoteca cancellata (art. 8).
La polizza decennale. Il costruttore la consegna all’atto del trasferimento (art. 4). Copre i danni materiali e diretti all’immobile, anche verso terzi, da rovina o gravi difetti di costruzione che compaiono dopo il rogito. In atto si scrivono compagnia, numero e durata. Il periodo di dieci anni richiama la responsabilità dell’art. 1669 del codice civile, che ha tempi brevi: il difetto va denunciato entro un anno dalla scoperta.
Art. 1669 del codice civile — che cosa dice
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
In sintesi, con parole nostre: per gli edifici e le altre opere destinate a durare, chi ha costruito risponde per dieci anni dalla fine dei lavori se l’opera rovina, minaccia di rovinare o ha gravi difetti. Il difetto va denunciato entro un anno dalla scoperta, e l’azione si prescrive in un anno dalla denuncia.
Il mutuo edilizio. Quasi sempre l’impresa ha costruito con un mutuo garantito da ipoteca su tutto il palazzo. L’art. 8 del decreto vieta al notaio di stipulare se, prima o durante l’atto, il mutuo non è stato diviso in quote o l’ipoteca non è stata cancellata o frazionata. Quando il decreto non si applica, lo stesso controllo lo facciamo comunque con le visure ipotecarie, e la clausola dice chi cancella che cosa e quando.
Che cosa è cambiato nel 2019. Prima la polizza era dovuta, ma la sua mancanza non rendeva invalido l’atto. Con il decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14 (codice della crisi d’impresa), senza polizza il rogito è nullo, ma solo chi compra può farlo valere. La regola nuova vale per gli edifici il cui titolo edilizio è stato chiesto o presentato dopo il 16 marzo 2019. Per i cantieri più vecchi si applica la versione precedente: per questo in bozza verifichiamo sempre la data del titolo.
Codice della crisi d’impresa e immobili da costruire — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 12 gennaio 2019, n. 14, «Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155».
In sintesi, con parole nostre: fra le altre cose ha modificato il D.Lgs. 122/2005. Per gli edifici con titolo edilizio chiesto o presentato dal 16 marzo 2019, se al rogito manca la polizza decennale l’atto è nullo, e la nullità può farla valere solo chi compra.
Collaudi, agibilità e documenti di fine lavori
A lavori finiti l’impresa presenta al Comune la segnalazione certificata di agibilità, entro quindici giorni dalla fine delle finiture (art. 24 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia)). Alla segnalazione si allegano, fra l’altro, il certificato di collaudo statico o la dichiarazione di regolare esecuzione, le dichiarazioni di conformità degli impianti e gli estremi dell’accatastamento.
Art. 24 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
In sintesi, con parole nostre: la segnalazione certificata di agibilità attesta sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità al progetto. Per nuove costruzioni, ricostruzioni e sopraelevazioni si presenta allo sportello unico entro quindici giorni dalla fine dei lavori di finitura, con allegati come il collaudo statico, le dichiarazioni sugli impianti e l’accatastamento.
Nel rogito questi documenti si citano con numero e data, e le copie si consegnano a chi compra. Se l’agibilità non è ancora stata presentata, l’atto lo dice apertamente e fissa un termine. Si può anche lasciare una parte del prezzo in deposito presso il notaio finché la pratica non è chiusa. Il deposito del prezzo è facoltativo: il notaio custodisce la somma e la consegna al venditore solo quando la condizione si avvera, così chi compra non paga per una cosa che non ha ancora. Ha un costo in più, che scriviamo prima nel preventivo.
Un esempio
Maria Luisa compra dall’impresa di Domenico un appartamento con box in una palazzina nuova, per 310.000 euro. Nella bozza troviamo tre punti. Il lastrico è riservato all’impresa «per ogni uso», senza altro. Il regolamento esonera l’impresa dalle spese per gli appartamenti invenduti. Il mutuo edilizio di Domenico non è ancora frazionato: la quota sull’appartamento è di 190.000 euro.
Prima della firma la riserva sul lastrico viene precisata (solo impianti tecnici, con accesso regolato). Maria Luisa sa in anticipo dell’esonero e decide con cognizione. La banca fraziona il mutuo e la quota viene estinta con il prezzo al rogito. La polizza decennale è consegnata e citata in atto. Nomi e cifre sono inventati.
Cosa fare in pratica
- Chiedere la bozza dell’atto almeno una settimana prima.
- Confrontare la clausola sulle parti comuni con l’elaborato planimetrico.
- Leggere ogni riserva dell’impresa: oggetto, dati catastali, uso, durata.
- Chiedere il regolamento di condominio e le tabelle dei millesimi.
- Controllare polizza decennale, frazionamento del mutuo e cancellazione dell’ipoteca.
- Farsi consegnare collaudo statico, agibilità, dichiarazioni degli impianti e dati catastali.
Domande frequenti
Il costruttore può tenersi il lastrico solare?
Sì, se l’atto lo dice in modo chiaro. Le parti comuni dell’art. 1117 del codice civile sono tali salvo che il titolo dica il contrario. La riserva va però descritta con precisione.
Il regolamento scritto dall’impresa mi vincola?
Sì, se lo accetta nel Suo atto di acquisto. Per questo va letto prima: non può comunque togliere i diritti che Le dà il Suo atto né vietare gli animali domestici.
Che cosa succede se al rogito manca la polizza decennale?
Per gli edifici con titolo edilizio chiesto dopo il 16 marzo 2019, se compra una persona fisica l’atto è nullo, ma solo chi compra può farlo valere. Il notaio lo verifica prima della firma.
Si può firmare se l’agibilità non c’è ancora?
Sì, ma l’atto deve dirlo e fissare chi la presenta e quando. Una parte del prezzo può restare in deposito presso il notaio fino alla chiusura della pratica.
Per approfondire
Fonti
- Codice civile, artt. 1117, 1138 e 1669: normattiva.it, codice civile
- Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, artt. 4 e 8: normattiva.it, D.Lgs. 122/2005
- Federnotizie, le regole per gli immobili da costruire dopo il 16 marzo 2019: federnotizie.it
- Consiglio notarile del Triveneto, orientamenti sull’art. 8 del D.Lgs. 122/2005: notaitriveneto.it
- Testo unico edilizia, art. 24 (agibilità): normattiva.it
- Comune di Preganziol, scheda sulla segnalazione certificata di agibilità: comune.preganziol.tv.it
Vedi anche
- Cortile, sottotetto, piscina: quando il costruttore può tenerseli
- Il regolamento di condominio: assembleare o contrattuale?
- Comprare una casa da costruire: le tutele dopo il 16 marzo 2019
- Trascrivere il preliminare: quando conviene
- Situazione frequente: negozio e appartamento comprati dal costruttore a Casoria
Sta per comprare da un’impresa? Ci mandi il preliminare e, appena c’è, la bozza del rogito: le leggiamo con Lei clausola per clausola. Chieda il preventivo di massima o prenoti una Consulenza online. Scriva a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiami il +39 352 273 7467. Gli atti si firmano nello Studio a Napoli, Via Cuma 6.
Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
Approfondimento: Permuta del terreno contro appartamenti futuri: come si protegge chi cede l’area
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